ECLI:NL:RBMNE:2024:7327

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 10669264 \ UC EXPL 23-5632 CMR/51145

Vonnis van 31 juli 2024

in de zaak van

[eiseres] B.V.,

te [plaats 1] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: mr. H.R. Hart,

tegen

[gedaagde] B.V.,

te [plaats 2] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. N.V.C. Haneveld,

met als tussenkomende partij

[tussenkomende partij] B.V.,

te [plaats 3] ,

tussenkomende gedaagde in conventie,

tussenkomende eiser in reconventie,

hierna te noemen: [tussenkomende partij] ,

gemachtigde: mr. N.V.C. Haneveld.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding,
de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van [gedaagde] ,
de incidentele conclusie inhoudende de vordering tot tussenkomst/voeging tevens houdende conclusie van eis in tussenkomst/voeging van [tussenkomende partij] ,
de brief van [eiseres] met het antwoord in incident,
de akte uitlaten verzoek tussenkomst van [gedaagde] ,
het vonnis in incident van 6 december 2023 waarin het [tussenkomende partij] is toegestaan om tussen te komen in de procedure,
de conclusie van antwoord in het incident van [gedaagde] ,
de conclusie van antwoord na tussenkomst in conventie en conclusie van antwoord in reconventie van [eiseres] ,
de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
de aanvullende producties van [gedaagde] en [tussenkomende partij] ,
de aanvullende productie en vermeerdering van eis van [eiseres] ,
de mondelinge behandeling van 20 juni 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Hierna is bepaald dat er een vonnis komt.

2.Waar deze zaak over gaat

2.1.

[eiseres] huurt sinds 1 juni 2022 van [gedaagde] de casco winkel/horecaruimte op het adres [adres 1] in [plaats 3] en van [tussenkomende partij] de werfkelder die daar direct naast ligt aan de werf langs de [.] .

2.2.

De huurovereenkomsten zijn gesloten naar aanleiding van een geschil tussen [onderneming] B.V. (hierna: [onderneming] ) en [tussenkomende partij] . [onderneming] exploiteert een dagrestaurant in de bedrijfsruime aan de [adres 2] en heeft haar terras op een deel van de werf langs de [.] . [tussenkomende partij] is eigenaar van deze bedrijfsruimte en huurt de werfkelder. Beide ruimtes zijn door [tussenkomende partij] (onder)verhuurd aan [onderneming] . De heer [A] (hierna: [A] ) is (indirect) aandeelhouder en bestuurder van [gedaagde] en [tussenkomende partij] . De heer [B] (hierna: [B] ) is (indirect) aandeelhouder van [onderneming] en bestuurder van [eiseres] . Op 18 mei 2022 hebben [A] en [B] ter oplossing van hun geschil over [onderneming] , de huurovereenkomsten gesloten waar het in deze procedure over gaat.

2.3.

[eiseres] wilde het gehuurde gaan gebruiken voor de exploitatie van een horecaonderneming. De exploitatie hiervan is nooit aangevangen vanwege door [eiseres] gestelde problemen met de nutsvoorzieningen en met de vergunning voor een terras. Tijdens de verbouwing van het gehuurde kwam [eiseres] er achter dat het gehuurde geen eigen aansluitingen voor gas, elektra en water had. Boven het gehuurde zit een appartement. Het pand waarin het gehuurde en het appartement zich bevinden was ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomsten nog niet kadastraal gesplitst, en er was maar één (hoofd)aansluiting aanwezig. Die aansluiting is aangewend ten behoeve van het appartement boven het gehuurde. [eiseres] heeft aan [gedaagde] gevraagd om een eigen aansluiting voor de nutsvoorzieningen te realiseren, maar dat is nog niet gebeurd: er is slechts een tussenmeter voor de elektriciteit aangebracht. Daarnaast heeft [eiseres] zelf gezorgd voor verzwaring van de elektriciteitsaansluiting. Het gehuurde is hierdoor volgens [eiseres] nog steeds niet correct opgeleverd omdat er geen eigen aansluiting is voor water en gas. Hij kan daardoor ook geen eigen nutscontracten afsluiten. Daarnaast hebben partijen volgens [eiseres] afgesproken dat de huurovereenkomst mocht worden ontbonden als de horecavergunning inclusief terrasvergunning niet aan [eiseres] zou worden toegekend. [eiseres] heeft van de gemeente te horen gekregen dat het gehuurde niet in aanmerking komt voor een vergunning voor een terras op de werf. Vanwege deze twee problemen vordert [eiseres] in deze procedure ontbinding dan wel vernietiging van de huurovereenkomsten. Ook vordert [eiseres] terugbetaling van de door haar betaalde huur en waarborgsom, betaling van een vergoeding voor de investeringen die [eiseres] heeft gedaan voor de verbouwing van het gehuurde en betaling van een vergoeding voor gemist rendement, vermeerderd met rente en kosten.

2.4.

[gedaagde] en [tussenkomende partij] hebben – kort samengevat – het volgende verweer gevoerd. De huurovereenkomsten kunnen niet worden ontbonden op de door [eiseres] gestelde gronden. Volgens [gedaagde] en [tussenkomende partij] is het gehuurde correct opgeleverd, omdat er nutsvoorzieningen aanwezig zijn in het gehuurde. De door [eiseres] gewenste verzwaring van de elektriciteitsaansluiting en/of aanleg van een tussenmeter zijn niet noodzakelijk of gebruikelijk en [gedaagde] en [tussenkomende partij] zijn daar als verhuurders niet verantwoordelijk voor. [gedaagde] heeft geheel vrijblijvend de huurprijs niet in rekening gebracht totdat de verzwaring en de tussenmeter waren aangebracht. De afspraak dat de huurovereenkomst mocht worden ontbonden als [eiseres] geen terrasvergunning zou krijgen is niet in de huurovereenkomst opgenomen. [eiseres] kan zich daar dus niet op beroepen.

2.5.

[gedaagde] en [tussenkomende partij] hebben daarnaast een tegenvordering ingediend. Zij vragen om ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van het gehuurde, omdat [eiseres] een huurachterstand heeft. Ook vorderen zij betaling van de huurachterstand, vergoeding van schade en betaling van boetes.

3.De beoordeling

3.1.

Zowel [eiseres] als [gedaagde] en [tussenkomende partij] vorderen ontbinding van de huurovereenkomsten, maar op andere gronden. [eiseres] vordert subsidiair vernietiging van de huurovereenkomsten. De kantonrechter wijst de vorderingen van [gedaagde] en [tussenkomende partij] toe en zal de huurovereenkomsten ontbinden vanwege de huurachterstand. Als gevolg hiervan moet [eiseres] het gehuurde ontruimen. Ook moet [eiseres] de huurachterstand betalen. De vorderingen tot vergoeding van schade worden afgewezen. Hierna wordt dit oordeel toegelicht.

De ontbinding (dan wel vernietiging) van de huurovereenkomsten

Terrasvergunning

3.2.

Op 18 mei 2022 hebben [B] en [A] een gesprek gehad over de (ver)huur van de bedrijfsruimte aan de [adres 1] , om zo tot een oplossing te komen van hun geschil omtrent [onderneming] . [B] wilde liever geen andere (horeca)onderneming in deze bedrijfsruimte. Dat zou namelijk betekenen dat het terras naast dat van [onderneming] door een ander in gebruik zou kunnen worden genomen waardoor het terras van [onderneming] minder goed toegankelijk werd. Daarom heeft [B] op 18 mei 2022 aan [A] per e-mail een aanbod gedaan voor de huur van [adres 1] . In deze e-mail heeft hij onder andere het volgende geschreven: “
(…) Onder voorwaarde van een 5+5 huurovereenkomst met ontbinding bij niet toekennen horecavergunning incl. terras. (…)”. [A] heeft hierop gereageerd met ‘
akkoord’. Vervolgens zijn de schriftelijke huurovereenkomsten opgesteld door [gedaagde] en [tussenkomende partij] , die op 27 mei 2022 naar [eiseres] zijn opgestuurd ter ondertekening. [eiseres] heeft deze op 31 mei 2022 ondertekend. In de huurovereenkomsten staat over vergunningen in artikel 11.4 van de huurovereenkomsten het volgende opgenomen: “
Huurder dient zelf zorg te dragen voor de uitvoering van zijn bedrijf benodigde (Gemeentelijke) vergunningen en/of ontheffingen. Het niet kunnen verkrijgen van deze (Gemeentelijke) vergunningen en/of ontheffingen, om welke reden dan ook, kunnen nimmer leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst. (…)”.

3.3.

Hoewel partijen in de onderhandelingen over de huurovereenkomsten gesproken hebben over de mogelijkheid om de huurovereenkomsten te mogen ontbinden wanneer een terrasvergunning niet zou worden toegekend, is deze mogelijkheid niet in de huurovereenkomsten opgenomen. Volgens [gedaagde] en [tussenkomende partij] is dat niet gedaan omdat [A] aan mevrouw [C] , mede-bestuurder van [onderneming] en [eiseres] , op 18 mei 2022 een e-mail heeft gestuurd met daarin een document waaruit volgens hem blijkt dat aan de eerdere huurder van [adres 1] een horecavergunning met terrasvergunning was toegekend. Omdat [A] daar verder niks meer over had gehoord, ging hij ervan uit dat dit document voor [eiseres] voldoende was om te concluderen dat een terrasvergunning geen probleem zou zijn en is de mogelijkheid tot ontbinding niet door [gedaagde] en [tussenkomende partij] in de huurovereenkomst opgenomen. [eiseres] heeft gesteld dat zij bij ondertekening niet heeft gezien dat deze voorwaarde niet in de huurovereenkomsten stond en over artikel 11.4 heeft heen gelezen, maar dat deze in strijd is met de gemaakte afspraken en bedoeling van partijen.

3.4.

De kantonrechter is van oordeel dat de tijdens de onderhandelingen besproken mogelijkheid om te ontbinden tussen partijen uiteindelijk niet is overeengekomen. [eiseres] kan daar dan ook geen beroep op doen. Deze mogelijkheid staat niet in de (nadien) ondertekende huurovereenkomsten opgenomen en in artikel 11.4 van de huurovereenkomsten is overeengekomen dat het niet kunnen verkrijgen van een vergunning (waaronder dus de horecavergunning met terrasvergunning) niet kan leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst. Aan het verweer van [eiseres] dat zij dit bij ondertekening niet heeft gezien, wordt voorbijgegaan. [gedaagde] en [tussenkomende partij] hebben voor die wijziging van afspraken een verklaring gegeven en [eiseres] heeft daar onvoldoende tegenover gesteld. Bij een professionele partij als [eiseres] mag er bovendien van uit worden gegaan dat zij de door haar te tekenen huurovereenkomsten doorleest, zeker wanneer het gaat om het aspect van de terrasvergunning dat voor haar, zoals zij zelf stelt, cruciaal was voor het aangaan van deze overeenkomsten. Het had dan ook op haar weg gelegen om [gedaagde] en [tussenkomende partij] erop te wijzen dat de inhoud van de overeenkomst niet juist was. Dat heeft zij niet gedaan, terwijl zij ook werd bijgestaan door een advocaat en eerder een huurovereenkomst heeft gesloten voor [onderneming] waarin zo’n voorwaarde wél is opgenomen. De kantonrechter gaat daarom uit van de inhoud van de schriftelijke overeenkomst en de huurovereenkomsten kunnen dan ook niet op deze grond worden ontbonden.

3.5.

Subsidiair doet [eiseres] een beroep op dwaling. Zij stelt dat zij de huurovereenkomsten niet had gesloten als zij had geweten dat de gemeente de terrasvergunning niet zou toekennen. [A] heeft namelijk, namens [gedaagde] en [tussenkomende partij] , toegezegd dat een terrasvergunning geen probleem zou zijn. De kantonrechter is van oordeel dat de enkele mededeling van [A] dat een vorige huurder een terrasvergunning had gekregen, onvoldoende is voor de conclusie dat [eiseres] heeft gedwaald. Dat dit een onjuiste voorstelling van zaken was, is niet gebleken. Van [eiseres] , als ervaren horeca exploitant, mocht bovendien verwacht worden een dergelijke mededeling op juiste waarde te schatten; een garantie dat zij ook een vergunning zou krijgen is dat niet. Het betreft hier dus een gebeurtenis die in de toekomst zal plaatsvinden: namelijk de eventuele toekenning van de vergunning door de gemeente. Op grond van artikel 6:228 lid 2 BW kan de vernietiging niet worden gegrond op een dwaling die uitsluitend een toekomstige omstandigheid betreft, en dat is hier het geval. Het beroep op dwaling gaat dan ook niet op.

De kantonrechter stelt ten overvloede nog vast dat [eiseres] , en dit is overigens ook relevant voor de vordering tot ontbinding, niet heeft aangetoond dat een vergunning niet mogelijk is. De door haar overgelegde brief van de gemeente is onvoldoende. Die brief bevat geen afwijzend besluit van de gemeente maar een toelichting van een negatief advies door de terrassencommissie.

De nutsvoorzieningen

3.6.

[eiseres] stelt dat het gehuurde nog niet aan haar is opgeleverd vanwege het ontbreken van eigen aansluitingen voor elektriciteit, gas en water. De aansluitingen die er zitten zijn immers ook aangewend ten behoeve van het appartement boven het gehuurde. [eiseres] kan hierdoor geen eigen contracten afsluiten. Dit duurt al maandenlang voort, en levert volgens [eiseres] een (ernstige) tekortkoming op die ontbinding rechtvaardigt. [gedaagde] en [tussenkomende partij] voeren aan dat het gehuurde correct is opgeleverd, omdat nutsvoorzieningen vanaf het begin aanwezig en te gebruiken waren. Om [eiseres] tegemoet te komen, heeft [gedaagde] de huurprijs voor de [adres 1] niet in rekening gebracht totdat de tussenmeter en de verzwaring van de elektriciteitsaansluiting was aangebracht. Zij is van mening dat het door [eiseres] gestelde probleem met de nutsvoorzieningen daarna opgelost was.

3.7.

Op de huurovereenkomsten zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. In artikel 1 van de algemene bepalingen staat het volgende:
“Onder huur als casco wordt verstaan de huur van de tot de bedrijfsruimte behorende: (…) nutsvoorzieningen tot waar de (hoofd)meter is/komt dan wel tot een ander primair aansluitpunt (…)”. Hieruit volgt niet dat het gehuurde bij aanvang van de huur
eigenaansluitingen voor de nutsvoorzieningen moet hebben. Vereist is slechts dat er nutsvoorzieningen zijn tot de (hoofd)meter, en in dit geval waren die nutsvoorzieningen al bij aanvang van de huur aanwezig in het pand. De stelling dat het pand niet is opgeleverd, volgt de kantonrechter dus niet. Het gehuurde heeft immers (bruikbare) aansluitingen voor nutsvoorzieningen. Dat daarop ook het appartement boven is aangesloten, doet daar niet aan af.

3.8.

De vraag is dan, zo begrijpt de kantonrechter de stellingen van [eiseres] , of het niet hebben van
eigenaansluitingen om andere redenen een tekortkoming is die de ontbinding rechtvaardigt. Dat is naar het oordeel van de kantonrechter niet het geval. Hiervoor zijn de volgende omstandigheden van belang. Hoewel het gezien de hogere kosten voor nutsvoorzieningen van een horecagelegenheid dan die van een woning niet ideaal is om een horecaruimte op deze manier, dus zonder eigen (tussen)aansluitingen, te verhuren, betekent dit nog niet dat er sprake is van een tekortkoming die ontbinding rechtvaardigt. [eiseres] kan immers gewoon gebruik maken van de nutsvoorzieningen, zij het dat zij voor de afrekening afspraken moet maken met de verhuurder of de bovenburen. Bovendien is inmiddels voor de elektriciteit een tussenmeter geplaatst en een verzwaring aangebracht, wat betekent dat [eiseres] alle door haar benodigde apparatuur (zonder problemen) op de elektriciteit kan aansluiten. Voordat dit was gebeurd, heeft [eiseres] ruim een jaar geen huur hoeven betalen aan [gedaagde] . Daarnaast speelt een rol dat [eiseres] zelf ook weinig actie heeft ondernomen om die eigen aansluitingen voor elkaar te krijgen, althans voor elkaar te krijgen dat [gedaagde] deze zou realiseren. Uit de e-mailcorrespondentie volgt wel dat er e-mails heen en weer zijn gegaan tussen [eiseres] en (de beheerder van) [gedaagde] over (voornamelijk) de elektriciteitsaansluiting en verzwaring, maar over de aparte aansluiting voor water en gas wordt weinig tot niets gezegd. Ook is niet gebleken dat [eiseres] zelf contact heeft opgenomen met de leveranciers van gas en water om hier eventueel, naast die van elektriciteit, ook (tussen)aansluitingen voor te regelen. Het door haar geuite vermoeden dat zij daartoe niet bevoegd is, heeft zij niet bij de leveranciers getoetst. Bovendien heeft [B] namens [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij al twee jaar niet in het gehuurde is geweest. Tijdens de zitting is gebleken dat geen van partijen precies weet wat de stand van zaken is met betrekking tot de aansluitingen van de nutsvoorzieningen in het gehuurde, althans die voor gas en water, en dat [eiseres] zich hier ook niet actief mee heeft bezig gehouden. Dat had tenminste wel van haar verwacht mogen worden.

3.9.

De huurovereenkomsten worden dus niet ontbonden op deze grond. Subsidiair doet [eiseres] een beroep op dwaling. Zij stelt dat de huurovereenkomsten moeten worden vernietigd, omdat zij de huurovereenkomsten niet had gesloten als zij had geweten dat zij zo lang zou moeten wachten op een aansluiting voor de nutsvoorzieningen. Ook dit beroep slaagt niet. Niet is gebleken dat bij het sluiten van de huurovereenkomsten van een onjuiste voorstelling van zaken is uitgegaan. Er waren immers bruikbare aansluitingen voor de nutsvoorzieningen aanwezig. Bovendien is ook niet gebleken dat
eigenaansluitingen voor [eiseres] van essentieel belang waren. Dat is tijdens de onderhandelingen niet ter sprake gekomen en [eiseres] heeft daar kennelijk bij de bezichtigingen ook geen onderzoek naar gedaan, nu zij stelt het ontbreken ervan pas na ondertekening van de overeenkomst te hebben geconstateerd.

Huurachterstand

3.10.

Volgens [gedaagde] en [tussenkomende partij] heeft [eiseres] een huurachterstand. Die bedraagt € 41.423,40 voor de [adres 1] en € 7.265,82 voor de werfkelder. De huurachterstand is volgens hen een tekortkoming in de nakoming die ontbinding rechtvaardigt. Volgens [eiseres] is er geen huurachterstand.

3.11.

Wat betreft de huurachterstand voor de [adres 1] overweegt de kantonrechter het volgende. [eiseres] en [gedaagde] hebben afgesproken dat [eiseres] de huur voor de [adres 1] niet hoefde te betalen, totdat het probleem met de nutsvoorzieningen was opgelost. Zij verschillen van mening over het moment waarop [eiseres] weer moet gaan betalen. Volgens [gedaagde] ging het om het plaatsen van de tussenmeter en verzwaring van de elektriciteitsaansluiting, maar volgens [eiseres] ging het daarnaast ook om de eigen aansluitingen voor water en gas.

3.12.

De kantonrechter volgt de stelling van [gedaagde] . [eiseres] heeft onvoldoende onderbouwd dat partijen hadden afgesproken dat de huur niet hoefde te worden betaald totdat voor zowel elektriciteit als water en gas een eigen aansluiting (of tussenmeter) was gerealiseerd. Vooropgesteld wordt dat er niks op papier staat omtrent de afspraak dat [eiseres] tijdelijk geen huur hoefde te betalen. Dat is kennelijk mondeling besproken. [A] stelt dit namens [gedaagde] zo te hebben afgesproken, omdat hij de relatie met [B] , die vanwege het geschil tussen [onderneming] en [tussenkomende partij] verstoord was geraakt, wilde herstellen. Door [eiseres] tijdelijk geen huur te laten betalen, hoopte hij haar tegemoet te komen. [eiseres] heeft daarom vanaf 1 juni 2022 geen huur hoeven betalen. In de e-mailcorrespondentie tussen [eiseres] en [gedaagde] in de maanden daarna, gaat het alleen over de aansluiting voor elektriciteit en de verzwaring daarvan. Pas op 17 januari 2023 komt de eerste e-mail van [eiseres] waarin het gaat over méér dan dat. Daarin schrijft hij namelijk het volgende: “
(…) Van [D (voornaam)] hebben wij nog niets mogen vernemen, dus hier geldt nogmaals, dat wij pas een oplevering kunnen en zullen plannen zodra wij weten dat alle aansluitingen (Gas/Electra/Water/Internet) voor [adres 1] beschikbaar zijn en voorzien van de juiste bemetering. Als dan blijkt dat wij voor verzwaring (…) dan het pand niet kunnen betrekken omdat deze gehele periode niet op de hoogte gehouden zijn, zullen wij ook deze periode aanmerken als niet opgeleverd. (…)”. Hieruit kan echter niet worden geconcludeerd dat [gedaagde] de huurvorderingen tijdelijk heeft stopgezet voor óók de eigen aansluitingen voor water en gas. Dat kan ook niet achteraf aan die afspraak worden gekoppeld. Bovendien speelt mee dat [eiseres] al twee jaar niet in het gehuurde is geweest en dus kennelijk niet zichzelf op de hoogte heeft gesteld van de stand van zaken met betrekking tot de aansluitingen. Voor zover partijen dus hadden afgesproken dat het ook ging om de aansluitingen van water en gas, had op de weg van [eiseres] gelegen om in ieder geval na te gaan of die aansluitingen er op dit moment zijn door langs te gaan in het gehuurde. Dat is niet gebeurd.

3.13.

[gedaagde] heeft op 28 augustus 2023 per e-mail laten weten dat de elektriciteitskwestie is afgerond en deelt mee dat [eiseres] weer huur moet gaan betalen. Vanaf 1 september 2023 is [eiseres] dus huur verschuldigd aan [gedaagde] voor [adres 1] . [gedaagde] heeft een overzicht van de huurachterstand overgelegd waar ook de huurtermijnen van juli en augustus 2023 in zijn opgenomen. Gezien de e-mail van 28 augustus 2023, is [eiseres] deze twee termijnen niet verschuldigd. De huurachterstand bedraagt dus van 1 september 2023 tot en met juni 2024 € 34.526,40.

3.14.

Wat betreft de huurbetalingen voor de werfkelder, staat vast dat [eiseres] tot en met maart 2023 de maandelijkse huur betaald heeft. Daarna is zij gestopt, omdat volgens [eiseres] het gehuurde nog steeds niet was opgeleverd. Het klopt weliswaar dat [adres 1] en de werfkelder als één pakket aan [eiseres] zijn verhuurd, maar [eiseres] had de werfkelder wel een tijd in gebruik voor opslag van spullen tijdens de verbouwing. Bovendien gold de afspraak voor het niet betalen van de huur vanwege de problemen met de nutsvoorzieningen slechts voor [adres 1] , en niet voor de werfkelder, althans dat blijkt nergens uit. Daar kon [eiseres] zich dan ook niet op beroepen. Er bestond verder ook geen andere grond voor [eiseres] om de huurprijs voor de werfkelder vanaf april 2023 niet meer te betalen. [eiseres] heeft dan ook ten onrechte geen huur meer betaald voor de werfkelder. Er bestaat dus ook een huurachterstand van april 2023 tot en met juni 2024 van € 7.265,82.

3.15.

[eiseres] heeft bij zowel [gedaagde] als [tussenkomende partij] een grote huurachterstand, van 10 maanden en 15 maanden. [eiseres] moet deze huurachterstanden betalen. De vorderingen van [gedaagde] en [tussenkomende partij] tot betaling hiervan worden dus toegewezen.

Het maandenlang niet betalen van de huur is een tekortkoming, die de ontbinding van de huurovereenkomsten rechtvaardigt. [eiseres] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan anders zou moeten worden geoordeeld. De kantonrechter zal de huurovereenkomsten daarom per vandaag ontbinden.

De gevolgen van de ontbinding

3.16.

Zowel [eiseres] als [gedaagde] en [tussenkomende partij] hebben vorderingen ingesteld in het geval de huurovereenkomsten worden ontbonden. Omdat de huurovereenkomsten worden ontbonden, worden deze vorderingen hierna beoordeeld.

De vorderingen van [eiseres]

3.17.

[eiseres] vordert ten eerste betaling van de door haar bij aanvang van de huurovereenkomsten betaalde waarborgsom. Deze vordering wordt afgewezen. [gedaagde] en [tussenkomende partij] hoeven de waarborgsommen pas terug te betalen als het gehuurde correct aan hen is opgeleverd, maar dat is op dit moment nog niet gebeurd.

3.18.

Daarnaast vordert [eiseres] dat [gedaagde] en [tussenkomende partij] de door haar betaalde huur terugbetalen. Ten aanzien van [gedaagde] wordt deze vordering deels toegewezen. [eiseres] heeft namelijk bij aanvang van de huur één huurtermijn aan [gedaagde] betaald, terwijl partijen hadden afgesproken dat [eiseres] nog geen huur hoefde te betalen zolang het probleem met de nutsvoorzieningen nog niet was opgelost. Deze huurtermijn van € 3.448,50 heeft [eiseres] dus onverschuldigd aan [gedaagde] betaald en wordt toegewezen. De huurtermijnen die [eiseres] aan [tussenkomende partij] heeft betaald voor de werfkelder hoeft [tussenkomende partij] niet terug te betalen. Daar bestaat immers geen grond voor (zoals ook overwogen in 3.14).

3.19.

Ook vordert [eiseres] een bedrag van € 28.496,99 voor de werkzaamheden die zij aan het gehuurde heeft verricht. Zij vordert dit op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Volgens [eiseres] gaat het om verbeteringen aan het gehuurde, waar [gedaagde] als verhuurder door is verrijkt. Deze vordering wordt afgewezen. Ter onderbouwing van deze vordering heeft [eiseres] een aantal facturen in het geding gebracht. Een groot deel van deze facturen staat op naam van [onderneming] . Op grond hiervan kan niet worden vastgesteld dat [eiseres] kosten heeft gemaakt en dus dat zij ‘verarmd’ is. Deze kosten komen dan ook niet voor vergoeding in aanmerking. Eén factuur staat op naam van [B] . Dat is een factuur voor een interieurontwerp. Dat kan niet gezien worden als een verbetering aan het gehuurde dan wel verrijking van [gedaagde] . Het interieurontwerp staat immers los van het gehuurde en is toegespitst op de door [eiseres] beoogde horeca onderneming. Ook die kosten komen niet voor rekening van [gedaagde] . Een laatste factuur staat op naam van [eiseres] . Dat is de factuur van Stedin voor de verzwaring van de elektriciteitsaansluiting. Deze verzwaring was een wens van [eiseres] , maar niet is gebleken dat dit noodzakelijk is voor het gehuurde en dat het gehuurde hiermee is verbeterd voor de verhuur. Niet kan worden vastgesteld dat [gedaagde] hierdoor verrijkt is. Ook de kosten hiervan komen daarom niet voor vergoeding in aanmerking.

3.20.

Tot slot vordert [eiseres] het door haar gemiste rendement als schadevergoeding, omdat zij al die tijd geen bedrijf in het gehuurde heeft kunnen exploiteren. Nog los van de vraag of het voor rekening van [gedaagde] komt dat er geen exploitatie in het gehuurde heeft plaatsgevonden, heeft [eiseres] haar schade onvoldoende onderbouwd. De bedragen op de door [eiseres] overgelegde winst en verlies rekening zijn niet onderbouwd en hoewel [eiseres] stelt dat dit door haar accountant is opgemaakt, blijkt dat nergens uit. Om die reden wordt de vordering afgewezen.

3.21.

In totaal moet [gedaagde] een bedrag van € 3.448,50 aan [eiseres] betalen. De gevorderde wettelijke rente hierover wordt toegewezen op de wijze zoals onder de beslissing staat vermeld.

3.22.

[eiseres] maakt aanspraak op de buitengerechtelijke incassokosten. [eiseres] heeft voldoende onderbouwd dat zij buitengerechtelijke incassowerkzaamheden heeft verricht. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De vordering van € 1.653,68 als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief van € 469,85 bij € 3.448,50 in hoofdsom. De kantonrechter wijst daarom € 469,85 toe. De gevorderde wettelijke rente hierover wordt toegewezen op de wijze zoals onder de beslissing staat vermeld.

De vorderingen van [gedaagde] en [tussenkomende partij]

3.23.

Omdat de huurovereenkomsten worden ontbonden, moet [eiseres] het gehuurde ontruimen. [eiseres] moet het gehuurde dus verlaten en netjes achterlaten. Daar krijgt zij veertien dagen de tijd voor. De termijn gaat lopen vanaf het moment dat dit vonnis aan haar is betekend.

3.24.

[gedaagde] en [tussenkomende partij] vorderen een dwangsom voor het geval [eiseres] niet voldoet aan de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde. Deze zal bij gebrek aan belang worden afgewezen. De deurwaarder is op grond van de wet bevoegd tot de daadwerkelijke uitvoering van de veroordeling tot ontruiming (zie artikelen 556 lid 1 en 557 in samenhang met artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Omdat [gedaagde] en [tussenkomende partij] dus al mogelijkheden hebben om de ontruiming af te dwingen, is het niet nodig om daarnaast de gevorderde dwangsom toe te wijzen.

3.25.

[gedaagde] en [tussenkomende partij] vorderen betaling van de huur tot aan de ontruiming. Deze vordering wordt toegewezen. De huurachterstand tot en met juni 2024 moet [eiseres] betalen (zie overwegingen 3.10 tot en met 3.15). [eiseres] is daarnaast de huur tot aan de ontbinding van de huurovereenkomsten verschuldigd. Ook is [eiseres] een gebruiksvergoeding, een bedrag gelijk aan de maandelijkse huur, verschuldigd voor elke maand of gedeelte van de maand gelegen tussen de datum van ontbinding tot en met de daadwerkelijke ontruiming.

3.26.

[gedaagde] en [tussenkomende partij] vorderen daarnaast betaling van een contractuele boete, omdat [eiseres] haar huur niet heeft betaald. Op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen (die op beide huurovereenkomsten van toepassing zijn) verbeurt [eiseres] bij het te laat betalen van de huur een boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, met een minimum van € 300,00 per maand. De kantonrechter is echter van oordeel dat een beroep van [gedaagde] en [tussenkomende partij] op deze bepaling in de gegeven omstandigheden niet redelijk is. Daarbij is met name van belang dat er op geen enkel moment door [gedaagde] of [tussenkomende partij] een aanmaning is gestuurd en dat ook nooit eerder aanspraak is gemaakt op de boetes. De omvang van de door [tussenkomende partij] gevorderde boete staat bovendien niet in verhouding tot de huurachterstand.

3.27.

[gedaagde] vordert tot slot betaling van de door haar geleden schade en nog te lijden schade als gevolg van de tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst. Deze vordering wordt afgewezen, omdat [gedaagde] niet heeft gesteld en ook niet heeft onderbouwd dat zij schade heeft geleden en hoe hoog deze schade is.

Proceskosten

3.28.

[eiseres] heeft zowel in conventie als in reconventie grotendeels ongelijk gekregen. Zij moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [gedaagde] en [tussenkomende partij] dezelfde gemachtigde hebben en dezelfde standpunten in hebben genomen, worden hun kosten samen begroot. De kosten van [gedaagde] en [tussenkomende partij] in conventie worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

2.445,00

(3 punten × € 815,00)

- nakosten

€

119,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.564,00

3.29.

De proceskosten van [gedaagde] en [tussenkomende partij] in reconventie worden begroot op € 815,00 (2 punten x factor 0,5 x € 815,00) aan salaris gemachtigde.

4.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

4.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 3.448,50, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 15 augustus 2023, tot de dag van volledige betaling,

4.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 469,85 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 15 augustus 2023, tot de dag van volledige betaling,

4.3.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van [gedaagde] en [tussenkomende partij] van € 2.564,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

in reconventie

4.4.

ontbindt de tussen [eiseres] en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte aan het adres [adres 1] in [plaats 3] per vandaag,

4.5.

ontbindt de tussen [eiseres] en [tussenkomende partij] bestaande huurovereenkomst voor de werfkelder gelegen direct naast de [adres 1] in [plaats 3] per vandaag,

4.6.

veroordeelt [eiseres] om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan [gedaagde] en [tussenkomende partij] , en om het gehuurde met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [gedaagde] en [tussenkomende partij] te stellen;

4.7.

veroordeelt [eiseres] om aan [gedaagde] te betalen:
- € 34.526,40 aan huurachterstand tot en met juni 2024,

- de met ingang van 1 juli 2024 opeisbaar geworden maandelijkse huurprijs tot de datum van dit vonnis,

- een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs vanaf 24 juli 2024 tot en met dag waarop de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,

4.8.

veroordeelt [eiseres] om aan [tussenkomende partij] te betalen:

- € 7.265,82 aan huurachterstand tot en met juni 2024,

- de met ingang van 1 juli 2024 opeisbaar geworden maandelijkse huurprijs tot de datum van dit vonnis,

- een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs vanaf 24 juli 2024 tot en met dag waarop de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,

4.9.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van [gedaagde] en [tussenkomende partij] van € 815,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

in conventie en in reconventie

4.10.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

4.11.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

4.12.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon en in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2024.