Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11187705 \ UC EXPL 24-4370 CMR/51145
Vonnis van 27 november 2024
in de zaak van
[eiseres] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiseres] ,
vertegenwoordigd door: mr. [A] ,
tegen
[gedaagde],
wonend in [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: de heer L.V.M. van Mil (DAS).
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de aanvullende producties 18 en 19,
- de conclusie van antwoord in reconventie.
1.2.
Op 28 oktober 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Namens [eiseres] is de heer mr. [A] (bedrijfsjurist) verschenen. [gedaagde] was aanwezig samen met zijn gemachtigde de heer L.V.M. van Mil. Namens [gedaagde] is een pleitnota voorgedragen.
1.3.
Hierna is bepaald dat er een vonnis komt.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eiseres] verhuurt sinds 16 augustus 1998 aan [gedaagde] het appartement op het adres [adres] in [plaats] . De huurcommissie heeft in haar uitspraak van 12 april 2024 de huurprijs vanaf 1 september 2023 tijdelijk verlaagd tot € 313,55 per maand vanwege vochtproblemen in de badkamer van het appartement. [eiseres] is het daar niet mee eens en vordert in deze procedure dat de huurprijs niet verlaagd wordt. [gedaagde] vordert op zijn beurt herstel van de gebreken (vochtproblemen in de badkamer en de woonkamer) en om een verlaging van de huurprijs vanaf 1 juli 2023 tot € 313,55 per maand. De kantonrechter wijst de vordering van [eiseres] af en de vorderingen van [gedaagde] toe.
3.De beoordeling
[eiseres] moet het gebrek in de badkamer herstellen
3.1.
[gedaagde] wil dat [eiseres] de vochtproblemen in de badkamer en de woonkamer en de gevolgen daarvan (zoals de afbladderende verflaag) herstelt. Een verhuurder is verplicht om op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen. [1] Een gebrek is een staat of eigenschap van het gehuurde, waardoor het gehuurde niet het genot kan verschaffen dat een huurder daarvan mag verwachten. [2]
3.2.
[eiseres] en [gedaagde] zijn het erover eens dat er sprake is van een vochtprobleem in de badkamer. Uit het onderzoeksrapport van de huurcommissie en de door [gedaagde] overgelegde foto’s volgt dat het plafond van de badkamer vochtig is en dat delen van de verflaag van het plafond loszitten en naar beneden vallen. Dit komt volgens de onderzoeker van de huurcommissie doordat de badkamer een inpandige ruimte is met beperkte ventilatiemogelijkheden en door het extra vocht dat vrijkomt bij het gebruik van de wasmachine die in de badkamer staat. Dit vochtprobleem is naar het oordeel van de kantonrechter een gebrek. [gedaagde] had namelijk bij aanvang van het gehuurde niet hoeven verwachten dat de badkamer zodanig vochtig was, dat de verflaag van het plafond naar beneden komt. Dat staat het huurgenot van [gedaagde] ook in de weg. [eiseres] moet dit gebrek daarom herstellen, zoals zij zelf ook erkent.
3.3.
Wat betreft de door [gedaagde] gestelde vochtproblemen in de woonkamer, stelt [eiseres] dat het gaat om een nieuwe melding die [eiseres] eerst moet inspecteren, voordat zij tot herstel over kan gaan. De vordering tot herstel hiervan is daarom prematuur. Van een nieuwe melding is echter geen sprake. [gedaagde] heeft het vochtprobleem in de woonkamer tijdens de zitting bij de huurcommissie al aan de orde gesteld. Omdat deze klacht niet in de gebrekenmelding stond , heeft de huurcommissie deze klacht niet meegenomen in haar beoordeling. Zij heeft [eiseres] in de beslissing wel meegegeven om ook naar die klachten te kijken en actie te ondernemen. Daar heeft [eiseres] geen gehoor aan gegeven.
3.4.
De kantonrechter kan echter niet vaststellen of er sprake is van een gebrek vanwege vocht in de woonkamer. [eiseres] betwist namelijk dat er vochtproblemen zijn in de woonkamer. [gedaagde] heeft foto’s overgelegd waaruit moet blijken dat er sprake is van een vochtprobleem in de woonkamer, maar [gedaagde] heeft tijdens de zitting verklaard dat deze foto’s zijn gemaakt nog voordat [eiseres] een eerder gemelde lekkage in de woonkamer had hersteld. Wat de huidige staat is van de woonkamer en het gestelde vochtprobleem blijkt dus niet uit de foto’s. Die staat is niet duidelijk. De vordering tot herstel van het vochtprobleem in de woonkamer kan dan ook niet worden toegewezen. Wel geeft de kantonrechter [eiseres] nogmaals mee om dit vochtprobleem te bekijken en over te gaan tot herstel als blijkt dat dat nodig is.
3.5.
[gedaagde] heeft gevraagd om een verklaring voor recht dat [gedaagde] gerechtigd is om de gebreken te herstellen en de kosten hiervan te verrekenen met de huurprijs. Deze vordering komt niet terug in het petitum, maar kan ook los daarvan niet worden toegewezen. [gedaagde] heeft deze bevoegdheid namelijk al op grond van de wet [3] en heeft daarmee geen belang bij deze verklaring voor recht.
3.6.
Verder vordert [gedaagde] een dwangsom voor elke dag dat [eiseres] niet voldoet aan de veroordeling om tot herstel van het gebrek over te gaan. Deze dwangsom wordt toegewezen op de wijze zoals onder beslissing staat vermeld.
De huurprijs wordt vanaf 1 juli 2023 verlaagd tot € 313,55 per maand
3.7.
[gedaagde] wil niet alleen herstel van de gebreken, maar vraagt ook om een huurprijsverlaging vanaf 1 juli 2023 tot het moment dat de gebreken zijn hersteld. De huurprijs kan worden verlaagd wanneer het huurgenot is verminderd als gevolg van een gebrek. [4]
3.8.
Zoals hiervoor is vastgesteld, is het vochtprobleem in de badkamer een gebrek. Door dit gebrek is het huurgenot van [gedaagde] verminderd. Dat rechtvaardigt naar het oordeel van de kanonrechter een huurprijsvermindering. De kantonrechter vindt, net als de huurcommissie, een huurprijsverlaging van 60% in dit geval redelijk. Het vochtprobleem in de badkamer is ernstig en kan niet door middel van normaal schilderwerk hersteld worden, zo volgt uit het onderzoeksrapport van de huurcommissie. Op de foto’s van het plafond is te zien dat een groot deel van het plafond is aangetast. Anders dan [eiseres] stelt, is geen sprake van een deels gebruik gerelateerd gebrek dat is te wijten aan [gedaagde] . [eiseres] doelt op het gebruik van de wasmachine in de badkamer, wat de badkamer extra vochtig maakt. [gedaagde] kan de wasmachine echter niet verplaatsen naar een andere ruimte. De enige aansluiting voor een wasmachine in het gehuurde bevindt zich immers in de badkamer. Daar kan [gedaagde] niks aan veranderen. Ook heeft [eiseres] tijdens de zitting aangegeven dat [gedaagde] misschien te weinig ventileert, maar daarvan heeft de onderzoeker van de huurcommissie in zijn rapport gezegd dat de badkamer beperkte ventilatiemogelijkheden heeft. Ook dat kan niet voor risico van [gedaagde] komen.
3.9.
De huurprijs wordt vanaf 1 juli 2023 verlaagd. Een huurprijsverlaging kan worden gevorderd vanaf de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder. [gedaagde] vordert de huurprijsverlaging vanaf de eerste van de maand nadat hij het gebrek heeft gemeld. [gedaagde] heeft op 19 juni 2023 per e-mail melding gedaan van meerdere gebreken, waaronder ook dat het plafond in de badkamer naar beneden brokkelt. Deze e-mail heeft [gedaagde] naar zes verschillende e-mailadressen gestuurd van zowel [eiseres] als [onderneming] , de beheerder van het gehuurde. [eiseres] betwist weliswaar dat zij deze e-mail heeft ontvangen, maar zij heeft daar geen verdere verklaring voor. Het is naar het oordeel van de kantonrechter zonder verdere verklaring niet aannemelijk dat de e-mail bij geen van de zes e-mailadressen is aangekomen. Twee van de e-mailadressen zijn ook e-mailadressen waarvan [onderneming] later op 24 augustus 2023 zegt dat [gedaagde] die moet gebruiken om ervoor te zorgen dat zijn bericht bij de juiste persoon terecht komt.
3.10.
Tot slot heeft [eiseres] aangevoerd dat [gedaagde] in schuldeisersverzuim is, omdat [eiseres] heeft geprobeerd het gebrek te laten herstellen maar [gedaagde] dit volgens haar heeft belemmerd. Volgens [eiseres] kan de huurprijsverlaging daarom slechts tot mei 2024 gelden. Ook dit verweer slaagt niet. [eiseres] heeft niet onderbouwd dat zij zich voldoende heeft ingezet om het gebrek in de badkamer te herstellen. Ook is niet gebleken dat de tweede poging van de aannemer om bij [gedaagde] langs te gaan volledig door toedoen van [gedaagde] is belemmerd. Op 11 december 2023 is een aannemer langs geweest voor inspectie. Daarna is er een afspraak gemaakt om langs te komen op 23 januari 2024. [gedaagde] was toen niet thuis. Vervolgens is er een afspraak gemaakt voor 25 april 2024, maar heeft de aannemer op 24 april 2024 de afspraak vervroegd naar een dag eerder (dus dezelfde dag dat de aannemer [gedaagde] belde) om 10 uur. Bij aanvang van die afspraak zei de monteur tegen [gedaagde] dat alles al gerepareerd was, en dat maakte [gedaagde] emotioneel. Hij zat op dat moment namelijk al lang met dit probleem en voelde zich niet serieus genomen. Volgens de aannemer is [gedaagde] toen tekeer gegaan tegen de monteur en is de monteur daarom weggegaan. Daarna is er geen afspraak meer gemaakt. Hoewel [gedaagde] zelf ook zijn verantwoordelijkheid moet nemen en de aannemer moet binnen laten om zijn werk te doen, lag het op de weg van [eiseres] om na deze (emotionele) afspraak met de aannemer, nogmaals contact op te nemen met [gedaagde] en weer een afspraak te maken, eventueel met ook iemand van [eiseres] of [onderneming] erbij. [eiseres] had goed met de aannemer moeten afstemmen wat er moest gaan gebeuren, en had dat ook naar [gedaagde] moeten communiceren. Daar bestond namelijk bij [gedaagde] onduidelijkheid over, zo volgt uit de overgelegde e-mail van de aannemer aan [eiseres] . Ook had [eiseres] [gedaagde] op de gevolgen van het niet meewerken aan het herstel moeten wijzen.
3.11.
Uit het voorgaande volgt dat de vordering van [eiseres] wordt afgewezen en dat die van [gedaagde] wordt toegewezen. De huurprijs wordt vanaf 1 juli 2023 tot het moment dat het gebrek is hersteld verlaagd tot € 313,55 per maand. Volgens [eiseres] moet dit bedrag hoger zijn, omdat zij de huurprijs per 1 juli 2023 heeft verhoogd van € 783,88 naar € 808,18 per maand. Verhoging van de huurprijs is echter niet mogelijk zolang er gebreken zijn in het gehuurde [5] , en die waren op 1 juli 2023 al gemeld. Deze huurprijsverhoging wordt dus niet meegenomen.
[eiseres] hoeft geen huur terug te betalen
3.12.
[gedaagde] vordert tot slot dat [eiseres] wordt veroordeeld tot terugbetaling van de door [gedaagde] te veel betaalde huur vanaf 1 juli 2023. Deze vordering kan niet worden toegewezen. De kantonrechter kan namelijk niet vaststellen of [gedaagde] te veel betaald heeft. [gedaagde] heeft namelijk na 1 februari 2024 geen huur meer betaald en volgens [eiseres] is daarom een huurachterstand ontstaan, ook als rekening wordt gehouden met de huurprijsverlaging.
De proceskosten
3.13.
[eiseres] is zowel in conventie als in reconventie (grotendeels) in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] in conventie worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
164,00
(2 punten × € 82,00)
- nakosten
€
41,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
205,00
3.14.
De proceskosten van [gedaagde] in reconventie worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
82,00
(2 punten × factor 0,5 × € 82,00)
Totaal
€
82,00
3.15.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten in reconventie wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
4.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] af,
4.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 205,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in reconventie
4.3.
veroordeelt [eiseres] om binnen een maand na betekening van dit vonnis een aanvang te maken met het herstel van het gebrek in de badkamer en de werkzaamheden binnen twee maanden na aanvang daarvan volledig en deugdelijk te hebben afgerond, zulks op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag, met een maximum van € 10.000,00,
4.4.
bepaalt dat [eiseres] , vanaf 1 juli 2023 en voor de duur dat het gebrek in de badkamer aanwezig is, slechts € 313,55 per maand in rekening mag brengen,
4.5.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 82,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
4.6.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
in conventie en in reconventie
4.7.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.9.
wijst het meer of anders gevorderde af
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A.M. Pinckaers en in het openbaar uitgesproken op 27 november 2024.