ECLI:NL:RBMNE:2024:7271

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Almere

Vonnis van 4 september 2024

in de zaak met zaaknummer: 10971768 \ MC EXPL 24-1627 D/51246 van

de stichting

STICHTING DUDOK WONEN,

gevestigd te Hilversum,

eiseres, hierna te noemen: Dudok,

gemachtigde: mr. M. van den Oord,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde, hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. P.J.A. De Jong.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 27 februari 2024 met 23 producties;
- de conclusie van antwoord met 4 producties;

- de akte vermeerdering van eis met aanvullende producties 24 tot en met 31 van Dudok;

- de aanvullende producties 5 tot en met 7 van [gedaagde] ;

- de mondelinge behandeling van 7 augustus 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

1.2.

Tijdens de mondelinge behandeling van 7 augustus 2024 waren namens Dudok de heer [A] , [functie 1] , mevrouw [B] , [functie 2] , en mevrouw [C] , [functie 1] , aanwezig. Zij werden bijgestaan door mr. Van den Oord. Ook [gedaagde] was aanwezig, bijgestaan door mr. De Jong. Verder was aan de zijde van [gedaagde] mevrouw Alizadeh Afshar, tolk, aanwezig.

1.3.

Ten slotte is bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt vanaf 3 oktober 2017 van Dudok de sociale huurwoning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning). De woning heeft één slaapkamer. De huurprijs bedraagt (op dit moment) € 629,20 per maand.

2.2.

In artikel 2 van de huurovereenkomst staat:

“
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor de huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te dienen.”

2.3.

Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Voorwaarden Huurovereenkomst Woonruimte Dudok Wonen 2010’ van toepassing. Hierin staat – voor zover van belang – het volgende:

“
6.2. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben en houden. (…)

(…)

6.7.

Het is huurder niet toegestaan het gehuurde geheel onder te verhuren of aan derden

in gebruik te geven.

6.8.

Het is huurder zonder uitdrukkelijke voorafgaande schriftelijke toestemming van

verhuurder niet toegestaan het gehuurde gedeeltelijk onder te verhuren, of aan derden in gebruik te geven. Het 'in gebruik geven aan derden' wordt in de ruimste zin des woords gelijk gesteld aan onderverhuur.”.

2.4.

Dudok bracht in de periode vanaf 8 september 2022 tot en met 22 februari 2023 meerdere onaangekondigde bezoeken aan de woning. Tijdens deze bezoeken werd de deur niet opengedaan of werd een onbekende derde in de woning aangetroffen.

2.5.

Op 24 februari 2023 trof Dudok tijdens een onaangekondigd bezoek [gedaagde] aan in de woning. [gedaagde] was op dat moment bezig om de post van de grond te rapen.

2.6.

Per brief van 24 februari 2023 schrijft Dudok aan [gedaagde] dat hij verplicht is om zijn hoofdverblijf in de woning te hebben.

2.7.

Op enig moment heeft Dudok [gedaagde] een aanbod gedaan voor een andere woning, waarin [gedaagde] via de woonvorm ‘huren onder voorwaarden’ met begeleiding kon wonen. [gedaagde] heeft de aangeboden woning na de bezichtiging geweigerd.

2.8.

Op 4 oktober 2023 trof Dudok tijdens een onaangekondigd bezoek twee onbekende derden aan in de woning, waaronder de heer [D] (hierna: [D] ). [D] verbleef met toestemming van [gedaagde] in de woning en stond per 11 september 2023 op het adres van de woning ingeschreven in de Basisregistratie Personen.

2.9.

Dudok heeft anonieme verklaringen van 6 en 11 oktober 2023 ingediend. Hierin staat – voor zover van belang – het volgende:

Verklaring 1:

“
Ik zie de huurder niet zo vaak hier in de straat, ik kwam hem af en toe tegen. Er is in het

midden van de zomer flink verbouwd / geklust in de woning, (…). Na de verbouwing zijn er kennelijk ineens andere mensen komen wonen op nummer [nummer] , dit zijn hele rustige types, het is in ieder geval 1 persoon, een man, mogelijk zijn het er twee.”

Verklaring 2:

“
Op nummer [nummer] is in 2017 een nieuwe huurder komen wonen. (…) Op een bepaald moment kreeg de huurder een relatie met een vrouw. (…) Zij raakte zwanger van hem en daarna zijn ze verhuisd is mijn vermoeden. De verhuizing zal nu ongeveer 2 jaar geleden

hebben plaatsgevonden. De bewoner zag ik daarna nog wel sporadisch in de straat en in

en om de woning. (…)

Op een bepaald moment viel het mij op dat er andere mensen in de woning kwamen

wonen. De eerste keer ging dat het om een jong gezin met een kindje. Zij hebben er

ongeveer 6 maanden gewoond vermoed ik. Hierna kwamen er andere mensen in het

huis wonen. Ook heeft zijn broer hier denk ik weleens verbleven. In het voorjaar van dit

jaar viel het opeens op dat de bewoner vaker en heel opvallend thuis was. Het leek toen

alsof hij kennelijk heel duidelijk wilde laten merken aan omwonenden dat hij in de woning

woonde en daar dus aanwezig was. Dat gedrag stopte na een tijdje weer .

Ongeveer 1,5 maand geleden viel het op dat er ineens veel werd geklust / verbouwd. (…) Daarna viel het op dat er ineens 2 mannen op het adres zijn komen wonen. Dat was ongeveer 3 weken geleden, rond begin september.”

Verklaring 3:

“
In 2017 is er op de [adres] een nieuwe huurder komen wonen. (…) Hij kreeg na een aantal jaren een relatie met een vrouw, (…). Op een gegeven moment werd de vrouw zwanger, (…). Aan het einde van de zwangerschap vertrokken zij alle drie naar een ander adres. (…)

Sinds het voorjaar van 2022 viel mij op dat er andere mensen in de woning kwamen en

verbleven, dat was nadat meneer en het gezin vertrokken waren. De personen die daar

verbleven, waren daar in wisselende samenstelling, een keer een man alleen, daarna

een jong gezin met een kindje van ongeveer 3 /4 jaar, ik denk dat zij er 2 of 3 maanden

hebben gewoond. Ik heb hen weleens gesproken. Daarna kwam er weer een man alleen

wonen. Die man heeft er ook een aantal maanden gewoond. (…)

De huurder van het huis kwam nog wel langs toen de anderen er woonden. Hij kwam dan

langs de woning om de post op te halen, dat was zo’n beetje wekelijks. (…)

Het is mij opgevallen dat de huurder rond maart / april 2023 ineens weer terug leek te zijn

in de woning. Het kan ook iets later of eerder zijn geweest, ik weet het niet precies meer.

Toen leek het alsof hij heel graag wilde laten zien dat hij in de woning was door daar

opzichtig aanwezig te zijn. De andere man die daar eerst alleen verbleef, was er ook nog

in die periode. In mijn beleving heeft het huis nooit leeg gestaan.

Het is opgevallen dat de woning recent flink is verbouwd / opgeknapt. (…) Nadat de

woning was opgeknapt, zag ik die huurder daar eens met zijn vriendin en kindje.”.

2.10.

In de periode vanaf 28 september 2022 tot en met 11 oktober 2023 heeft Dudok meerdere gesprekken met (de begeleiders van) [gedaagde] gevoerd over zijn woonsituatie.

2.11.

In oktober 2023 is Dudok een kort geding tegen [gedaagde] gestart. In dit kort geding heeft Dudok ontruiming van de woning gevorderd. De voorzieningenrechter heeft de vordering bij vonnis van 7 december 2023 afgewezen. In dit vonnis staat – voor zover van belang – het volgende:

“
Gelet op de hiervoor besproken gemotiveerde betwisting van [gedaagde] , kan de

kantonrechter op grond van de thans beschikbare stukken onvoldoende vaststellen dat, en zo

ja voor hoelang en waarom, [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft (gehad).”.

2.12.

Dudok heeft op 19 december 2023 een e-mail van een omwonende ontvangen. Hierin staat – voor zover van belang- het volgende:

“
Ik kan inmiddels met zekerheid zeggen dat de (zeer asociale) hoofdhuurder er niet woont en hij twee vermoedelijk land/taalgenoten in zijn woning heeft wonen.”.

3.Het geschil

3.1.

Dudok vordert na vermeerdering van eis – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling door [gedaagde] van

€ 629,20 per maand (met rente) tot aan de daadwerkelijke ontruiming. Verder vordert Dudok dat [gedaagde] € 913,44 aan huurachterstand met rente betaalt, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

Dudok legt aan de gevorderde ontbinding en ontruiming ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen, omdat hij zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft. Verder heeft [gedaagde] de woning volgens Dudok zonder toestemming in gebruik gegeven aan derden en heeft hij een huurachterstand laten ontstaan.

3.3.

[gedaagde] betwist dat hij zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft en dat hij de woning aan (een) derde(n) in gebruik heeft gegeven. Verder voert [gedaagde] aan dat de door Dudok gestelde tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst met al haar gevolgen niet rechtvaardigen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Wat oordeelt de kantonrechter?

4.1.

Dudok krijgt van de kantonrechter gelijk. Haar vorderingen worden toegewezen, met uitzondering van de gevorderde huurachterstand (die inmiddels al is betaald). Hierna wordt uitgelegd waarom dat zo is.

Informatieverplichting van Dudok

4.2.

Op de overeenkomst zijn de informatieplichten van artikel 6:230l van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) van toepassing. De kantonrechter heeft geconstateerd dat aan de essentiële informatieplichten is voldaan.

Ontbinding: het juridisch kader

4.3.

Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij de wederpartij in beginsel de bevoegdheid om de overeenkomst helemaal of gedeeltelijk te ontbinden. Dit is alleen anders wanneer de tekortkoming, vanwege de bijzondere aard of geringe betekenis daarvan, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, ontstaat de bevoegdheid tot ontbinding pas wanneer de tekortschietende partij in verzuim is (artikel 6:265 lid 2 BW). Een huurovereenkomst met betrekking tot een woning kan in beginsel alleen worden ontbonden door de rechter (artikel 7:231 lid 1 BW).

[gedaagde] heeft zijn hoofdverblijf niet in de woning

4.4.

De kantonrechter moet allereerst beoordelen of [gedaagde] zijn verplichting om zijn hoofdverblijf in de woning te houden (artikel 6.2 van de algemene voorwaarden) heeft geschonden. Bij de beoordeling is de kantonrechter niet gebonden aan de beslissing in het vonnis in kort geding van 7 december 2023. Die beslissing betreft immers alleen een voorlopig oordeel op basis van de stukken die in die procedure beschikbaar waren.

4.5.

De verplichting om in de woning het hoofdverblijf te houden, houdt in dat het leven van de huurder zich in hoofdzaak in en vanuit de woning moet afspelen. Bij de beoordeling moeten alle omstandigheden van het geval in aanmerking te worden genomen. Op grond van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering moet Dudok stellen en – zo nodig – bewijzen dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft. Van [gedaagde] als huurder mag echter worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt waaruit zou kunnen blijken dat hij zijn hoofdverblijf wel in de woning heeft (de verzwaarde motiveringsplicht).

4.6.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] niet aan zijn verzwaarde motiveringsplicht voldaan. [gedaagde] voert aan dat hij overdag weinig thuis is omdat hij in de woning van zijn vriendin op hun minderjarige kind past. Verder zou hij voor zijn werk vaak klusprojecten door heel Nederland hebben gehad en zou hij tijdens die projecten op zijn werklocatie hebben overnacht. Ter motivering verwijst [gedaagde] naar enkele ongedateerde foto’s en een verklaring van zijn vriendin, welke stukken hij in het kort geding heeft ingediend. Die stukken zijn op zichzelf niet voldoende. Het lag op de weg van [gedaagde] om zijn betwisting in deze bodemprocedure verder met aanvullende stukken te motiveren. Ook de energiegegevens die [gedaagde] in het kort geding heeft ingediend en waar hij in deze procedure naar verwijst, zijn onvoldoende. Uit die gegevens kan immers worden opgemaakt dat er weinig energie in de woning is verbruikt, wat er juist op zou wijzen dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft.

4.7.

Tegenover de onvoldoende gemotiveerde betwisting door [gedaagde] staat dat Dudok haar standpunt wel nader heeft onderbouwd. Dudok heeft in de aanloop naar deze bodemprocedure door een notaris laten vaststellen dat de verklaringen van 6 en 11 oktober 2023 en de e-mail van 19 december 2023 daadwerkelijk afkomstig zijn van omwonenden. Dat blijkt uit het proces-verbaal van de notaris van 11 januari 2024, dat Dudok heeft ingediend. Volgens [gedaagde] hebben de omwonenden juist verklaard dat hij zijn hoofdverblijf wel in de woning heeft. Dat blijkt volgens [gedaagde] uit een door hem opgestelde verklaring die hij heeft overgelegd en die volgens hem door omwonenden is ondertekend. De betrouwbaarheid van deze verklaring is door Dudok weersproken. Dudok heeft aanvullende verklaringen van omwonenden van 24 mei 2024, 19 juni 2024 en [nummer] juli 2024 ingediend, waaruit blijkt dat zij de door [gedaagde] opgestelde verklaring niet hebben ondertekend of slechts hebben ondertekend om ervan af te zijn. Daarmee is de door [gedaagde] ingediende verklaring naar het oordeel van de kantonrechter niet overtuigend. [gedaagde] heeft de betrouwbaarheid van zijn verklaring nog willen onderstrepen met een nieuwe, door hem opgestelde verklaring die volgens hem op 6 augustus 2024 door omwonenden is ondertekend. Gelet op de verklaringen die Dudok heeft ingediend, acht de kantonrechter de nieuwe verklaring waarnaar [gedaagde] heeft verwezen niet geloofwaardig. De kantonrechter gaat hier dan ook aan voorbij.

4.8.

Naar het oordeel van de kantonrechter volgt uit de door Dudok ingediende verklaringen van omwonenden, de vele huisbezoeken waarbij [gedaagde] niet is aangetroffen en het verblijf van derden in de woning (die slechts één slaapkamer heeft) dat het leven van [gedaagde] zich in hoofdzaak niet in en vanuit de woning afspeelt. [gedaagde] heeft onvoldoende naar voren gebracht om daar anders over te oordelen. De kantonrechter stelt dan ook vast dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichting uit (de algemene voorwaarden van) de huurovereenkomst. Het standpunt van Dudok dat [gedaagde] de woning zonder haar toestemming heeft onderverhuurd dan wel in gebruik heeft gegeven aan derden kan verder onbesproken blijven.

De tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst

4.9.

[gedaagde] voert aan dat de tekortkoming de ontbinding en de daarmee gepaard gaande ontruiming niet rechtvaardigt (de tenzij-bepaling in artikel 6:265 lid 1 BW). Ter onderbouwing stelt hij dat hij door een ontruiming dakloos zal raken, dat hij van medische behandelaar en gemeentelijke begeleider zal moeten veranderen en dat hij het contact met (zijn vriendin en) zijn dochter zal verliezen. Verder stelt [gedaagde] dat hij een bijzonder laag IQ heeft, dat hij (mede) door zijn verleden in Iran een kwetsbaar persoon is en dat hij behoefte heeft aan een veilige, gestructureerde en rustige omgeving. Ter onderbouwing heeft hij een verklaring van zijn psycholoog en een rapport van een psychodiagnostisch onderzoek ingediend.

4.10.

Het verweer van [gedaagde] faalt. Dat [gedaagde] zijn woonruimte zal kwijtraken, is inherent aan een ontruiming. Verder is niet gebleken dat [gedaagde] geen hulpverlening meer zal krijgen als hij de woning moet verlaten en is ook niet duidelijk geworden waarom hij zijn (vriendin en) dochter niet meer zal kunnen bezoeken. Het contact met zijn dochter vindt immers plaats in de woning van zijn vriendin. In de overige persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] ziet de kantonrechter ook geen aanleiding om van de ontbinding van de huurovereenkomst af te zien. Kennelijk hebben die omstandigheden [gedaagde] er niet van weerhouden om zijn hoofdverblijf elders te houden. De kantonrechter weegt ook mee dat Dudok vanaf 28 september 2022 meerdere gesprekken met (de begeleider(s) van) [gedaagde] heeft gevoerd, dat Dudok [gedaagde] er per brief van 24 februari 2023 op heeft gewezen dat hij zijn hoofdverblijf in de woning moet houden en dat Dudok een andere woning met begeleiding heeft aangeboden, welk aanbod [gedaagde] heeft geweigerd. Bovendien heeft Dudok een zwaarwegend belang bij een rechtvaardige verdeling van haar sociale huurwoningen. Zij moet kunnen optreden tegen woonfraude en de woning (waarvoor lange wachtlijsten bestaan) opnieuw kunnen verhuren aan een woningzoekende, die wel aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden zal voldoen. Op grond van het voorgaande wegen de door [gedaagde] aangevoerde belangen bij het behoud van de woning niet op tegen het belang van Dudok bij ontbinding van de huurovereenkomst.

De huurovereenkomst wordt ontbonden

4.11.

In dit geval is sprake van een schending van een voortdurende verplichting. Nakoming is wat betreft het verleden blijvend onmogelijk. Daarom is voor ontbinding geen verzuim vereist (artikel 6:265 lid 2 BW). De kantonrechter zal de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst dan ook toewijzen.

[gedaagde] moet de woning ontruimen

4.12.

Het gevolg van de ontbinding is dat [gedaagde] de woning moet ontruimen. [gedaagde] krijgt hiervoor veertien dagen de tijd. Deze termijn gaat in vanaf het moment dat dit vonnis aan hem door de deurwaarder is betekend.

[gedaagde] moet tot aan de ontruiming een gebruiksvergoeding betalen

4.13.

Na de ontbinding van de huurovereenkomst tot de ontruiming moet [gedaagde] aan Dudok een gebruiksvergoeding van € 629,20 per maand betalen.

Wettelijke rente over de gebruiksvergoeding

4.14.

Dudok vordert de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de gebruiksvergoeding. Omdat het gaat om een consumentenovereenkomst, heeft de kantonrechter ambtshalve beoordeeld of Dudok in de huurovereenkomst of in de algemene voorwaarden een regeling heeft opgenomen over rente die zodanig afwijkt van de wettelijke regelingen hierover dat [gedaagde] daardoor aanzienlijk wordt benadeeld, waardoor de regeling vernietigd zou moeten worden. Dat is niet het geval. De kantonrechter zal de gevorderde wettelijke rente toewijzen.

De gevorderde huurachterstand is inmiddels betaald

4.15.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft Dudok zich op het standpunt gesteld dat de door haar gevorderde huurachterstand van € 913,44 inmiddels door [gedaagde] is betaald. De kantonrechter maakt hieruit op dat Dudok haar vordering tot betaling van de huurachterstand met rente intrekt. Die vordering zal daarom verder niet beoordeeld worden.

Proceskosten

4.16.

[gedaagde] heeft ongelijk gekregen en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Dudok worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

136,59

- griffierecht

€

130,00

- salaris gemachtigde

€

408,00

(2 punten × € 204,00)

- nakosten

€

102,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

776,59

Uitvoerbaar bij voorraad

4.17.

Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat Dudok het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagde] niet aan het vonnis (waaronder de veroordeling tot ontruiming) voldoet. [gedaagde] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als hij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van Dudok om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. De belangen die hierbij worden meegewogen, zijn genoemd onder 4.10. De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval de belangen van Dudok zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] . Daarom zal het vonnis volgens het uitgangspunt uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor de woning aan het

adres [adres] in [woonplaats] per vandaag;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om de woning binnen veertien dagen na

betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en

zaken, voor zover die aan hem toebehoren en niet aan Dudok, en om deze woning met

afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Dudok te stellen;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan Dudok € 629,20 per maand te betalen

voor elke ingegane maand of een gedeelte daarvan vanaf 1 augustus 2024 tot en met het

einde van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming plaatsvindt;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 776,59, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen;

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst af wat meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 4 september 2024.