Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/3287
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 november 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: D.A.N. Bartels MRE)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] ,de heffingsambtenaar
(gemachtigde: D. Koopmans).
Inleiding
1.1
In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de
WOZwaarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
1.2
In de beschikking van 30 maart 2022 (het primaire besluit) heeft de
heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 462.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 26 juni 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.4
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.5
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 18 oktober 2024. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Beoordelingskader
2. Eiser is eigenaar van de woning, een bovenwoning uit 1904. De woning heeft een totale gebruiksoppervlakte van 105 m² en wordt gebruikt voor kamerverhuur.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. De heffingsambtenaar handhaaft de in beroep vastgestelde waarde van € 462.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 421.000,-.
4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning, heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar ook een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen van woningen in [plaats] , namelijk:
- [adres 2] verkocht op 16 september 20202 voor € 574.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 11 april 2021 voor € 551.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 9 april 2020 voor € 557.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 23 december 2020 voor € 583.950,-.
7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarden van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen. In dit geval is daarbij van belang dat de door gemachtigde van eiser opgestelde beroepschriften, de latere brieven en een ‘pinpointbrief’ vol staan met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee. De rechtbank zal deze stellingen daarom niet bespreken. Gemachtigde van eiser heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op de onroerende zaken betrekking hebben en de rechtbank zal die wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of verweerder zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden.
Het oordeel van de rechtbank
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit.
9.1
Eiser stelt zich op het standpunt dat onvoldoende rekening is gehouden met het feit dat de woning gebruikt wordt voor kamerverhuur. Een woning die gebruikt wordt voor kamerverhuur zou namelijk minder goed onderhouden worden dan een woning voor eigen gebruik. Ook stelt eiser dat de gebruikte referentiewoningen niet goed vergelijkbaar zijn omdat de verschillen in objectonderdelen te groot zijn. Zo beschikt de referentiewoning aan de [adres 6] over een berging en een tuin, de [adres 4] over een balkon en de [adres 5] over een dakterras en grote zolder, terwijl onderhavige woning een kale bovenwoning is. Ten slotte voert eiser aan dat de gehanteerde gebruiksoppervlakten van de referentiewoningen niet correct zijn en dat daarom de prijs per m² te hoog is.
9.2
De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat onderhavige woning niet slecht is onderhouden en dat alles naar behoren te gebruiken is. De heffingsambtenaar stelt dat hij de best bruikbare verkopen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht heeft gebruikt. Het klopt dat de referentiewoningen over andere objectonderdelen beschikken, maar daar is rekening mee gehouden in de taxatiematrix door de verschillende onderdelen uit te splitsen. Daarbij is de prijs per m² van onderhavige woning het laagst ten opzichte van de referentiewoningen. Ten aanzien van de gehanteerde gebruiksoppervlakten wijst de heffingsambtenaar erop dat er afwijkingen ten opzichte van de BAG kunnen bestaan, omdat de BAG onderdelen meerekent, waaraan de heffingsambtenaar een vaste waarde toekent.
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunten en is daarmee van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is. De prijs per m² van de woning is het laagst ten opzichte van de referentiewoningen en de gebruikte referentiewoningen zijn wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, gebruiksoppervlakte en KOUDV-factoren goed vergelijkbaar. De heffingsambtenaar heeft duidelijk inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillende objectonderdelen. Hetgeen eiser pas op de zitting heeft aangevoerd, is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen.
10. Het beroep is ongegrond omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Er is geen aanleiding voor een vergoeding voor het betaalde griffierecht of een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser. Evenmin bestaat er aanleiding om de gemachtigde van eiser, zoals de heffingsambtenaar heeft verzocht, te veroordelen in de proceskosten van de heffingsambtenaar. Artikel 8:75, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht biedt namelijk niet de mogelijkheid om een gemachtigde in de proceskosten te veroordelen.
Verzoek om immateriële schadevergoeding
11.1
Eiser heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
11.2
Het bezwaarschrift is ontvangen op 7 april 2022. Dat betekent dat er meer dan twee jaar is verstreken tot deze uitspraak van de rechtbank.
11.3
In dit geval gaat de rechtbank echter uit van een verlengde termijn van drie jaar voor de bezwaar- en de beroepsfase samen. Daaraan ligt ten grondslag dat de gemachtigde van eiser een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures heeft lopen bij deze rechtbank, dat hij geen personeel heeft en dat zijn handelswijze noodzakelijkerwijs leidt tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan gemachtigde van eiser worden toegerekend. [1] Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 5 november 2024.
de griffier de rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.