Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/4504
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 november 2024 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van 7 augustus 2023.
1.1.
Verweerder heeft aan eiser voor het belastingjaar 2023 in de beschikking van 28 februari 2023 (het primaire besluit) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning aan de [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) vastgesteld op € 666.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen het primaire besluit waarin verweerder een aanslag onroerendezaakbelasting heeft opgelegd.
1.2.
Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. Eiser heeft nog een nader standpunt ingenomen als reactie op het verweerschrift.
1.4.
Partijen hebben afgezien van een mondelinge behandeling. De rechtbank heeft op basis van de stukken uitspraak gedaan.
Feiten
2. De woning betreft een in 1990 gebouwde twee-onder-één kap woning met een gebruiksoppervlakte van 169 m2, op een perceel van 302 m2..
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 666.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning (de referentiewoningen). De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 1 november 2021 voor € 700.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 28 oktober 2020 voor € 635.015,-;
- [adres 4] , verkocht op 9 november 2021 voor € 495.500,- en
- [adres 5] , verkocht op 8 november 2021 voor € 861.500,-.
Beoordeling van het geschil
De WOZ-waarde van de woning, taxatiematrix
7. Volgens eiser is verweerder er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Eiser stelt dat er sprake is van een te hoge inschatting van het voorzieningen niveau van zijn woning. In eerdere jaren is de waarde van de woning door de heffingsambtenaar om die reden ook verlaagd.
8. De referentiewoning aan de [adres 2] is het beste te vergelijken met de woning. Dit is een iets kleinere woning met een groter perceel, verkocht voor € 700.000,- vlak voor de waardepeildatum. Hoewel het voorzieningenniveau iets beter lijkt te zijn dan de woning, is de woningwaarde per m² fors hoger. De referentiewoning aan de [adres 5] heeft een grotere gebruiksoppervlakte en een vergelijkbaar kavel en is voor € 861.500,- vlak voor de waardepeildatum verkocht. Deze woning heeft een prijs per m² die bijna € 300,- hoger ligt dan die van de woning. Ook hier lijkt het voorzieningenniveau beter te zijn dan dat van de woning. Kijkend naar deze twee referentiewoningen kan niet worden gezegd dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De prijs per m² van deze referentiewoningen ligt ruim hoger dan die van de woning, waarmee het verschil in voorzieningenniveau goed kan worden verklaard. De overige twee referentiewoningen zijn iets minder goed vergelijkbaar. De referentiewoning aan de [adres 3] heeft ruim 30 m² minder gebruiksoppervlakte en een iets groter kavel, maar is vijftien maanden vóór de waardepeildatum verkocht. Deze woning oogt echter luxer dan de woning, waardoor een deel van het verschil in prijs per m² van bijna €1.000,- wordt verklaard. Dat verschil in prijs per m² is zelfs nog groter dan € 1.000,- bij de referentiewoning aan de [adres 4] . Deze woning is echter wel beduidend kleiner met een kleiner kaveloppervlak. Als gevolg van de afnemende meerwaarde per m² worden bij deze referentiewoningen de grote verschillen in prijs per m² ten opzichte van de woning vertekend. Echter, het gegeven dat deze prijzen per m² fors hoger liggen dan die van de woning, onderbouwt nog steeds de conclusie dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
9. Uit het voorgaande volgt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 november 2024.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.