Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 23/1469, UTR 23/1471, UTR 23/1472, UTR 23/1474, UTR 23/1475, UTR 23/1477
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 december 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: D. Koopmans).
Inleiding
1.1
In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de
WOZwaarde van diverse onroerende zaken in [plaats 1] en [plaats 2] (de woningen).
1.2
In de beschikking van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de
heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woningen voor het belastingjaar 2022, naar de waardepeildatum 1 januari 2021, als volgt vastgesteld:
Adres
Vastgestelde waarde
Zaaknummer
[adres 1] - [plaats 1]
€ 366.000,-
23/1469
[adres 2] - [plaats 1]
€ 339.000,-
23/1471
[adres 3] [plaats 1]
€ 465.000,-
23/1472
[adres 4] - [plaats 2]
€ 126.000.-
23/1474
[adres 5] - [plaats 2]
€ 194.000.-
23/1475
[adres 6] - [plaats 2]
€ 419.000,-
23/1477
Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 22 februari 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarden van de woningen gehandhaafd.
1.4
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.5
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 4 november 2024. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Beoordelingskader
2. Eiser is eigenaar van de woningen, verschillende appartementen gebouwd tussen 1904 en 1915. De woningen hebben een gebruiksoppervlakte variërend tussen de 51 m² en 107 m². Partijen verschillen van mening over de waarde van de woningen per 1 januari 2021. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de waarden zoals vastgesteld in bezwaar. Eiser bepleit lagere waarden.
3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woningen, heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woningen wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woningen. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5.1
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar meerdere taxatiematrixen overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken verschillende verkopen.
5.2
De [adres 1] en de [adres 2] worden vergeleken met de volgende vier verkopen in [plaats 1] :
- [adres 7] , verkocht op 1 oktober 2020 voor € 280.000,-;
- [adres 8] , verkocht op 16 november 2020 voor € 400.000,-;
- [adres 9] , verkocht op 11 november 2019 voor € 296.200,-;
- [adres 10] , verkocht op 7 oktober 2019 voor € 369.000,-.
5.3
De [adres 3] wordt vergeleken met de volgende vier verkopen in [plaats 1] :
- [adres 11] , verkocht op 3 juni 2020 voor € 475.000,-;
- [adres 12] , verkocht op 16 januari 2020 voor € 475.000,-;
- [adres 13] , verkocht op 17 september 2020 voor € 511.000,-;
- [adres 10] , verkocht op 7 oktober 2019 voor € 369.000,-.
5.4
De [adres 4] en de [adres 5] worden vergeleken met de volgende vier verkopen in [plaats 2] :
- [adres 14] , verkocht op 18 januari 2021 voor € 240.000,-;
- [adres 15] , verkocht op 1 oktober 2020 voor €250.000,-;
- [adres 16] , verkocht op 3 juli 2020 voor € 268.000,-;
- [adres 17] , verkocht op 1 oktober 2019 voor € 210.000,-.
5.5
De [adres 6] wordt vergeleken met de volgende drie verkopen in [plaats 2] en [plaats 3] :
- [adres 18] , verkocht op 9 april 2021 voor € 504.000,-;
- [adres 19] , verkocht 29 augustus 2019 voor € 570.000,-;
- [adres 20] , verkocht op 9 maart 2020 voor € 520.000,-.
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarden van de woningen op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog zijn vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen. In dit geval is daarbij van belang dat de door gemachtigde van eiser opgestelde beroepschriften, de latere brieven en een ‘pinpointbrief’ vol staan met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee. De rechtbank zal deze stellingen daarom niet bespreken. Gemachtigde van eiser heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op de onroerende zaken betrekking hebben en de rechtbank zal die wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of verweerder zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden.
Het oordeel van de rechtbank
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit.
[adres 1] en [adres 2]
8.1
Eiser stelt dat de referentiewoningen gebruikt voor de onderbouwing van de woningen aan de [adres 1] en de [adres 2] niet goed vergelijkbaar zijn om verschillende redenen. Zo is de [adres 7] een stuk kleiner dan onderhavige woning en zijn de objectonderdelen, zoals het balkon van de [adres 10] en de parkeerplaats van de [adres 8] , te laag gewaardeerd. Door een fictieve lagere waarde te hanteren, kom je volgens eiser uit op een hogere vierkante meter prijs. Ten aanzien van de [adres 2] voegt eiser toe dat de heffingsambtenaar ten onrechte het balkon niet heeft meegerekend in de waardering. Eiser bepleit een waarde van € 300.000,- voor de [adres 1] en € 330.000,- voor de [adres 2] .
8.2
De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat alle referentiewoningen goed bruikbaar zijn ter vergelijking en dat extra objectonderdelen daar niets aan af doen. De referentiewoningen onderbouwen de waarde per vierkante meter goed. Over het balkon heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat het balkon inderdaad niet meegerekend is, maar dat dat geen reden is om de eindwaarde naar beneden vast te stellen. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunten en is daarmee van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. De referentiewoningen zijn goed vergelijkbaar als het gaat om kwaliteit en onderhoud, bouwjaar, uitstraling, en ligging. Hetgeen eiser pas op de zitting heeft aangevoerd, is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen.
[adres 3]
9.1
Eiser stelt dat de referentiewoningen die gebruikt zijn ter onderbouwing van de waarde van de [adres 3] niet goed vergelijkbaar zijn omdat ook hier de referentiewoningen over andere objectonderdelen beschikken. Daarnaast stelt eiser dat de objectafbakening van de [adres 3] niet juist is. Volgens eiser kan de woning niet groter zijn dan de eerste verdieping ( [adres 2] ) en daarom zou 85 m² niet kloppen. Eiser bepleit een waarde van € 300.000,-.
9.2
De heffingsambtenaar wijst erop dat extra objectonderdelen niets af doen aan de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen. Daar voegt de heffingsambtenaar aan toe dat de [adres 3] bestaat uit twee woonlagen, de woning beschikt namelijk over een vide. De vide is hoger dan 1.50m wat maakt dat dit meegenomen moet worden in de gebruiksoppervlakte. Eiser heeft niet heeft onderbouwd waarom de objectafbakening van de woning niet zou kloppen. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar goed volgen en is daarmee van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is. Hetgeen eiser pas op de zitting heeft aangevoerd, is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen.
[adres 4] en [adres 5]
10.1
Eiser stelt zich op het standpunt de vastgestelde waarden van de woningen aan de [adres 4] en de [adres 5] te laag zijn. Dat zou blijken uit de vergelijking met de referentiewoningen. Eiser bepleit een waarde € 350.000,- voor de [adres 4] en een waarde van € 275.000,- voor de [adres 5] .
10.2
De rechtbank merkt op dat eiser pas op de zitting heeft aangevoerd dat hij de waarden van de woningen te laag vindt, in plaats van te hoog. Dat is zodanig laat, dat de heffingsambtenaar zich daardoor onmogelijk heeft kunnen voorbereiden op dit standpunt. Dit maakt dat de rechtbank deze grond in strijd vindt met de goede procesorde en daarom buiten beschouwing laat.
[adres 6]
11.1
Eiser stelt dat de objectafbakening van de woning aan de [adres 6] niet klopt omdat de woning geen tuin heeft. Dat zou volgens eiser niet kunnen omdat het hier zou gaan om de een zolderverdieping. Eiser is het niet eens met de vastgestelde waarde en bepleit een waarde van € 250.000,-.
11.2
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat het hier gaat om de begane grond en dat de objectafbakening correct is gedaan. De gebruikte referentiewoningen zijn goed vergelijkbaar en laten zien dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunten en is daarmee van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Eiser heeft zijn standpunt pas op de zitting aangevoerd en niet gemotiveerd onderbouwd. Dat is voor de rechtbank onvoldoende om tot een ander oordeel te komen.
12. Het beroep is ongegrond omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Er is geen aanleiding voor een vergoeding van het betaalde griffie recht of een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser.
Verzoek om immateriële schadevergoeding
13.1
Eiser heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
13.2
Het bezwaarschrift is ontvangen op 24 februari 2022. Dat betekent dat er meer dan twee jaar is verstreken tot deze uitspraak van de rechtbank.
13.3
In dit geval gaat de rechtbank echter uit van een verlengde termijn van drie jaar voor de bezwaar- en de beroepsfase samen. Daaraan ligt ten grondslag dat de gemachtigde van eiser een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures heeft lopen bij deze rechtbank, dat hij geen personeel heeft en dat zijn handelswijze noodzakelijkerwijs leidt tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan gemachtigde van eiser worden toegerekend. [1] Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van
mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 4 december 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.