Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/3698, UTR 23/3701, UTR 23/3702, UTR 23/3703 en UTR 23/3704
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 november 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats 1] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: D. Koopmans).
Inleiding
1.1
In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de
WOZwaarde van verschillende onroerende zaken in [plaats 2] (de niet-woningen).
1.2
In de beschikking van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de
heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van de niet-woningen voor het belastingjaar 2022, naar de waardepeildatum 1 januari 2022, als volgt vastgesteld:
Zaaknummer
Adres
Vastgestelde waarde in euro’s
UTR 23/3698
[adres 1]
€ 2.068.000,-
UTR 23/3701
[adres 2]
€ 2.899.000,-,
UTR 23/3702
[adres 3]
€ 1.117.000,-
UTR 23/3703
[adres 4]
€ 1.103.000,-
UTR 23/3704
[adres 5]
€ 431.000,-
Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze niet-woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 5 juli 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarden van de niet-woningen gehandhaafd.
1.4
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met meerdere taxatiematrixen ingediend.
1.5
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 18 oktober 2024. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Beoordelingskader
2. Eiser is eigenaar van de niet-woningen. De niet-woningen zijn allevier kantoorvilla’s in het centrum van [plaats 2] . De [adres 1] heeft een totale gebruiksoppervlakte van 1186 m², waarvan 8 m² opslag. Het object aan de [adres 2] heeft een totale gebruiksoppervlakte van 1311 m², waarvan 117 m² vergaderruimte/archief. Het object aan de [adres 3] heeft een totale gebruiksoppervlakte van 668 m², waarvan 59 m² opslag. Het object aan de [adres 4] heeft een totale gebruiksoppervlakte van 688 m², waarvan 93 m² opslag en het object aan de [adres 5] heeft een totale gebruiksoppervlakte van 254 m², waarvan 18 m² opslag.
3. Partijen verschillen van mening over de waarden van de niet-woningen per 1 januari 2021. De heffingsambtenaar handhaaft de in beroep vastgestelde waarden van respectievelijk € 2.068.000,-, € 2.899.000,-, € 1.117.000,-, € 1.103.000,- en € 431.000,-. Eiser bepleit lagere waarden.
4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de niet-woning heeft de heffingsambtenaar de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast. Hierbij wordt de brutohuurwaarde vermenigvuldigd met de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van de niet-woningen op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen.
6.1
Om de waarde van de niet-woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de niet-woningen wordt vergeleken met vijf dezelfde verkopen van niet-woningen in [plaats 2] , namelijk:
- [adres 6] , verkocht op 8 augustus 2019 voor € 3.252.000,-;
- [adres 7] , verkocht op 29 december 2020 voor € 2.507.045,-;
- [adres 8] , verkocht op 1 september 2020 voor € 1.475.000,-;
- [adres 9] verkocht op 30 juni 2020 voor € 1.250.000,-;
- [adres 10] , verkocht op 18 augustus 2019 voor € 1.300.000,-.
6.2
Daarnaast heeft de heffingsambtenaar voor de niet-woningen ter onderbouwing van de huurwaarde de volgende referenties gebruikt:
- [adres 11] , gemiddelde huurprijs per m² per jaar: € 190,-, datum huurtransactie: 1 januari 2019;
- [adres 12] , gemiddelde huurprijs per m² per jaar: € 193,-, datum huurtransactie: 1 februari 2021;
- [adres 13] , gemiddelde huurprijs per m² per jaar: € 165,-, datum huurtransactie: 1 maart 2020;
- [adres 14] , gemiddelde huurprijs per m² per jaar: € 193,-, datum huurtransactie: 18 maart 2021;
- [adres 15] , gemiddelde huurprijs per m² per jaar: € 215,-, datum huurtransactie: 15 juni 2019;
- [adres 16] , gemiddelde huurprijs per m² per jaar: € 164,-, datum huurtransactie: 1 juli 2020;
- [adres 17] (1e verdieping), gemiddelde huurprijs per m² per jaar: € 196,-, datum huurtransactie: 1 oktober 2020.
7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarden van de niet-woningen op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog zijn vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen. In dit geval is daarbij van belang dat de door gemachtigde van eiser opgestelde beroepschriften, de latere brieven en een ‘pinpointbrief’ vol staan met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee. De rechtbank zal deze stellingen daarom niet bespreken. Gemachtigde van eiser heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op de onroerende zaken betrekking hebben en de rechtbank zal die wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of verweerder zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden.
Het oordeel van de rechtbank
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de niet-woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit.
9.1
Eiser voert aan dat de waarderingen van de niet-woningen ten opzichte van het taxatieverslag zijn aangepast en dat hij daar een verklaring voor mist. Daarnaast stelt eiser zich op het standpunt dat de gebruikte referentieobjecten om de huurwaarde te onderbouwen niet goed vergelijkbaar zijn. Zo zijn de objecten aan de [adres 12] en de [adres 16] bijvoorbeeld te klein vergeleken met onderhavige objecten om goed mee te kunnen vergelijken.
9.2
De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de taxateur bij de herwaardering inderdaad de waarden van de objecten heeft aangepast en dat in de taxatiematrix heeft doorgevoerd. Over de referentieobjecten heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat deze inderdaad kleiner zijn maar wel een goed beeld geven van de huurprijs van dergelijke panden. De aparte verdiepingen van de [adres 1] zijn bijvoorbeeld wel goed vergelijkbaar met de referentieobjecten qua gebruiksoppervlakte. Dat maakt dat de vergelijking van de prijs per m² goed te maken is voor dergelijke kantoorpanden. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunten en is daarmee van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de niet-woningen niet te hoog zijn vastgesteld. De referentieobjecten van zowel de verkopen als de huurtransacties zijn goed vergelijkbaar en de heffingsambtenaar heeft duidelijk inzichtelijk gemaakt hoe de kapitalisatiefactoren zijn bepaald en wat de verhouding is ten opzichte van de niet-woningen. Daarbij zijn de kapitalisatiefactoren van de niet-woningen het laagst ten opzichte van de referentieobjecten. Hetgeen eiser pas op de zitting heeft aangevoerd, is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen.
10. Het beroep is ongegrond omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de niet-woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Er is geen aanleiding voor een vergoeding van het betaalde griffierecht of een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser. Evenmin bestaat er aanleiding om de gemachtigde van eiser, zoals de heffingsambtenaar heeft verzocht, te veroordelen in de proceskosten van de heffingsambtenaar. Artikel 8:75, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht biedt namelijk niet de mogelijkheid om een gemachtigde in de proceskosten te veroordelen.
Verzoek om immateriële schadevergoeding
11.1
Eiser heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
11.2
Het bezwaarschrift is ontvangen op 24 februari 2022. Dat betekent dat er meer dan twee jaar is verstreken tot deze uitspraak van de rechtbank.
11.3
In dit geval gaat de rechtbank echter uit van een verlengde termijn van drie jaar voor de bezwaar- en de beroepsfase samen. Daaraan ligt ten grondslag dat de gemachtigde van eiser een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures heeft lopen bij deze rechtbank, dat hij geen personeel heeft en dat zijn handelswijze noodzakelijkerwijs leidt tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan gemachtigde van eiser worden toegerekend. [1] Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 5 november 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.