Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/6439
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 december 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. J.F.J.M. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [plaats] ,de heffingsambtenaar
(gemachtigde: B. Boersma).
Inleiding
1.1.
Deze zaak gaat over het beroep van eiser tegen de WOZ-waarde van een woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
1.2
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2023 (het primaire besluit) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 867.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 5 november 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.4
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.5
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 25 oktober 2024. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Beoordelingskader
2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 1992. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 160 m². De woning beschikt over een aangebouwde garage van 35 m² en aanbouw van 24 m².
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft in beroep een waarde voorgesteld van € 867.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 825.000,-.
4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning, heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen.
7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , namelijk:
- [adres 2] , verkocht op 13 oktober 2022 voor € 787.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 1 juli 2022 voor € 829.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 4 april 2022 voor € 860.000,-.
Het oordeel van de rechtbank
8.1
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen uit de taxatiematrix goed bruikbaar zijn, omdat de woningen in dezelfde omgeving liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast zijn de referentiewoningen wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
8.2
Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit.
Verouderde keuken en badkamer
9.1
Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met het waarde drukkende effect van de verouderde voorzieningen, de keuken en de badkamer zouden namelijk erg oud zijn. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld door daar onvoldoende rekening mee te houden bij de waardebepaling. Zo zou het buurpand van de woning goed vergelijkbaar zijn maar wel beschikken over betere voorzieningen, in tegenstelling tot onderhavige woning. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de voorzieningen van de woning in de taxatiematrix gewaardeerd zijn op een 3 (gemiddeld) en dat hij geen aanleiding ziet om de voorzieningen lager te waarderen. De heffingsambtenaar heeft de verkoopgegevens van het buurpand overgelegd en geeft aan dat ook daaruit blijkt dat de voorzieningen vergelijkbaar – en daarmee gemiddeld – zijn.
9.2
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de voorzieningen van de woning. Eiser heeft geen onderbouwing gegeven, bijvoorbeeld door middel van foto’s, van de stellingen dat de voorzieningen van de woning verouderd zouden zijn of dat de voorzieningen van het buurpand beter zouden zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Waardering van de aanbouw
10.1
Eiser stelt zich op het standpunt dat de aanbouw van de woning niet goed gewaardeerd is, er zou namelijk meer rekening gehouden moeten worden met afnemend grensnut en dat is volgens eiser niet gebeurd. Daardoor zou de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog hebben vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de aanbouw op een lager bedrag is gewaardeerd dan het woondeel van de woning. Dat is terug te vinden in de eenheidsprijzen en laat zien dat er wel gecorrigeerd is op basis van afnemend grensnut. Eiser heeft dat niet weersproken.
10.2
De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen en is daarmee van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met afnemend grensnut bij de waardering van de aanbouw. De beroepsgrond slaagt niet.
Schending van art. 40 Wet Pro WOZ
11.1
Eiser voert aan dat de nieuwe referentiewoningen die gebruikt zijn in de uitspraak op bezwaar, niet volledig zijn onderbouwd. Eiser heeft na het indienen van het bezwaarschrift een uitgebreid taxatieverslag ontvangen waarin onder andere de grondstaffels en KOUDV-L factoren zijn vermeld. Bij de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar nieuwe referentiewoningen gebruikt ter onderbouwing, maar daar is geen taxatieverslag bij gevoegd en daardoor heeft eiser die gegevens niet kunnen controleren. Hierdoor stelt eiser gedwongen te zijn beroep in te stellen. Dit zou een schending van art. 40 Wet Pro WOZ opleveren en daarom moet de heffingsambtenaar veroordeeld worden in de proceskosten van eiser. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de referentiewoningen in de uitspraak op bezwaar extra onderbouwingen zijn en dat het taxatieverslag leidend is. Verder stelt de heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de referentiewoningen in de uitspraak op bezwaar voldoende onderbouwd zijn. Eiser had kunnen vragen naar extra informatie of een taxatierapport en heeft dat niet gedaan.
11.2
De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ de heffingsambtenaar de op de zaak betrekking hebbende stukken op verzoek aan eiser moet verstrekken. KOUDVL-factoren, de gegevens achter de indexatiecijfers en de grondstaffel zijn op de zaak betrekking hebbende stukken, omdat zowel de WOZ-beschikking als de uitspraak op bezwaar daarop gebaseerd zijn. Bij de beoordeling van een schending van art. 40 Wet Pro WOZ betrekt de rechtbank de goede procesorde en wordt bekeken of een informatieachterstand is ontstaan en of die achterstand tijdens de procedure is hersteld. [1]
11.3
Eiser heeft in het bezwaarschrift onder andere gevraagd om de primaire objectonderdelen en KOUDVL-factoren van de woning en de gebruikte referentiewoningen. Het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatieverslag bij de WOZ-beschikking bevat een uitgebreide onderbouwing van de referentiewoningen, waaronder de KOUDVL-factoren en de objectonderdelen. Daaruit leidt de rechtbank af dat de heffingsambtenaar het zelf ook noodzakelijk vond dat eiser inzage kreeg in die gegevens. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar nieuwe referentiewoningen gebruikt en daarvan slechts de verkoopdatum, verkoopprijs, gebruiksoppervlakte en het bouwjaar vermeld. De objectonderdelen en KOUDVL-factoren ontbreken. Dat is niet in lijn met de eerdere wijze van onderbouwen van de heffingsambtenaar en heeft ervoor gezorgd dat eiser deze gegevens niet heeft kunnen betwisten in bezwaar. Daarom oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase artikel 40 van Pro de Wet WOZ heeft geschonden. [2]
11.4
De rechtbank ziet aanleiding het in de bezwaarfase ontstane gebrek te passeren, omdat de rechtbank in beroep de taxatiematrix moet beoordelen. Zoals gezegd is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix de WOZ-waarde van het object voldoende heeft onderbouwd. Eiser heeft bevestigd dat in de beroepsfase geen sprake is van missende stukken of gegevens. Hij heeft kunnen reageren op de taxatiematrix en heeft dat ook gedaan. Wel ziet de rechtbank in de schending van artikel 40 Wet Pro WOZ aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten die eiser in beroep heeft moeten maken. Ook moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht vergoeden. Er is geen grondslag voor een veroordeling van de proceskosten die in de bezwaarfase zijn gemaakt, omdat er geen sprake is van een herroeping van de WOZ-beschikking.
Conclusie en gevolgen
12. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Omdat de schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ kan worden gepasseerd, is het beroep ongegrond.
Proceskostenvergoeding en griffierecht
13.1
De rechtbank hanteert het uitgangspunt dat het bestuursorgaan in de door een eisende partij voor de beroepsfase gemaakte proceskosten wordt veroordeeld en het betaalde griffierecht moet vergoeden, in gevallen waarin de rechtbank een gebrek in het bestreden besluit vaststelt en waarbij dat gebrek wordt gepasseerd met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Aan dit uitgangspunt ligt ten grondslag dat de eisende partij in deze gevallen beroep heeft moeten instellen om het betreffende gebrek in de besluitvorming te laten herstellen en daarvoor kosten heeft moeten maken.
13.2
De rechtbank bepaalt de wegingsfactor voor de proceskosten overeenkomstig haar uitgangspunten. [3] De rechtbank heeft kennis genomen van het arrest van de enkelvoudige kamer van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 1 oktober 2024 [4] , maar ziet daarin geen aanleiding om deze uitgangspunten te verlaten. Met dat arrest is de uitspraak van deze rechtbank waarin die uitgangspunten zijn geformuleerd weliswaar vernietigd, maar dat is gebeurd op andere gronden dan op grond van een inhoudelijke toetsing van de lijn van de rechtbank. De rechtbank berekent de vergoeding daarom als volgt.
13.2
In deze zaak gaat het over de WOZ-waarde van een woning en heeft gemachtigde van eiser gebruik gemaakt van een gestandaardiseerde werkwijze. Dat betekent dat de rechtbank een wegingsfactor van 0,25 hanteert. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875,-. De gemachtigde van eiser heeft een beroepschrift ingediend en aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. Dat maakt dat de proceskostenvergoeding in totaal € 437,50 bedraagt. Ook moet de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser vergoeden.
13.3
De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en griffierecht uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 437,50,- aan proceskosten aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Lenstra, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 december 2024.
de griffier de rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.