Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/5020
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 december 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. J.F.J.M. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: I. Beek).
Inleiding
1.1.
Deze zaak gaat over het beroep van eiser tegen de WOZ-waarde van een woning aan de [adres 1] in [plaats 1] (de woning).
1.2
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2023 (het primaire besluit) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 1.554.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 1 september 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.4
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
1.5
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 14 november 2024. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Beoordelingskader
2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning gebouwd in 1922. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 137 m². De woning beschikt over een 683 m² grond, twee keer een aanbouw van 20 m² en een aangebouwde berging van 41 m².
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft in beroep een waarde bepleit van € 1.554.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 1.350.000,-.
4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning, heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen.
7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats 2] , namelijk:
- [adres 2] , verkocht op 2 februari 2021 voor € 1.200.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 91 september 2021 voor € 1.650.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 12 april 2022 voor € 1.471.109,-.
Het oordeel van de rechtbank
8.1
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen uit de taxatiematrix goed bruikbaar zijn, omdat de woningen in dezelfde omgeving liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast zijn de referentiewoningen wat bouwjaar, gebruiksoppervlakte en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
8.2
Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit.
Schending van art. 40 Wet Pro WOZ
9.1
Eiser heeft de beroepsgrond dat er sprake zou zijn van schending van art. 40 van Pro de Wet WOZ op de zitting ingetrokken. Daarom wordt deze grond niet besproken.
Matige staat van de woning
10.1
Eiser stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige staat van de woning. Zo zou de woning beschikken over een gedateerde keuken en badkamer, is er geen rekening gehouden met de aanwezigheid van lekkages, scheurvorming in de muren en de slechte dakbedekking. Als gevolg daarvan zou de waarde van de woning te hoog zijn vastgesteld.
10.2
De heffingsambtenaar stelt dat rekening is gehouden met een gemiddelde staat van de voorzieningen en kwaliteit van de woning. In de bezwaarfase zijn er door eiser enkele foto’s overgelegd, maar die hebben geen goed totaalbeeld gegeven van de staat van de woning. Nadat er verzocht is om meer informatie over de toestand van de woning en eiser, noch diens gemachtigde, niet heeft gereageerd op dit verzoek, is een informatiebeschikking genomen. Dat maakt dat er tot op heden een omgekeerde en verzwaarde bewijslast van toepassing is met betrekking tot de WOZ-waarde. Eiser heeft de informatiebeschikking niet aangevochten.
10.3
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn motivering. De ingebrachte foto’s en beschrijving van de woning zijn op zichzelf niet voldoende om aan te nemen dat de woning anders gewaardeerd had moeten worden. Bovendien heeft eiser niet voldaan aan het verzoek om informatie aan te leveren over de woning. Door de omgekeerde en verzwaarde bewijslast die volgt uit de informatiebeschikking, is het aan eiser om informatie over te leggen waaruit blijkt dat zijn standpunten kloppen. In dit geval betekent dat, dat eiser niet heeft aangetoond dat de voorzieningen en de staat van de woning minder zijn dan de waarderingen die in de taxatiematrix is gehanteerd. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar in dit geval terecht is uitgegaan van een gemiddelde staat van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
Rieten dak
11.1
Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat de woning een rieten dak heeft. Een rieten dak zou een woning namelijk minder populair maken en als gevolg daarvan zou de koopsom onder druk komen te staan. Daarom had de heffingsambtenaar de woning moeten vergelijken met andere woningen met een rieten dak. De heffingsambtenaar stelt daarentegen dat rietgedekte woningen juist populair zijn in de desbetreffende regio. Daarnaast is de referentiewoning aan [adres 5] , eveneens een rietgedekte woning, meegenomen in de taxatiematrix wat maakt dat voldoende rekening is gehouden met het objecttype.
11.2
De rechtbank volgt de uitleg van de heffingsambtenaar en is daarmee van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het objecttype van de woning. Er is vergeleken met andere vrijstaande woningen die goed vergelijkbaar zijn wat betreft KOUDVL-factoren en uitstraling. Door een referentiewoning toe te voegen welke ook beschikt over een rieten dak, heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Eigen verkoopcijfer
12.1
Eiser stelt zich op het standpunt dat het eigen verkoopcijfer van de woning meegenomen dient te worden in de waardebepaling. Onderhavige woning is namelijk in augustus 2024 verkocht en die verkooptransactie zou de door eiser voorgestane waarde van € 1.350.000,- onderbouwen.
12.2
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat omdat eiser dit punt pas op de zitting heeft aangevoerd, hij niet heeft kunnen controleren of deze verkoop marktconform is geweest. Er zijn geen stukken ingediend die aantonen dat de woning getransporteerd of zelfs verkocht is. Daar heeft heffingsambtenaar aan toegevoegd dat zelfs als aangenomen mag worden dat de woning verkocht is, de transactie te ver van de waardepeildatum ligt om mee te nemen bij de waardebepaling. Eiser heeft als reactie daarop ter zitting aangeboden om bewijs over te leggen waaruit blijkt dat het transport op 1 november 2024 heeft plaatsgevonden.
12.3
De rechtbank vindt dat eiser dit punt eerder naar voren had kunnen brengen dan pas op de zitting. Het is voor de heffingsambtenaar op deze manier onmogelijk zich hierop voor te bereiden. Wegens strijd met de goede procesorde laat de rechtbank deze beroepsgrond dan ook verder buiten beschouwing. Daarmee wijst de rechtbank tevens het aanbod van eiser om bewijs aan te leveren ten aanzien van het eigen verkoopcijfer af.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Er bestaat daarom geen aanleiding voor een veroordeling van de proceskosten of vergoeding van het betaalde griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 december 2024.
De rechter is verhinderd deze uitspraak te tekenen.
de griffier de rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.