Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/2980, UTR 23/3024, UTR 23/3025 en UTR 23/3026
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 november 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats 1] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: D. Koopmans).
Inleiding
1.1
In deze zaak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eiser tegen de hoogte van de WOZwaarden van verschillende onroerende zaken in [plaats 2] (de niet-woningen).
1.2
In de beschikking van 20 juni 2022 (het primaire besluit) heeft de
heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van de niet-woningen voor het belastingjaar 2022, naar de waardepeildatum 1 januari 2021, als volgt vastgesteld:
Zaaknummer
Adres
Vastgestelde waarde in euro’s
UTR 23/2980
[adres 1]
€ 3.660.000,-
UTR 23/3024
[adres 2]
€ 3.186.000,-,
UTR 23/3025
[adres 3]
€ 2.917.000,-
UTR 23/3026
[adres 4]
€ 540.000,-
Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de niet-woningen ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 19 mei 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarden van de niet-woningen gehandhaafd.
1.4
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met meerdere taxatiematrices ingediend.
1.5
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 18 oktober 2024. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Beoordelingskader
2. Eiser is eigenaar van de niet-woningen. De niet-woning aan de [adres 1] is een kantoorvilla uit 1904 met een totale gebruiksoppervlakte van 1926 m². De niet-woning aan de [adres 2] is eveneens een kantoorvilla uit 1904 met een totale gebruiksoppervlakte van 1858 m². De niet-woning aan de [adres 3] betreft een hotel met restaurant en heeft een totale gebruiksoppervlakte van 1560 m², waarvan 358 m² opslag. De niet-woning aan de [adres 4] is een café/restaurant met een totale gebruiksoppervlakte van 266 m², waarvan 151 m² opslag en kantoor.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de niet-woningen per 1 januari 2021. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de waarden zoals vastgesteld in het primaire besluit.
4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de niet-woning heeft de heffingsambtenaar de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast. Hierbij wordt de brutohuurwaarde vermenigvuldigd met de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarden van de niet-woningen dienen te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank volgt partijen hierin.
6.1
Om de waarde van de niet-woningen aan de [adres 1] en de [adres 2] te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de niet-woningen worden vergeleken met zes verkopen van niet-woningen in [plaats 2] , namelijk:
- [adres 5] , verkocht op 30 juni 2020 voor € 1.250.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 1 september 2020 voor € 1.475.000,-;
- [adres 7] , verkocht op 29 december 2020 voor € 2.507.045,-;
- [adres 8] , verkocht op 8 augustus 2019 voor € 3.252.000,-;
- [adres 9] , verkocht op 6 april 2020 voor € 1.600.000,-;
- [adres 10] incl. [adres 11] , verkocht op 14 juli 2023 voor € 8.150.000,-;
6.2
Daarnaast heeft de heffingsambtenaar voor de niet-woningen aan de [adres 1] en de [adres 2] ter onderbouwing van de huurwaarde de volgende referenties gebruikt:
- [adres 12] , gemiddelde huurprijs per m² per jaar: € 240,-, datum huurtransactie: 1 juli 2021.
- [adres 13] , gemiddelde huurprijs per m² per jaar: € 193,-, datum huurtransactie: 1 februari 2021.
- [adres 14] , gemiddelde huurprijs per m² per jaar: € 266,-, datum huurtransactie: 1 juli 2023.
7.1
Om de waarde van de niet-woning aan de [adres 3] te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de niet-woning wordt vergeleken met drie verkopen van niet-woningen in [plaats 2] , namelijk:
- [adres 15] , verkocht op 1 maart 2022 voor € 9.063.889,-;
- [adres 16] en [nummer ] , verkocht op 4 mei 2020 voor € 1.275.000,-;
- [adres 17] , verkocht op 3 augustus 2020 voor € 2.000.000,-;
7.2
Daarnaast heeft de heffingsambtenaar voor de niet-woning aan de [adres 3] ter onderbouwing van de huurwaarde de volgende referenties gebruikt:
- [adres 18] , gemiddelde huurprijs per m² per jaar: € 222,-, datum huurtransactie: 15 maart 2020.
- [adres 19] , gemiddelde huurprijs per m² per jaar: € 238,-, datum huurtransactie: 1 oktober 2020.
- [adres 20] , gemiddelde huurprijs per m² per jaar: € 560,-, datum huurtransactie: 1 maart 2019.
8.1
Om de waarde van de niet-woning aan de [adres 4] te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de niet-woning wordt vergeleken met vier verkopen van niet-woningen in [plaats 2] , namelijk:
- [adres 21] , verkocht op 19 augustus 2020 voor € 235.000,-;
- [adres 22] , verkocht op 1 december 2020 voor € 775.000,-;
- [adres 23] , verkocht op 27 januari 2022 voor € 425.219,-;
- [adres 24] , verkocht op 10 september 2020 voor € 130.000,-.
8.2
Daarnaast heeft de heffingsambtenaar voor de niet-woning aan de [adres 4] ter onderbouwing van de huurwaarde de volgende referenties gebruikt:
- [adres 25] , gemiddelde huurprijs per m² per jaar: € 268,-, datum huurtransactie: 1 december 2020.
- [adres 26] , gemiddelde huurprijs per m² per jaar: € 258,-, datum huurtransactie: 1 december 2020.
- [adres 27] , gemiddelde huurprijs per m² per jaar: € 170,-, datum huurtransactie: 21 september 2021.
- [adres 28] , gemiddelde huurprijs m² per jaar: € 221,-, datum huurtransactie: 1 oktober 2021.
9. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarden van de niet-woningen op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog zijn vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen. In dit geval is daarbij van belang dat de door gemachtigde van eiser opgestelde beroepschriften, de latere brieven en een ‘pinpointbrief’ vol staan met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee. De rechtbank zal deze stellingen daarom niet bespreken. Gemachtigde van eiser heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op de onroerende zaken betrekking hebben en de rechtbank zal die wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of verweerder zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden.
Het oordeel van de rechtbank
10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de niet-woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit.
[adres 1] en [adres 2]
11.1
Eiser stelt dat de referentieobjecten van de niet-woningen aan de [adres 1] en de [adres 2] niet goed vergelijkbaar zijn omdat de objecten te veel verschillen in gebruiksoppervlakte en in waarde per m². Ten aanzien van de [adres 2] voegt eiser toe dat het een verouderd kantoor is en dat de referentieobjecten daarentegen wel zijn gerenoveerd. Eiser stelt daarnaast dat er geen huurovereenkomst is overgelegd terwijl daar wel om is gevraagd.
11.2
De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de huurovereenkomst ontbreekt omdat eiser geen eigen huurovereenkomst heeft overgelegd. Eiser heeft dat niet betwist. Voor wat betreft de waardebepaling stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat de objecten uit de taxatiematrix wel goed bruikbaar zijn. Bijvoorbeeld omdat alle objecten een vergelijkbare ligging en uitstraling hebben, het zijn namelijk ook historische panden net zoals de niet-woningen aan de [adres 2] en de [adres 1] . De heffingsambtenaar heeft daaraan toegevoegd dat rekening is gehouden met de verschillen. Ook wijst de heffingsambtenaar erop dat zowel de vierkante meter-prijzen van de referentieobjecten als de kapitalisatiefactoren een stuk hoger liggen dan die van de onderhavige niet-woningen. Ten aanzien van de opmerking dat de [adres 2] verouderd is, wijst de heffingsambtenaar erop dat de niet-woning is gerenoveerd in 2008. Eiser heeft dat niet weersproken. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunten en is daarmee van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de niet-woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Een verschil in gebruiksoppervlakte en in vierkante meter-prijs betekent niet op zichzelf dat de referentieobjecten niet goed vergelijkbaar zijn. Hetgeen eiser pas op de zitting heeft aangevoerd, is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen.
[adres 3]
12.1
Eiser stelt dat het referentieobject aan de [adres 15] niet goed vergelijkbaar is omdat het maar drie hotelkamers heeft en niet beschikt over een restaurant, in tegenstelling tot de niet-woning aan de [adres 3] . Ook de referentieobjecten aan de [adres 16] ( [toevoeging] ) en [adres 17] zijn niet goed vergelijkbaar omdat beide objecten deels woningen zijn. Dat zou de vierkante meter-prijs van die objecten hoger laten uitvallen, wat de objecten niet goed vergelijkbaar maakt.
11.2
De heffingsambtenaar stelt dat de objecten uit de taxatiematrix wel goed vergelijkbaar zijn, bijvoorbeeld omdat ze dezelfde ligging hebben. Ten aanzien van het referentieobject aan de [adres 15] heeft de heffingsambtenaar op de zitting toegelicht dat de drie hotelkamers in dit geval hele verdiepingen zijn en niet enkel kamers. Ook wijst de heffingsambtenaar erop dat het object aan de [adres 15] inderdaad niet over een restaurant beschikt, maar dat de vierkante meter-prijs van dat object een stuk hoger is dan de niet-woning aan de [adres 3] . Daarnaast beschikken de andere referentieobjecten wel over een restaurant wat maakt dat daar in de taxatiematrix voldoende rekening mee is gehouden. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunten en is daarmee van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de niet-woning niet te hoog is. Hetgeen eiser pas op de zitting heeft aangevoerd, is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen.
[adres 4]
12.1
Eiser stelt zich op het standpunt dat de referentieobjecten niet goed vergelijkbaar zijn om verschillende redenen. Zo beschikken de referentieobjecten niet over dezelfde objectonderdelen en is het verschil in gebruiksoppervlakte te groot. Het referentieobject aan de [adres 21] is bijvoorbeeld een kleine winkel en heeft geen restaurant of een opslag. Dat geldt ook voor het referentieobject aan de [adres 23] . Daarnaast is het referentieobject aan de [adres 22] gelegen in een ander stadsdeel.
12.2
De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de niet-woning aan de [adres 4] een zogenoemde ‘gemengd 1 plus horeca’ bestemming heeft. Dat wil onder andere zeggen dat er sprake is van detailhandel met de toestemming dat daar ook horeca plaats mag vinden. Dat maakt dat er in de taxatiematrix vergeleken is met andere objecten die gebruikt worden voor detailhandel. Het feit dat de niet-woning aan de [adres 4] ook gebruikt mag worden voor horeca, is volgens de heffingsambtenaar juist waardeverhogend. Daar heeft de heffingsambtenaar aan toegevoegd dat het referentieobject aan de [adres 22] dezelfde ‘gemengd 1 plus horeca’ bestemming heeft en dat de vierkante meter-prijs van dat object een stuk hoger ligt. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunten en is daarmee van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de niet-woning niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft voldoende gemotiveerd onderbouwd dat de referentieobjecten goed vergelijkbaar zijn door de toelichting op de bestemming. Eiser heeft die toelichting ook niet weersproken. Een verschil in gebruiksoppervlakte betekent niet op zichzelf dat de referentieobjecten niet goed vergelijkbaar zijn.
13. Het beroep is ongegrond omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de niet-woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Er is geen aanleiding voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser. Evenmin bestaat er aanleiding om de gemachtigde van eiser, zoals de heffingsambtenaar heeft verzocht, te veroordelen in de proceskosten van de heffingsambtenaar. Artikel 8:75, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht biedt namelijk niet de mogelijkheid om een gemachtigde in de proceskosten te veroordelen.
Verzoek om immateriële schadevergoeding
14.1
Eiser heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
14.2
Het bezwaarschrift is ontvangen op 1 juli 2022. Dat betekent dat er meer dan twee jaar is verstreken tot deze uitspraak van de rechtbank.
14.3
In dit geval gaat de rechtbank echter uit van een verlengde termijn van drie jaar voor de bezwaar- en de beroepsfase samen. Daaraan ligt ten grondslag dat de gemachtigde van eiser een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures heeft lopen bij deze rechtbank, dat hij geen personeel heeft en dat zijn handelswijze noodzakelijkerwijs leidt tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan gemachtigde van eiser worden toegerekend. [1] Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 1 november 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.