Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/6303
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.F.J.M. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: D. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] , gemeente [gemeente] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 479.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
15 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
15 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 15 oktober 2024. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1925 gebouwde twee-onder-één-kap semi-bungalow met drie aanbouwen (49 m², 25 m² en 12 m²), een aangebouwde garage van 14 m², twee dakkapellen (4 m² en 5 m²), een paardenstal van 42 m², ene tuinhuis van 29 m², drie overkappingen (51 m², 11 m² en 11 m²) en een dierenverblijf van 8 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 66 m2 en is gelegen op een perceel van 985 m2.
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een waarde van € 433.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 456.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in de gemeente [gemeente] , te weten:
- [adres 2] in [plaats] , verkocht op 13 december 2021 voor € 812.500,-;
- [adres 3] in [woonplaats] , verkocht op 14 september 2022 voor € 646.659,-;
- [adres 4] in [woonplaats] , verkocht op 20 mei 2022 voor € 853.500,-;
- [adres 5] in [plaats] , verkocht op 14 april 2021 voor € 955.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-één-kap woningen zijn die in de gemeente [gemeente] liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de kwaliteit, staat van onderhoud en de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Schending artikel 40 Wet Pro WOZ
9. Eiser voert aan dat hij op basis van artikel 40 Wet Pro WOZ de KOUDVL-factoren heeft opgevraagd van de woning en de referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft deze niet verstrekt met betrekking tot de ligging, kwaliteit en doelmatigheid van de woning en de referentiewoningen. Daardoor is eiser niet in de gelegenheid geweest om de onderbouwing en de daaruit voortkomende WOZ-waarde te controleren. De waarde is door de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt.
9.1
De heffingsambtenaar voert aan dat er geen verplichting bestaat om bij toepassing van de vergelijkingsmethode voor KOUDVL-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctie percentages te hanteren. Er is sprake van vrije bewijsleer. Op het taxatieverslag worden de onderhoudstoestand (daar valt ook de kwaliteit onder) en het voorzieningenniveau van de woning en de referentiewoningen vermeld. De uitstraling blijkt onder meer uit de foto’s en is zoveel mogelijk vergelijkbaar. Dit geldt ook voor de ligging, die in de regel verdisconteerd is in de verkoopcijfers van de referentiewoningen. De heffingsambtenaar beschikte ten tijde van de beschikking niet over meer gegevens dan zijn verstrekt. De heffingsambtenaar verwijst ook naar de email van 4 oktober 2023, waarin precies deze vragen van eiser beantwoord worden. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de woning
10. Eiser voert aan dat de woning tussen een snelweg en een spoorlijn ligt. Dit zorgt voor een lagere waarde vanwege de mogelijke overlast en verminderde leefkwaliteit die wordt ervaren. Volgens eiser kunnen geluidsoverlast en luchtvervuiling door het (trein)verkeer potentiële kopers afschrikken. In zijn aanvullende beroepschrift voert eiser nog aan dat er tot en met de uitspraak op bezwaar geen aanleiding was voor de heffingsambtenaar om rekening te houden met de ligging. In beroep krijgt de woning een kwalificatie “2” voor de ligging. Dit heeft geen gevolgen voor de (totale) waarde. Volgens eiser is er onvoldoende rekening gehouden met de ligging omdat de woning ligt op een strook grond van 100 meter breed tussen de snelweg en het spoor. Eiser verzoekt de waarde van de grond verder naar beneden aan te passen naar € 180.000,-, wat tot gevolg heeft dat de waarde volgens eiser opnieuw vastgesteld moet worden op € 433.000,-. Eiser heeft op de zitting aangevoerd dat de ligging kwalificatie “1” moet krijgen.
10.1
De heffingsambtenaar voert aan dat met de ligging voldoende rekening gehouden is door de grondwaarde met 20% af te waarderen (kwalificatie van de ligging is 2). Uit de matrix blijkt dat [adres 2] , [adres 4] en [adres 5] een (veel) betere ligging kennen (kwalificatie ligging is respectievelijk 3, 4 en 4). Kwalificatie “1” voor de ligging wordt alleen toegepast als er meerdere onprettige factoren zijn, bijvoorbeeld ligging naast een industrieterrein, waar sprake is van zowel geluidsoverlast als van stank.
10.2
De rechtbank is van oordeel dat niet is gebleken dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De referentiewoningen hebben een betere ligging en dat is door de heffingsambtenaar in beroep onderkend door voor de woning kwalificatie 2 voor de ligging te hanteren en voor de referentiewoningen 3 en 4. Dat de ligging pas in beroep kwalificatie 2 heeft gekregen en dat dit geen consequenties heeft voor de vastgestelde WOZ-waarde maakt dit niet anders. De heffingsambtenaar heeft afdoende toegelicht dat in dit geval kwalificatie 1 voor de ligging niet aan de orde is, aangezien er bij de woning alleen sprake is van geluidsoverlast. In beroep heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde WOZ-waarde (opnieuw) onderbouwd door de woning te vergelijken met andere referentiewoningen. In beroep is dus een andere, en meer nauwkeurige berekening gemaakt. Dit staat de heffingsambtenaar vrij. De afzonderlijke berekeningen worden niet beoordeeld want alleen de vastgestelde WOZ-waarde wordt getoetst. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar de grondwaarde met 20% afgewaardeerd. De rechtbank concludeert dat uit de waardematrix in beroep volgt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Referentiewoning [adres 6]
11. Eiser voert aan dat verkoopprijs van referentiewoning [adres 6] meer dan 35% afwijkt ten opzichte van de WOZ-waarde en dat deze referentie daarom niet bruikbaar is.
11.1
Aangezien deze referentiewoning in beroep niet meer is gebruikt, is de rechtbank van oordeel dat deze grond van eiser niet meer hoeft te worden besproken.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekend dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De uitspraak op bezwaar blijft in stand en eiser krijgt geen gelijk. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 oktober 2024.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 oktober 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.