Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Lelystad
Zaaknummer: C/16/574695 / HL ZA 24-123
Vonnis van 27 november 2024
in de zaak van
[eiseres] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen:
[eiseres],
[eiseres],
advocaat: mr. A.M. Ubink uit Velp,
tegen
GEMEENTE LELYSTAD,
zetelend in Lelystad,
gedaagde partij,
hierna te noemen:
Gemeente Lelystad,
Gemeente Lelystad,
advocaat: mrs. D.R. Pinxter en L.M.M. de Vet uit Amsterdam.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 17 april 2024 met producties 1 t/m 7b;
- de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 12;
- de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 12;
- de akte overlegging producties 8a t/m 11 van [eiseres] ;
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 oktober 2024. Namens [eiseres] was de heer [A] aanwezig en hij werd bijgestaan door mr. Ubink. Namens Gemeente Lelystad waren de heer [B] en mevrouw [C] aanwezig en zij werden bijgestaan door mrs. Pinxter en De Vet. De spreekaantekeningen die de advocaten van partijen hebben voorgelezen zijn aan het dossier toegevoegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de mondelinge behandeling met partijen besproken is.
1.3.
De akte overlegging producties 8a t/m 11 van [eiseres] is in strijd met artikel 87 lid 6 Wetboek Pro van Burgerlijke rechtsvordering binnen 10 dagen voorafgaand aan de zitting overgelegd. Gemeente Lelystad heeft aangegeven hiertegen geen bezwaar te hebben, zodat de rechtbank deze producties toelaat.
1.4.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De kern van de zaak
2.1.
De rechtsvoorganger van [eiseres] heeft plannen ontwikkeld om een bestaand kantoorpand in [plaats] (hierna: het kantoorpand) te transformeren naar appartementen en heeft daarvoor een exploitatieovereenkomst (hierna: de overeenkomst) met Gemeente Lelystad gesloten. Het kantoorgebouw en de overeenkomst zijn door [eiseres] van haar rechtsvoorganger overgenomen. Deze zaak gaat over de vraag of Gemeente Lelystad het bedrag dat [eiseres] heeft betaald voor gemeentelijke kosten moet terugbetalen. Volgens [eiseres] is Gemeente Lelystad tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenis uit de overeenkomst om tijdig 35 parkeerplaatsen te realiseren en de openbare ruimte aan te passen. [eiseres] krijgt daarin ongelijk.
3.De beoordeling
Wat zijn partijen overeengekomen?
3.1.
Om de transformatie van het kantoorpand naar appartementen te realiseren, is overeengekomen dat Gemeente Lelystad aanpassingen verricht in de omliggende openbare ruimte zodat het pand voor bewoning geschikt is. Daarnaast moet Gemeente Lelystad gefaseerd 35 extra parkeerplaatsen aanleggen om te voldoen aan de gestelde parkeernorm. Deze verplichtingen van Gemeente Lelystad staan in artikel 4 (
“Openbare ruimte”) van de overeenkomst.
“Openbare ruimte”) van de overeenkomst.
3.2.
Uit artikel 7 (
“Planning”) van de overeenkomst volgt dat de exploitant voorafgaand aan de werkzaamheden een planning opstelt voor de in het exploitatiegebied te realiseren herontwikkeling en de overige werken en werkzaamheden (lid 1). Het uitgangspunt voor de planning is dat bij oplevering van het appartementencomplex de infrastructuur is gerealiseerd (lid 2). De exploitant heeft een inspanningsverplichting om de werkzaamheden in overeenstemming met de planning uit te (laten) voeren (lid 3).
“Planning”) van de overeenkomst volgt dat de exploitant voorafgaand aan de werkzaamheden een planning opstelt voor de in het exploitatiegebied te realiseren herontwikkeling en de overige werken en werkzaamheden (lid 1). Het uitgangspunt voor de planning is dat bij oplevering van het appartementencomplex de infrastructuur is gerealiseerd (lid 2). De exploitant heeft een inspanningsverplichting om de werkzaamheden in overeenstemming met de planning uit te (laten) voeren (lid 3).
3.3.
In de overeenkomst is in artikel 15 (
“Financiële bepalingen”) bepaald dat de gemeentelijke kosten voor rekening van de exploitant komen (lid 2). De gemeentelijke kosten bestaan onder meer uit een bedrag van € 40.000,00 voor het aanleggen van 35 parkeerplaatsen in het openbaar gebied en een bedrag van € 88.000,00 voor aanpassingen aan de openbare ruimte en infrastructuur. Gemeente Lelystad heeft als voorwaarde voor het overnemen van de overeenkomst door [eiseres] van haar rechtsvoorganger gesteld dat deze kosten direct door [eiseres] worden betaald in plaats van in termijnen zoals in eerste instantie was overeengekomen. Dat heeft [eiseres] gedaan.
“Financiële bepalingen”) bepaald dat de gemeentelijke kosten voor rekening van de exploitant komen (lid 2). De gemeentelijke kosten bestaan onder meer uit een bedrag van € 40.000,00 voor het aanleggen van 35 parkeerplaatsen in het openbaar gebied en een bedrag van € 88.000,00 voor aanpassingen aan de openbare ruimte en infrastructuur. Gemeente Lelystad heeft als voorwaarde voor het overnemen van de overeenkomst door [eiseres] van haar rechtsvoorganger gesteld dat deze kosten direct door [eiseres] worden betaald in plaats van in termijnen zoals in eerste instantie was overeengekomen. Dat heeft [eiseres] gedaan.
Geen termijn verbonden aan verplichtingen van Gemeente Lelystad
3.4.
Partijen verschillen van mening of Gemeente Lelystad tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit artikel 4 van Pro de overeenkomst. [eiseres] stelt dat uit artikel 7 van Pro de overeenkomst volgt dat Gemeente Lelystad de openbare ruimte aangepast en de 35 parkeerplaatsen gerealiseerd moet hebben ten tijde van de oplevering van het appartementencomplex. Volgens Gemeente Lelystad is er geen afspraak gemaakt over het moment waarop de openbare ruimte ingericht en de parkeerplaatsen gerealiseerd moeten zijn.
3.5.
Om vast te stellen of partijen een afspraak hebben gemaakt over het moment waarop Gemeente Lelystad aan haar verplichtingen moet hebben voldaan, is uitleg van de overeenkomst nodig. Het is vaste rechtspraak dat daarvoor niet alleen moet worden gekeken naar de tekst van de overeenkomst. Het is ook belangrijk wat partijen verder nog gezegd en gedaan hebben, en wat zij op grond daarvan van elkaar mochten verwachten (Haviltex-maatstaf).
3.6.
Volgens Gemeente Lelystad was de rechtsvoorganger van [eiseres] zich ervan bewust dat de herinrichting van de openbare ruimte rondom het kantoorpand verband houdt met aanpassingen van de openbare ruimte van de aansluitende percelen en aanpassing van het gehele gebied om de leefbaarheid daarvan te vergroten. De rechtsvoorganger van [eiseres] wist dan ook dat het aanleggen van de 35 parkeerplaatsen niet op zichzelf stond en de parkeerplaatsen daarom gefaseerd zouden worden aangelegd. Dit is niet door [eiseres] weersproken.
3.7.
In artikel 4 van Pro de overeenkomst zijn verplichtingen van Gemeente Lelystad opgenomen. Uit de tekst van dat artikel volgt expliciet dat Gemeente Lelystad de parkeerplaatsen gefaseerd zal aanleggen. Artikel 7 van Pro de overeenkomst gaat over de door [eiseres] op te stellen planning van het project.
3.8.
De rechtbank gaat mee met de uitleg van Gemeente Lelystad dat artikel 4 en Pro 7 van de overeenkomst geen verband houden met elkaar. Artikel 4 gaat Pro namelijk over de verplichtingen van Gemeente Lelystad en artikel 7 over Pro de verplichting van [eiseres] om een planning op te stellen en de werkzaamheden overeenkomstig die planning uit te (laten) voeren (wat zij niet heeft gedaan). Voor de planning gold als uitgangspunt dat bij oplevering van het appartementencomplex de infrastructuur gerealiseerd is. Dit brengt geen verplichting van Gemeente Lelystad met zich mee en dus ook niet dat het aanpassen van de openbare ruimte en het realiseren van de 35 parkeerplaatsen op het moment van oplevering gebeurd moeten zijn.
Geen tekortkoming van Gemeente Lelystad
3.9.
Partijen hebben geen afspraak gemaakt over een uiterst moment waarop de openbare ruimte ingericht en de 35 parkeerplaatsen gerealiseerd moeten zijn. Dat betekent dat Gemeente Lelystad niet tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst. [eiseres] mocht de overeenkomst dan ook niet gedeeltelijk ontbinden en er is geen ongedaanmakingsverbintenis ontstaan. De gevorderde terugbetaling van de gemeentelijke kosten zal daarom worden afgewezen.
Proceskosten
3.10.
[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van Gemeente Lelystad betalen. De proceskosten van Gemeente Lelystad worden begroot op:
- griffierecht
€
6.617,00
- salaris advocaat
€
3.858,00
(2 punten × € 1.929,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
10.653,00
3.11.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.De beslissing
De rechtbank
4.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] af,
4.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 10.653,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 4.2 en 4.3 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.P. Lunter en in het openbaar uitgesproken op 27 november 2024.