Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/6612
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 december 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. J.F.J.M. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: I. Beek).
Inleiding
1.1.
Deze zaak gaat over het beroep van eiser tegen de WOZ-waarde van een woning aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
1.2
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 22 februari 2023 (het primaire besluit) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 769.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 17 november 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.4
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
1.5
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 14 november 2024. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Beoordelingskader
2. Eiser is eigenaar van de woning, een twee-onder-een-kapwoning gebouwd in 1931. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 96 m². De woning beschikt over 658 m² grond, een aanbouw van 47 m² en een aangebouwde garage van 32 m².
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft de in beroep vastgestelde waarde van € 769.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde.
4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning, heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen.
7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , namelijk:
- [adres 2] , verkocht op 6 september 2021 voor € 900.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 1 januari 2022 voor € 727.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 11 januari 2021 voor € 560.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 1 oktober 2022 voor € 625.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 17 maart 2021 voor € 725.000,-.
De laatste twee verkopen zijn in de taxatiematrix aangeduid als ‘extra onderbouwingen’.
Het oordeel van de rechtbank
8.1
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen uit de taxatiematrix goed bruikbaar zijn, de woningen in dezelfde omgeving liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast zijn de referentiewoningen wat bouwjaar, gebruiksoppervlakte en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de taxatiematrix en de toelichting die daarop gegeven is, heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
8.2
Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit.
Schaalverdeling secundaire objectkenmerken
9.1
Eiser stelt dat de heffingsambtenaar de vertaling van de schaalverdeling van de waardering van de secundaire objectkenmerken verkeerd heeft toegepast, waardoor de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Een correcte vertaling zou volgens eiser resulteren in een lagere waarde van de woning, namelijk € 760.000,-. In bezwaar is er voor de waardering van de secundaire objectkenmerken namelijk een schaal gebruikt van 1 – 5 en in beroep een schaal van 1 – 9. De secundaire objectkenmerken zouden in beroep een hogere waardering hebben gekregen dan in bezwaar als gevolg van een volgens eiser verkeerde vertaling van die schaalverdeling. Daardoor is er minder aftrek toegepast dan in bezwaar.
9.2
De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de uitgangspunten van de waardering van de secundaire objectkenmerken in beroep anders zijn dan in bezwaar. In de beroepsfase wordt door een taxateur namelijk opnieuw gekeken naar de waardering en de onderbouwingen. Daarvoor hanteert de taxateur een fijnmaziger systeem dan in de modelmatige benadering in bezwaar, om ervoor te zorgen dat de opbouw van de onderbouwing recht doet aan de totale toestand van de woning. Daar voegt de heffingsambtenaar aan toe dat er in de bezwaarfase een informatiebeschikking is genomen nadat eiser, noch diens gemachtigde, niet had gereageerd op een verzoek om informatie over de toestand van de woning aan te leveren op basis waarvan de staat van de woning anders gewaardeerd had moeten worden. Dat maakt dat er tot op heden een omgekeerde en verzwaarde bewijslast van toepassing is met betrekking tot de WOZ-waarde.
9.3
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunten. Daarbij stelt de rechtbank voorop dat het de heffingsambtenaar vrijstaat om de waarde van de woning in iedere fase opnieuw te onderbouwen en motiveren. Daarnaast heeft eiser niet voldaan aan het verzoek om informatie aan te leveren over de woning. Door de omgekeerde en verzwaarde bewijslast die volgt uit de informatiebeschikking, is het aan eiser om informatie over te leggen waaruit blijkt dat zijn standpunten kloppen. In dit geval betekent dat, dat eiser niet heeft aangetoond dat de secundaire objectkenmerken anders gewaardeerd hadden moeten worden danwel niet hoger gewaardeerd mochten worden dan in bezwaar. Eiser heeft de informatiebeschikking niet aangevochten. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de kwalificaties van de secundaire objectkenmerken in beroep recht doen aan de woning en dat de vastgestelde eindwaarde, waar het immers in beroep om gaat, niet te hoog is. De beroepsgrond slaagt niet.
Referentiewoningen aan de [adres 5] en de [adres 4]
10.1
Eiser stelt dat de referentiewoning aan de [adres 5] (referentiewoning 4) beter bruikbaar is dan de referentiewoning aan de [adres 4] (referentiewoning 3). Bijvoorbeeld omdat de verkooptransactie dichterbij de waardepeildatum ligt en omdat de secundaire objectkenmerken beter vergelijkbaar zijn met onderhavige woning. Daarom zouden referenties 3 en 4 omgedraaid moeten worden.
10.2
De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat, hoewel in de taxatiematrix referenties 4 en 5 aangemerkt zijn als extra onderbouwingen, deze verkooptransacties net zoveel meewegen als referenties 1 tot en met 3. Daarom zou het omdraaien van die referentiewoningen ook niet leiden tot een andere waarde.
10.3
De rechtbank volgt de uitleg van de heffingsambtenaar dat referenties 1 tot en 5 evenveel meewegen in de onderbouwing van de waarde. Eiser heeft dat ook niet weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.
Gebruiksoppervlakte van [adres 2]
11.1
Eiser stelt zich op het standpunt dat het gebruiksoppervlak van de referentiewoning aan de [adres 2] niet juist is. Zo stelt eiser dat wanneer hij de oppervlakten van de aanbouw en de woning van de [adres 2] bij elkaar optelt, het niet overeenkomt met het gebruiksoppervlak zoals aangegeven in de verkoopbrochure. Ook staat er voor de referentiewoning een gebruiksoppervlak vermeld van 172 m² in de verkoopbrochure, terwijl in de BAG 208 m² genoemd staat.
11.2
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar over de berekening van het woonoppervlak toegelicht dat alleen de woning en de aanbouw worden meegerekend, wat neerkomt op in totaal 152 m² woonoppervlak. Daarin zijn, in tegenstelling tot het woonoppervlak in de verkoopbrochure, de kelder en de garage niet meegenomen. Dat verklaart volgens de heffingsambtenaar het verschil in woonoppervlak. Ten aanzien van het verschil in gebruiksoppervlak tussen de verkoopbrochure en de BAG heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat hij zich niet heeft kunnen voorbereiden op dat punt omdat eiser dit pas ter zitting naar voren heeft gebracht.
11.3
De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar ten aanzien van de berekening van het woonoppervlak volgen. Dat de garage en de kelder niet zijn meegerekend verklaart het verschil in vierkantemeters. Eiser heeft dit ook niet weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.
11.4
Ten aanzien van de beroepsgrond over het verschil in gebruiksoppervlak in de BAG oordeelt de rechtbank als volgt. Wegens strijd met de goede procesorde laat de rechtbank dit punt buiten beschouwing omdat eiser dit punt pas ter zitting heeft aangevoerd en de heffingsambtenaar heeft aangegeven dat het daarom voor hem onmogelijk was zich hierop voor te bereiden.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Er bestaat daarom geen aanleiding voor een veroordeling van de proceskosten of vergoeding van het betaalde griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 december 2024.
De rechter is verhinderd te tekenen.
de griffier de rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.