Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Amersfoort
Zaaknummer: 11431765 \ AV EXPL 24-48 WMB/61313
Vonnis in kort geding van 30 december 2024
in de zaak van
[eiser],
wonend in [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. K. Tülü,
tegen
[gedaagde] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. A. Hofman.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 6 december 2024, met daarbij producties 1 tot en met 10;
- de producties 1 tot en met 14 van [gedaagde] ;
- de mondelinge behandeling van 16 december 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de producties 1 tot en met 14 van [gedaagde] ;
- de mondelinge behandeling van 16 december 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Bij de mondelinge behandeling is mr. Tülu als gemachtigde namens [eiser] verschenen. [eiser] is zelf niet bij de zitting verschenen. Mr. Tülu heeft toegelicht dat [eiser] vanwege een urgente medische situatie van zijn broer in het buitenland moest zijn. [gedaagde] is verschenen, vertegenwoordigd door de heer [A] en de heer [B] , beiden directeur en aandeelhouder van [gedaagde] , bijgestaan door haar gemachtigde mr. Hofman. Mr. Hofman heeft de zaak tijdens de zitting toegelicht aan de hand van een pleitnota. Mr. Tülu heeft geen pleitnota gebruikt.
1.3.
Aan het eind van de zitting heeft de kantonrechter bepaald dat er een vonnis zal worden gewezen.
2.Kern van de zaak
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 20 juni 2022 van [eiser] de panden met de adressen [straat] [nummer] en [straat] [nummer/letter] in ( [postcode] ) [gemeente] (hierna gezamenlijk: het gehuurde). Volgens [eiser] schiet [gedaagde] op verschillende manieren tekort in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomsten. [eiser] stelt dat partijen hebben afgesproken dat [gedaagde] moest regelen dat de bestemming van het gehuurde zou worden gewijzigd. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan, waardoor zij het gehuurde nu (nog steeds) in strijd met de daarvoor vastgestelde bestemming gebruikt. Daarnaast stelt [eiser] dat [gedaagde] tot september 2024 structureel huurtermijnen te laat heeft betaald. [eiser] vordert daarom dat [gedaagde] wordt veroordeeld om het gehuurde binnen twee dagen te ontruimen.
2.2.
[gedaagde] weigert het gehuurde te ontruimen, omdat volgens haar nooit is afgesproken dat zij de bestemmingswijziging van het gehuurde moest regelen en de huurtermijnen steeds in goed overleg met [eiser] zijn betaald.
2.3.
De vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
3.De beoordeling
[eiser] heeft spoedeisend belang bij zijn vorderingen.
3.1.
Het gaat in deze procedure om een door [eiser] in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft.
3.2.
[eiser] heeft toegelicht dat hij op 17 april 2024 een koopovereenkomst heeft gesloten met een derde, [onderneming] B.V. (hierna: de koper), die het gehuurde van hem wil overnemen. De levering van het gehuurde zou in eerste instantie plaatsvinden op 3 juli 2024. De levering heeft echter niet op die datum plaatsgevonden, omdat volgens [eiser] instemming van de gemeente [gemeente] (hierna: de gemeente) nodig was voor de overdracht en die instemming niet werd verleend. De reden daarvoor was volgens [eiser] het feit dat het gehuurde door [gedaagde] in strijd met de daarvoor vastgestelde omgevingsrechtelijke bestemming werd gebruikt. [eiser] is vervolgens met de koper een addendum op de koopovereenkomst overeengekomen (hierna: het addendum).
3.3.
[eiser] stelt dat hij een boete van € 110.000,00 aan de koper moet betalen als hij het gehuurde niet voor 1 januari 2025 alsnog levert, ofwel (a) in vrije staat na ontruiming van [gedaagde] , ofwel (b) in verhuurde staat na een bestemmingswijziging waardoor het huidige gebruik door [gedaagde] wordt gelegaliseerd. Het is duidelijk dat de bestemming van het gehuurde (vooralsnog) niet is gewijzigd. [eiser] stelt daarom dat hij alleen nog onder de boete uit kan komen als [gedaagde] het gehuurde tijdig ontruimt en de levering aan de koper kan plaatsvinden op een daarvoor bij de notaris gemaakte afspraak op 23 december 2024.
3.4.
Anders dan [gedaagde] heeft betoogd, is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] daarmee een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen. In tegenstelling tot wat [gedaagde] heeft aangevoerd, is in het addendum opgenomen dat de koper pas afstand doet van zijn recht om de contractuele boete van [eiser] te vorderen als er wordt geleverd volgens de overige afspraken uit het addendum. De koper heeft dus nog geen afstand gedaan van dat recht en doet dat pas als het gehuurde voor 1 januari 2025 is geleverd, na ontruiming of na legalisering van het huidige gebruik. [gedaagde] heeft erkend dat het niet mogelijk zal zijn om de omgevingsrechtelijke bestemmingswijziging nog voor 1 januari 2025 in orde te maken. De enige manier waarop [eiser] dus nog onder de boete uit zou kunnen komen is als [eiser] het gehuurde uiterlijk 1 januari 2025 leeg en vrij van huur en gebruik levert aan koper. Dit is alleen nog mogelijk als [gedaagde] het gehuurde op korte termijn ontruimt. Het spoedeisend belang van [eiser] is daarmee gegeven.
3.5.
Het feit dat [eiser] op grond van het addendum ook bij een levering na ontruiming van [gedaagde] aan de koper een korting van € 110.000,00 op de koopsom moet geven, maakt dat niet anders. Het spoedeisend belang volgt uit het feit dat [eiser] zal worden blootgesteld aan de boetevordering van de koper. Dat staat los van de vraag wat de koper uiteindelijk voor het gehuurde zal betalen. Uit het addendum wordt immers ook niet duidelijk wat het gevolg zal zijn voor de koopovereenkomst wanneer het gehuurde niet uiterlijk 1 januari 2025 is geleverd.
3.6.
[gedaagde] heeft verder aangevoerd dat [eiser] niet duidelijk heeft gemaakt waarom de instemming van de gemeente nodig is voor de overdracht en hoe de gemeente de overdracht op 3 juli 2024 heeft kunnen blokkeren. Ook dat doet niet af aan het spoedeisend belang dat [eiser] nu heeft bij zijn vorderingen. Uit het addendum op zichzelf volgt dat [eiser] blootgesteld wordt aan de boetevordering als hij niet aan de daarin opgenomen voorwaarden voldoet. Duidelijk is dat hij dat alleen kan doen als [gedaagde] tijdig het gehuurde ontruimt, ongeacht welke rol de gemeente precies heeft (gehad) bij de gang van zaken rond de overdracht.
[gedaagde] hoeft het gehuurde niet te ontruimen
3.7.
Met zijn vorderingen in dit kort geding vraagt [eiser] de kantonrechter om vooruit te lopen op de (mogelijke) ontbinding van de huurovereenkomsten in een bodemprocedure. De vorderingen kunnen daarom alleen worden toegewezen als [eiser] het voldoende aannemelijk maakt dat de bodemrechter de huurovereenkomsten met betrekking tot het gehuurde zou ontbinden.
3.8.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de huurovereenkomsten in de bodemprocedure zullen worden ontbonden. Voor een ontbinding is vereist dat een partij tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat hij die tekortkoming niet heeft hersteld (verzuim) of niet meer kan herstellen. [1] Daarnaast moet de tekortkoming ernstig genoeg zijn om de ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen. [eiser] heeft gesteld dat [gedaagde] tekort is geschoten door:
niet te regelen dat de bestemming van het gehuurde is gewijzigd;
het gehuurde in strijd met de huidige bestemming te (blijven) gebruiken;
structureel de huur te laat te betalen.
3.9.
Uit hetgeen [eiser] naar voren heeft gebracht blijkt onvoldoende dat [gedaagde] op zodanige manier is tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenissen uit de huurovereenkomsten dat de ontbinding daarvan gerechtvaardigd is. De vorderingen van [eiser] zullen daarom worden afgewezen en [gedaagde] hoeft het gehuurde dus niet te ontruimen.
3.10.
Hierna zal de kantonrechter de door [eiser] gestelde tekortkomingen apart bespreken. Daarbij wordt opgemerkt dat de kantonrechter voorbijgaat aan de stelling van [eiser] dat [gedaagde] zonder toestemming vergaande verbouwingen heeft uitgevoerd in andere panden die zij van hem huurt. Tijdens de zitting heeft (de gemachtigde van) [eiser] toegelicht dat dat punt slechts ter illustratie van het huurdersgedrag van [gedaagde] naar voren is gebracht, maar dat het voor deze procedure niet rechtsreeks relevant is en [eiser] daar geen beroep op doet.
i.
[eiser] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] de bestemmingswijziging moest regelen
[eiser] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] de bestemmingswijziging moest regelen
3.11.
Volgens [eiser] schiet [gedaagde] tekort in de nakoming van haar verplichtingen doordat zij in strijd met de huurovereenkomsten er niet voor heeft gezorgd dat de (omgevingsrechtelijke) bestemming van het gehuurde werd gewijzigd. Volgens [eiser] hebben partijen bij het aangaan van de huurovereenkomsten besproken dat de bestemming van het gehuurde niet aansloot bij de manier waarop [gedaagde] het gehuurde in gebruik wilde gaan nemen. Het gehuurde heeft namelijk een omgevingsrechtelijke bestemming als bedrijfswoning ( [straat] [nummer] ) met een bijbehorende opslagruimte ( [straat] [nummer/letter] ), terwijl [gedaagde] het gehuurde wilde gaan gebruiken om begeleid wonen te faciliteren voor hulpbehoevenden met een zorgindicatie. [eiser] stelt dat hij daarom als voorwaarde heeft gesteld dat [gedaagde] zou zorgen dat de bestemming van het gehuurde zou worden gewijzigd, zodat het gebruik van [gedaagde] daar wel op zou aansluiten. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan, waardoor zij volgens [eiser] tekort is geschoten.
3.12.
[gedaagde] ontkent dat die afspraak is gemaakt. Zij heeft aangevoerd dat zij niet wist dat het voorgenomen gebruik in strijd was met de bestemming van het gehuurde en dat zij daar pas achter is gekomen toen zij op eigen initiatief op 23 februari 2023 contact zocht met de gemeente om haar te informeren over de plannen van haar onderneming. Zij betwist daarmee dat er een contractuele verplichting op haar rustte om een bestemmingswijziging te regelen. Volgens haar heeft [eiser] ook pas veel later geprobeerd om de verantwoordelijkheid voor het wijzigen van het bestemmingsplan alsnog in haar schoenen te schuiven. Ter onderbouwing van haar stelling heeft zij een nieuwe versie van het huurcontract van 16 juli 2024 overgelegd. Dat nieuwe contract bevat een aparte bepaling die niet terug te vinden is in het originele huurcontract, waarin [gedaagde] wordt verplicht om de bestemmingswijziging voor 1 december 2024 in orde te maken. [gedaagde] zegt dat die nieuwe versie door alleen [eiser] is opgesteld en dat zij nooit met die nieuwe versie van de huurovereenkomst heeft ingestemd. Tijdens de zitting heeft (de gemachtigde van) [eiser] erkend dat dat klopt.
3.13.
Naar oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat partijen hebben afgesproken dat [gedaagde] de bestemmingswijziging moest regelen. Gelet op het verweer van [gedaagde] had het op de weg van [eiser] gelegen om zijn stelling verder toe te lichten en te onderbouwen. Dat heeft hij onvoldoende gedaan. [eiser] heeft namelijk niet duidelijk gemaakt met wie de afspraken bij het aangaan van de huur in 2022 zouden zijn gemaakt, hoe dat volgens hem is verlopen en waar dat uit blijkt. Het door [eiser] opgestelde contract uit juli 2024 strookt in ieder geval niet met zijn stelling dat er al in 2022 afspraken zijn gemaakt over het wijzigen van de bestemming. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is [gedaagde] daarom niet tekortgeschoten door de wijziging van de bestemming van het gehuurde niet te regelen.
3.14.
Dat wordt niet anders doordat [gedaagde] nu al enige tijd weet dat haar gebruik in strijd is met de bestemming van het gehuurde en dat zij sinds augustus 2024 probeert om via een extern bureau de bestemmingswijziging te realiseren. Anders dan [eiser] lijkt te betogen, maakt het feit dat [gedaagde] zich daarvoor inzet namelijk niet dat zij ook de verplichting (op zich) heeft (genomen) om die wijziging in orde te maken.
ii.
[gedaagde] heeft niet in strijd met goed huurderschap gehandeld
[gedaagde] heeft niet in strijd met goed huurderschap gehandeld
3.15.
[eiser] heeft verder gesteld dat [gedaagde] tekortgeschoten is doordat zij zich niet als goed huurder heeft gedragen. Tijdens de zitting heeft (de gemachtigde van) [eiser] toegelicht dat volgens hem het gebruik van het gehuurde in strijd met de bestemming op zichzelf al in strijd is met het goed huurderschap, [2] waardoor ook dat een tekortkoming van [gedaagde] vormt die de ontbinding van de huurovereenkomsten rechtvaardigt.
3.16.
Naar voorlopig oordeel van de kantonrechter gaat het betoog van [eiser] niet op. In het kader van het huurrecht, is een huurder op grond van de wet slechts bevoegd tot het gebruik dat tussen partijen is overeengekomen. [3] Het gaat daarbij om de vraag welk gebruik partijen voor ogen heeft gestaan bij het aangaan van de huurovereenkomst, waarbij de inrichting van het gehuurde in aanmerking moet worden genomen. [4] Ook publiekrechtelijke voorschriften, zoals de omgevingsrechtelijke bestemming van het gehuurde, kunnen invloed hebben op de wijze waarop het gehuurde mag worden gebruikt. Als het gebruik overeenkomstig de contractuele (huurrechtelijke) bestemming op grond van een dergelijk voorschrift niet is toegestaan, betekent dat echter niet zonder meer dat de huurder jegens de verhuurder tekortschiet door het gehuurde wel op die manier te (gaan) gebruiken. [5] Het is de huurder immers niet zomaar toegestaan om het gehuurde anders te gaan gebruiken dan hij met de verhuurder is overeengekomen. Strijdigheid van het (overeengekomen) gebruik met de omgevingsrechtelijke bestemming van het gehuurde kan daarom alleen een tekortkoming opleveren als de verhuurder als gevolg daarvan direct in zijn eigen belangen wordt geschaad, bijvoorbeeld doordat hij daardoor blootstaat aan bestuursdwang of vorderingen van derden.
3.17.
In dit geval is niet in geschil dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst hetzelfde gebruik voor ogen hebben gehad. Van het begin af aan is het immers de bedoeling geweest dat [gedaagde] begeleid wonen voor hulpbehoevenden zou gaan faciliteren in het gehuurde, zoals zij dat heeft gedaan. Daaruit volgt dat [gedaagde] het gehuurde naar de overeengekomen (huurrechtelijke) bestemming heeft gebruik, waardoor er in dat opzicht geen sprake kan zijn van een tekortkoming en strijd met goed huurderschap.
3.18.
Voor zover [eiser] heeft bedoeld te betogen dat de enkele strijdigheid van het gebruik met de omgevingsrechtelijke bestemming in dit geval een tekortkoming van [gedaagde] oplevert, kan ook die stelling hem niet baten. [eiser] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij op dit moment blootstaat aan bestuursdwang door de gemeente, zoals hij heeft gesteld. Het enkele feit dat volgens hem de situatie bij de gemeente nu ‘onder een vergrootglas ligt’, volgt dat namelijk niet. Uit de door [gedaagde] overgelegde correspondentie blijkt juist dat zij met behulp van een daartoe gespecialiseerd adviesbureau nog in gesprek is met de gemeente om de huidige situatie (eventueel in een daartoe aangepaste vorm) te legaliseren. [eiser] heeft bovendien zelf een e-mail overgelegd van 10 december 2024, waarin de gemeente aangeeft dat er een begunstigingstermijn geldt tot 1 februari 2025. Er is dus geen reden om aan te nemen dat de gemeente in de tussentijd enige vorm van bestuursdwang zal toepassen, terwijl de situatie mogelijk op korte termijn gelegaliseerd zou kunnen worden. Ook op dit punt maakt het gebruik door [gedaagde] dus niet dat er strijd is met het goed huurderschap.
3.19.
De kantonrechter begrijpt dat [eiser] ook stelt dat het gebruik door [gedaagde] en de contractuele boete uit de koopovereenkomst met elkaar in verband moeten worden gebracht. Oftewel, dat de strijdigheid van het gebruik met de omgevingsrechtelijke bestemming van het gehuurde een tekortkoming vormt van [gedaagde] , omdat [eiser] daardoor wordt blootgesteld aan de boete uit de koopovereenkomst. Dat verband is echter door [eiser] zelf in het leven geroepen. [eiser] heeft gesteld dat hij altijd al wist dat [gedaagde] het gehuurde in strijd met de omgevingsrechtelijke bestemming zou gaan gebruiken. Door vervolgens een koopovereenkomst te sluiten met betrekking tot het gehuurde – kennelijk zonder te onderzoeken of het huidige gebruik door [gedaagde] aan de overdracht daarvan in de weg zou (kunnen) staan – heeft hij verplichtingen op zich genomen die hij niet waar kon maken. Dat [eiser] nu naar alle waarschijnlijkheid tekort gaat schieten in zijn overeenkomst met de koper, is [gedaagde] niet te verwijten en maakt niet dat [gedaagde] tekort is geschoten in zijn verplichtingen tegenover [eiser] . Bij de beslissing om de koopovereenkomst te sluiten en om vervolgens met de koper het addendum overeen te komen, heeft [gedaagde] immers geen rol gehad. Naar voorlopig oordeel van de kantonrechter kan er daarom ook niet worden gesproken van handelen in strijd met goed huurderschap.
iii.
Het is onvoldoende aannemelijk dat er sprake is (geweest) van structurele wanbetaling
Het is onvoldoende aannemelijk dat er sprake is (geweest) van structurele wanbetaling
3.20.
Verder heeft [eiser] betoogd dat er sprake is geweest van structurele wanbetaling door [gedaagde] . Ter onderbouwing van zijn stelling heeft [eiser] schermafbeeldingen overgelegd waarop overboekingen van [gedaagde] te zien zijn. Bij een deel van de bijschrijvingen is met pen aangegeven op welke huurperiode de betalingen betrekking zouden hebben. Daarnaast heeft (de gemachtigde van) [eiser] tijdens de zitting gewezen op de bankafschriften die door [gedaagde] zijn overgelegd. Uit beide overzichten volgt volgens [eiser] dat [gedaagde] tot september 2024 stelselmatig de huur te laat heeft betaald.
3.21.
[gedaagde] heeft gemotiveerd aangevoerd dat de betalingen wel op tijd zijn gedaan, omdat de betalingen telkens in goed overleg met [eiser] hebben plaatsgevonden. Dat aanhoudende overleg hing samen met de verschillende verbouwingen die [gedaagde] uitvoerde in het gehuurde en in andere panden die zij van [eiser] huurt. [gedaagde] heeft toegelicht dat die verbouwingen een fors beslag legden op haar cashpositie, maar dat die ook in het belang van [eiser] waren. Dit maakte volgens [gedaagde] dat [eiser] er ook geen bezwaar tegen had dat in verband daarmee de huurbetalingen (meermaals) tijdelijk werden opgeschort. Om die reden heeft [eiser] volgens [gedaagde] tot 22 november 2024 ook nooit een aanmaning gestuurd om een huurachterstand in te lopen of om zijn beklag te doen over haar betalingsgedrag.
3.22.
Gelet op het verweer van [gedaagde] , lag het op de weg van [eiser] om zijn stelling dat sprake was van structurele wanbetaling nader te onderbouwen. Dat heeft hij niet gedaan. De kantonrechter acht het daarom voorshands onvoldoende aannemelijk dat er sprake is van structurele wanbetaling en dat de bodemrechter de huurovereenkomsten op die grond zal ontbinden.
[eiser] moet de proceskosten van [gedaagde] betalen
3.23.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
949,00
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
4.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 949,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 4.2. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.S. Koppert, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken door mr. J.W. Wagenaar, kantonrechter, op 30 december 2024.