ECLI:NL:RBMNE:2024:7490

• Datum uitspraak: 27 december 2024
• Publicatiedatum: 5 februari 2025
• Zaaknummer: 584674 KG ZA 24-594
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: J.G. van Ommeren
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Erfdienstbaarheid en persoonlijk gebruiksrecht bij koekoeksluik en raam in bedrijfsgebouw

In deze zaak staat de erfdienstbaarheid tussen een bedrijfsgebouw en een naastgelegen woning centraal. De eigenaar van het bedrijfsgebouw vordert dat de nieuwe eigenaren van de woning de blokkades van een koekoeksluik en een raam verwijderen, omdat dit in strijd zou zijn met de erfdienstbaarheid. De nieuwe eigenaren hebben het luik en raam echter geblokkeerd.

De rechtbank stelt vast dat de erfdienstbaarheid betrekking heeft op het koekoeksluik en het raam, en dat de nieuwe eigenaren deze moeten dulden en de blokkades moeten verwijderen. Wel moet het raam, dat zicht biedt op de tuin van de woning, worden voorzien van melkglas of zichtwerend folie om de privacy van de bewoners te beschermen.

De rechtbank wijst de vordering van de eigenaar van het bedrijfsgebouw toe om de blokkades te verwijderen en legt een dwangsom op bij niet-nakoming. Tegelijkertijd wordt de eigenaar van het bedrijfsgebouw veroordeeld om het raam ondoorzichtig te maken. Proceskosten worden verdeeld waarbij de nieuwe eigenaren de kosten van de eigenaar van het bedrijfsgebouw moeten vergoeden en vice versa voor de reconventionele vordering.

Uitkomst: De blokkades van het koekoeksluik en raam moeten worden verwijderd, maar het raam moet ondoorzichtig worden gemaakt.

Uitspraak

RECHTBANK Midden-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: C/16/584674 / KG ZA 24-594

Vonnis in kort geding van 27 december 2024

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid,

[eiseres] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eisende partij in conventie,

gedaagde partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiseres] ,

advocaat: mr. D.N. Reijnders en mr. E.C. Homveld,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. C.C.M. Rijken.

1. De procedure

1.1.

De voorzieningenrechter beschikt over de volgende stukken:

- de dagvaarding met 22 producties,

- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met 8 producties,
- de pleitnota van [eiseres] ,
- de pleitnota van [gedaagde] .

1.2.

Op 13 december 2024 heeft mr. J.G. van Ommeren, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. G. Delissen, griffier, een mondelinge behandeling gehouden. Daarbij was namens [eiseres] aanwezig mevrouw [A] , bijgestaan door advocaat mr. Reijnders en mr. Homveld. Verder was aanwezig de heer [gedaagde] met zijn partner en tevens mede-eigenaar van de woning, [B] , bijgestaan door advocaat mr. Rijken.

1.3.

De rechter heeft gezegd dat vandaag vonnis zal worden gewezen.

2. De kern van de zaak

Partijen zijn buren van elkaar. [eiseres] is eigenaar van het bedrijfsgebouw aan [adres 1] in [plaats] . [gedaagde] is (samen met [B] ) eigenaar van de woning aan [adres 2] in [plaats] . Het bedrijfspand van [eiseres] beschikt over een koekoeksluik dat uitkomt op de tuin van [gedaagde] . In dezelfde gevel zit ook een raam. [gedaagde] heeft een muurtje gemetseld voor het koekoeksluik en een schot geplaatst voor het raam. Volgens [eiseres] is dat in strijd met de gevestigde erfdienstbaarheid. Zij vordert dat [gedaagde] de blokkades verwijdert. [gedaagde] vordert op zijn beurt in reconventie dat [eiseres] het raam verwijdert dan wel ondoorzichtig maakt. In conventie krijgt [eiseres] gelijk en in reconventie krijgt [gedaagde] gelijk.

3. De beoordeling in conventie

Spoedeisend belang

3.1.

Voor een voorlopige voorziening is een spoedeisend belang vereist. [eiseres] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen.

[eiseres] heeft haar bedrijfspand verkocht en voor de verkoop is het van belang dat zij een oordeel krijgt over de rechten en plichten die de eigenaar van het bedrijfspand heeft ten opzichte van de eigenaar(s) van de naastgelegen woning op nummer [adres 2] .

Bouwkundige situatie

3.2.

De muur die de panden aan [adres 2] en [adres 1] van elkaar scheidt, heeft ter hoogte van de tuin van nummer [adres 2] een koekoeksluik en een raam. Voorheen was daar ook een deur aanwezig. Achter de voormalige deur (die nu is dichtgemetseld) en het raam bevindt zich een ruimte die tot voor kort niet bereikbaar was via het bedrijfspand op nummer [adres 1] , maar alleen via de inmiddels dichtgemetselde deur. Deze ruimte was dus alleen toegankelijk via de tuin van nummer [adres 2] .

foto vanuit de voormalige schuur foto vanuit de tuin van [gedaagde]

Van het koekoeksluik is alleen een foto beschikbaar van de binnenkant, dus vanuit het bedrijfspand [adres 1] . Het luik bevindt zich in dit pand halverwege de trap en komt in de tuin van [gedaagde] uit. Daar bevindt zich het luik onder in de gevel, deels boven de grond en deels onder de grond, ongeveer waar op de rechter foto hieronder de ladder en de struik staan. Op deze foto is de voormalige deur rechts van de regenpijp nog te zien.

het luik met daarop een bordje nooduitgang vanuit de tuin van [gedaagde]

Op de foto hieronder de kadastrale kaart van de percelen [adres 2] en [adres 1] . Daarop is in het geel (bij benadering) de positie gemarkeerd van het raam en het koekoeksluik.

Foto is verwijderd

Achtergrond

3.3.

De percelen aan [adres 2] en [adres 1] waren oorspronkelijk beiden van dezelfde eigenaars. Ene mevrouw [C] en haar echtgenoot. Zij woonden op nummer [adres 2] en op nummer [adres 1] was een bedrijf gevestigd. In 1983 is de eigendom van deze percelen gesplitst en is de Rabobank eigenaar geworden van het bedrijfspand. Dat is toen deel gaan uitmaken van het naastgelegen perceel op nummer [huisnummer] dat al in eigendom was van Rabobank. Mevrouw [C] bleef echter gebruik maken van een van het bedrijfspand afgesplitst deel (hierna: het schuurtje). Op 19 januari 2001 is dit gebruik geformaliseerd en hebben Rabobank en [C] een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarbij aan [C] een persoonlijk recht is toegekend om het schuurtje te gebruiken. Tegelijkertijd is er een erfdienstbaarheid gevestigd op grond waarvan de eigenaars van het perceel [adres 1] en [adres 2] verplicht zijn te dulden dat toestanden in strijd met het burenrecht blijven bestaan.

3.4.

Op 7 maart 2001 is het bedrijfspand van nummer [adres 1] verkocht aan [eiseres] . In de akte van levering van 7 maart 2001 is het hiervoor genoemde recht van erfdienstbaarheid opgenomen. Toen beide panden van dezelfde eigenaar waren was het geen probleem dat het koekoeksluik en het raam op de tuin van nummer [adres 2] uitkeken. Evenmin was het een probleem dat een deel van het bedrijfspand alleen toegankelijk was vanaf het perceel van nummer [adres 2] . Kennelijk was het daarna voor Rabobank ook geen probleem dat het schuurtje door de buren werd gebruikt en vanwege het persoonlijk gebruiksrecht heeft [eiseres] dit tot het overlijden van [C] moeten dulden.

3.5.

Met het overlijden van [C] is het persoonlijk gebruiksrecht geëindigd en mocht [eiseres] het schuurtje weer in eigen gebruik nemen. Dat heeft zij ook gedaan en ze heeft de gevel hersteld door de deur van het schuurtje die toegang gaf tot de tuin van nummer [adres 2] dicht te metselen. Op 4 juli 2024 zijn [gedaagde] en zijn echtgenote eigenaar geworden van de woning op nummer [adres 2] .

De erfdienstbaarheid ziet op het raam en op het koekoeksluik

3.6.

In de notariële akte van 19 januari 2001 is de gevestigde erfdienstbaarheid zo omschreven dat daaronder alle toestanden in strijd met het burenrecht vallen. Een aantal voorbeelden zijn in de akte benoemd, zoals onrechtmatige overbouw (5:54 BW), afvoer van water en afvalstoffen en vensters die aanwezig zijn. De eigenaren van [adres 1] en [adres 2] zijn over en weer verplicht dergelijke strijdigheden te dulden. De enige uitzondering hierop betreft de op het moment van vestiging van de erfdienstbaarheid aanwezige deur. Deze deur wordt immers na het eindigen van het persoonlijk gebruiksrecht van [C] dichtgemetseld en behoeft om die reden niet te worden gedoogd als strijdigheid met het burenrecht. Een uitleg dat de erfdienstbaarheid slechts betrekking heeft op het stukje muur ter plaatse van de voormalige schuur waar het persoonlijk gebruiksrecht op ziet, volgt de voorzieningenrechter niet. Met een dergelijke uitleg is de concrete verwijzing naar bijvoorbeeld riolering en eventuele overbouw niet te begrijpen. De erfdienstbaarheid ziet in dit geval dus op zowel het raam in het voormalige schuurtje als het koekoeksluik (zie de foto’s onder 3.2.).

Raam

3.7.

Wat betreft het raam merkt de voorzieningenrechter op dat door [gedaagde] is aangegeven dat dit raam in het verleden slechts over een kiepfunctie beschikte, zoals te zien op de foto onder 3.2. en niet heeft beschikt over een draaifunctie. Het behoud van bestaande strijdigheden met het burenrecht (conform de gevestigde erfdienstbaarheid) impliceert dat het [eiseres] niet is toegestaan alsnog een draaifunctie aan dit raam toe te voegen.

Het aanwezig zijn van slechts een kiepfunctie maakt aannemelijk dat dit raam nimmer als vluchtroute is gebruikt of bestemd voor het pand [adres 1] . Het raam zit in het schuurtje en was tot voor kort sowieso niet toegankelijk vanuit dit pand.

[gedaagde] heeft de blokkade van het raam inmiddels verwijderd. De vordering van [eiseres] op dit punt zat worden toegewezen, nu [eiseres] vordert dat de blokkade wordt verwijderd en verwijderd wordt gehouden.

Koekoeksluik

3.8.

Op 19 januari 2001 is de erfdienstbaarheid gevestigd. Enkele maanden later heeft [eiseres] het pand verworven, waarna het pand is verbouwd. Ten tijde van de vestiging van de erfdienstbaarheid zat ter plaatse van het koekoeksluik een gewoon doorzichtig raam, iets kleiner dan het huidige koekoeksluik. Het raam was iets kleiner omdat er aan de binnenzijde bij [adres 1] een dikker kozijn zat, wat bij de verbouwing is verwijderd. Het raam kon naar binnen toe worden opengeklapt en diende voor het toelaten van licht en lucht richting de kelder van [adres 1] . De erfdienstbaarheid heeft aldus betrekking op een doorzichtig raam, dat kan worden geopend, ter plaatse van het koekoeksluik. Het koekoeksluik kon tot voor kort nog worden geopend, dit gebeurde ook met enige regelmaat.

3.9.

[gedaagde] heeft recent voor het huidige luik een muurtje gemetseld. Dit gemetselde muurtje moet vanwege de bestaande erfdienstbaarheid worden verwijderd. De vordering tot verwijderen en verwijderd houden van de blokkades zal ook wat betreft het koekoeksluik worden toegewezen.

De erfdienstbaarheid strekt er echter niet toe om [adres 1] een vluchtroute (nooduitgang) te kunnen verschaffen richting de tuin van [gedaagde] (en [B] ). Dat de Gemeente in 2001 van [eiseres] zou hebben verlangd (dit staat nog niet vast) dat een vluchtroute werd gecreëerd, betekent in elk geval niet dat [eiseres] van [gedaagde] kan verlangen dat hij dit heeft te dulden. Het creëren van de nooduitgang leidde immers tot een verdere strijdigheid met het burenrecht dan de op 19 januari 2001 bestaande situatie en valt daarmee buiten het bereik van de erfdienstbaarheid.

Dwangsom

3.10.

[gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde dwangsom. Die wordt toegewezen als vermeld in het dictum.

De proceskosten

3.11.

[gedaagde] krijgt ongelijk. Hij moet daarom de proceskosten van [eiseres] betalen. Die kosten zijn tot nu toe begroot op:

- dagvaarding € 112,99

- griffierecht € 688,00

- salaris advocaat € 1.107,00 (tarief gemiddelde zaak)

- nakosten
€ 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 2.085,99

4. De beoordeling in reconventie

Er is geen strijd met de goede procesorde

4.1.

Op grond van het procesreglement dienen in kort geding stukken uiterlijk 24 uur voor de zitting te worden ingediend. Daar heeft [gedaagde] aan voldaan. Zelfs op de zitting mag nog een eis in reconventie worden ingesteld, zolang dat schriftelijk gebeurt. Niet is gebleken dat [eiseres] in haar belangen is geschaad. Zij heeft zich kunnen voorbereiden op de eis in reconventie en daar in haar pleitnotitie op gereageerd.

Er is wel spoedeisend belang aanwezig

4.2.

[adres 1] is door [eiseres] verkocht (maar ten tijde van de zitting nog niet geleverd). Er komt een nieuwe eigenaar waarvan onbekend is wat die met het pand gaat doen. Tijdens de zitting is verklaard dat de koper denkt aan het realiseren van een winkel of een kantoor, nu is gebleken dat een woonbestemming niet mogelijk is.

Hoe belastend de aanwezigheid van het raam voor [gedaagde] gaat worden is nog onduidelijk. Wel staat vast dat een raam dat zicht biedt op de tuin van [gedaagde] belastend is voor hem (en zijn mede-eigenaar [B] ). Hij heeft dus een spoedeisend belang om via een uitspraak duidelijkheid te krijgen over wat hij ten aanzien van dit raam wel of niet moet dulden.

De vordering is wel een ordemaatregel

4.3.

[gedaagde] vordert in het lichaam van de conclusie van antwoord wat betreft het raam opheffing dan wel wijziging van de erfdienstbaarheid, maar dat vordert hij niet concreet in het petitum. Daar vordert hij het verwijderen, dan wel vastzetten en ondoorzichtig maken van het raam. Dat is een ordemaatregel. Het verweer van [eiseres] dat de vordering niet in kort geding thuishoort maar in een bodemprocedure gaat daarom niet op.

Er is geen sprake van een onvoorziene omstandigheid.

4.4.

[gedaagde] baseert zijn vordering op een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 5:78 BW, op grond waarvan van hem naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de erfdienstbaarheid niet kan worden gevergd.

4.5.

De schuur vormde een afgesloten ruimte en was niet toegankelijk via het bedrijfspand op nummer [adres 1] . Onlangs is de deur die via de tuin van [gedaagde] toegang gaf tot de ruimte dichtgemetseld, en is een van de binnenmuren verwijderd waardoor de ruimte wel toegankelijk is geworden via het bedrijfspand. Volgens [gedaagde] is hiermee een brandvertragende muur verwijderd en dat levert risico op in geval van brand.

Dat de ruimte die behoorde tot het oude schuurtje na afloop van het persoonlijk recht van gebruik van mevrouw [C] vanuit het bedrijfspand [adres 1] toegankelijk gemaakt zou worden, was echter zonder meer voorzienbaar. Het is zeer voor de hand liggend dat de eigenaar van het bedrijfspand toegang wil tot alle ruimtes van zijn pand en gebruik wil kunnen maken van ook het deel dat voorheen door [C] als schuurtje werd gebruikt. Er is dus geen sprake van een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 5:78 BW. De vordering tot verwijdering van het raam op die grond zal worden afgewezen.

4.6.

Wel is de voorzieningenrechter van oordeel dat de eisen van redelijkheid en billijkheid meebrengen dat [gedaagde] geen ondoorzichtig raam hoeft te dulden.

Ten tijde van het vestigen van de erfdienstbaarheid verkreeg mevrouw [C] persoonlijk recht op het schuurtje. Dat betekende dat tot aan haar dood of vertrek het raam geen probleem zou opleveren. Het raam hoorde bij “haar” schuurtje en de tuin waar het raam op uitkomt was immers van haar. Doordat het persoonlijk recht is geëindigd wordt de inbreuk op de privacy van de eigenaar van pand nummer [adres 2] veel groter dan voorheen. Verder verandert de ruimte mogelijk binnenkort van voormalige schuur naar kantoor of winkel. Dat brengt ook een verandering mee in de intensiteit van het gebruik van de voormalige schuur en dus een veel grotere inbreuk op de privacy van [gedaagde] .

De meest subsidiaire vordering wordt toegewezen en [eiseres] moet het raam ondoorzichtig maken.

Dwangsom

4.7.

De gevorderde dwangsom wordt bij gebreke aan verweer toegewezen, met dien verstande dat daar een maximum aan wordt gekoppeld van € 50.000,-.

De proceskosten

4.8.

[eiseres] krijgt ongelijk. Zij moet daarom de proceskosten van [gedaagde] betalen. Deze kosten zijn tot nu toe begroot op:

- griffierecht € 320,00

- salaris advocaat € 1.107,00 (tarief gemiddelde zaak)

- nakosten
€ 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 1.605,00

5. De beslissing

De voorzieningenrechter:

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagde] tot nakoming van het recht van erfdienstbaarheid zoals dat is verwoord in de notariële akte van 19 januari 2001, meer specifiek dat [gedaagde] verplicht is te dulden dat de vensters die aanwezig zijn gehandhaafd blijven, hetgeen betekent dat [gedaagde] het koekoeksluik dat is gelegen in de zijgevel van [nummer] halverwege de trap naar de kelder, binnen twee maanden na betekening van het vonnis vrij zal maken en vrij zal houden, op straffe van een te verbeuren dwangsom van € 500,- voor iedere dag dat [gedaagde] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen tot een maximum van € 50.000,- is bereikt,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] tot nakoming van het recht van erfdienstbaarheid zoals dat is verwoord in de notariële akte van 19 januari 2001, meer specifiek dat [gedaagde] verplicht is te dulden dat de vensters die aanwezig zijn gehandhaafd blijven, hetgeen betekent dat [gedaagde] het raam dat is gelegen in het inpandige schuurtje van [nummer] naast de dichtgemetselde deur, vrij zal houden, op straffe van een te verbeuren dwangsom van € 500,- voor iedere dag dat [gedaagde] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen tot een maximum van € 50.000,- is bereikt,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.085,99, te betalen binnen veertien dagen na betekening. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] € 92,- extra betalen, plus de kosten van betekening,

in reconventie

5.4.

gebiedt [eiseres] het venster, dat is gelegen in het inpandige schuurtje, te voorzien van melkglas dan wel zicht-werend folie, binnen twee maanden na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom van € 500,- voor elke dag dat [eiseres] geen gehoor geeft aan dit gebod, tot een maximum van € 50.000,- is bereikt,

5.5.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 1.605,-, te betalen binnen veertien dagen na betekening. Als [eiseres] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiseres] € 92,- extra betalen, plus de kosten van betekening,

in conventie en reconventie

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.G. van Ommeren, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 27 december 2024.