Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/4208
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 oktober 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: P.E. Boersma)
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats] (het object).
1.1.
In de beschikking van 28 februari 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde het object voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 633.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
In de uitspraak op bezwaar van 21 juli 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Hierbij is de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Partijen hebben laten weten dat een zitting achterwege kan blijven. Vervolgens heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.
1.5.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
2. De onroerende zaak aan de [adres] is een kantoor met praktijkruimte uit 1960 en heeft een totaaloppervlakte van 373 m2.
2.1.
In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2022. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix en een overzicht met gerealiseerde huren overgelegd, waarin hij de waarde bepaalt met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
3.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank volgt partijen hierin.
3.2.
De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
Beoordeling van het geschil
4. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 49.493,- per jaar (huurwaarde per m2: € 133,-). Om de huurwaarde van dit object te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van drie soortgelijke objecten in Maarssen. Deze huurprijzen zijn rondom de waardepeildatum gerealiseerd. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 12,8. De heffingsambtenaar heeft de om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met drie, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare, objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn ook kantoorpanden gelegen in Maarssen en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gesloten. De getaxeerde huurwaarde per m2 en de kapitalisatiefactor van het object van eiseres vallen binnen de bandbreedte van de referentieobjecten. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
De gerealiseerde huurwaarde
5. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte is uitgegaan van een gekapitaliseerde huurwaarde van € 49.492,-. Volgens eiseres dient de WOZ-waarde te worden vastgesteld op basis van de werkelijke huurwaarde van € 37.646,-. In dit kader voert eiseres aan dat het object een bedrijfspand betreft dat vanaf 1 januari 2019 voor 10 + 10 jaar is verhuurd.
5.1.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de huurwaarde moet worden bepaald op de huur die op de waardepeildatum zou kunnen worden verkregen. Volgens de heffingsambtenaar vertegenwoordigt de door eiseres gestelde gerealiseerde huurwaarde niet de markthuurprijs op de waardepeildatum, nu deze in januari 2019 tot stand is gekomen. Om die reden is de feitelijke huurprijs van het object niet geschikt om de waarde van de onroerende zaak te bepalen en is de waarde getoetst aan de in de taxatiematrix genoemde transacties. Zowel de huurtransacties als de kooptransacties die voor de onderbouwing van de waarde worden gebruikt zijn gerealiseerd rondom de waardepeildatum 1 januari 2022.
5.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de getaxeerde huurwaarde onderbouwd met reële huurcijfers van vergelijkbare objecten. Zij neemt daarbij in aanmerking dat deze huurcijfers in lijn zijn met de gehanteerde huurwaarde. Eiseres heeft niets aangevoerd op basis waarvan de rechtbank de conclusie zou kunnen trekken dat de getaxeerde huurwaarden niet juist zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
6. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Daarom is het beroep ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr.T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 oktober 2024.
mr.T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 oktober 2024.
De griffier is niet in de gelegenheidde uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.