Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/4822
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 februari 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: B.A.M. Slockers),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: S.A. Sital-Lachchi).
Inleiding
In de beschikking van 28 januari 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 392.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
1 september 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1 september 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 3 januari 2024. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Beoordeling door de rechtbank
Inleiding
1. De woning is een in 1978 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 177 m2. De woning is gelegen op een perceel van 278 m2.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 372.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 392.000,-.
1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 372.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 392.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 20 juli 2021 voor € 387.975,-.
- [adres 3] , verkocht op 3 mei 2021 voor € 362.362,-.
- [adres 4] , verkocht op 13 juli 2022 voor € 385.500,-.
Beoordeling van het geschil
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij allemaal tussenwoningen zijn die in dezelfde straat zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Ingetrokken beroepsgronden
8. Op de zitting heeft eiser zijn beroepsgrond dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen zijn woning en de referentiewoningen ingetrokken. Ook heeft eiser de beroepsgrond dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het achterstallig onderhoud van zijn woning ingetrokken. De rechtbank zal deze beroepsgronden daarom niet meer bespreken in haar uitspraak.
De voorzieningen en de staat van onderhoud van de referentiewoningen
De voorzieningen en de staat van onderhoud van de referentiewoningen
9. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onterecht de voorzieningen en de staat van onderhoud van [adres 3] op een ‘3’ en van [adres 4] op een ‘2’ heeft gewaardeerd. Uit de bijlage bij de taxatiematrix en de taxatieverslagen blijkt namelijk dat de voorzieningen en de staat van het onderhoud van [adres 3] op een ‘4’ en van [adres 4] op een ‘3’ zijn gewaardeerd. Op de zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar hierover toegelicht dat de bijlagen bij de taxatiematrix, de taxatieverslagen zijn die in de primaire fase zijn gebruikt. Volgens de taxateur zijn het voorzieningen- en onderhoudsniveau van de referentiewoningen in de taxatiematrix mede bepaald aan de hand van de iWOZ-gegevens en zijn ze in de taxatiematrix niet te laag gewaardeerd. De rechtbank kan het standpunt van de taxateur volgen. De rechtbank stelt hierbij voorop dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning in iedere fase van het geding opnieuw mag onderbouwen en motiveren. Uit het fotomateriaal blijken verder geen omstandigheden waar een betere waardering van het voorzieningen- en onderhoudsniveau van de referentiewoningen uit zou moeten volgen dan is gehanteerd. De beroepsgrond slaagt niet.
Eigen aankoopcijfer
10. Eiser voert aan dat zijn woning in juli 2020 is gekocht voor € 295.000,-. Volgens eiser had de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de WOZ-waarde ook naar het eigen aankoopcijfer moeten kijken. De rechtbank stelt voorop dat in beginsel het eigen aan- of verkoopcijfer rond de waardepeildatum het beste de waardering in het economisch verkeer kan weerspiegelen. Dat is immers de prijs die de meest biedende gegadigde voor die woning bereid is te betalen. Op de zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar hierover toegelicht dat er dichter bij de waardepeildatum goed vergelijkbare verkopen hebben plaatsgevonden en de woningmarkt tussen juli 2020 en 1 januari 2022 sterk in ontwikkeling is geweest. Hierdoor is volgens de taxateur de onderbouwing in de taxatiematrix beter bruikbaar dan het te ver van de waardepeildatum gerealiseerde aankoopcijfer. Doordat de woning ruim meer dan een jaar vóór de waardepeildatum is verkocht, kan de rechtbank het standpunt van de taxateur volgen. De rechtbank is daarom van oordeel dat het eigen aankoopcijfer niet maatgevend kan zijn om de waarde van de woning op de waardepeildatum te bepalen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 februari 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.