Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/2467
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 november 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: K.L. Vos).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van 30 januari 2024.
1.1.
Verweerder heeft aan eiser voor het belastingjaar 2023 in de beschikking van 31 maart 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van (voor zover relevant) de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] vastgesteld op
€ 290.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen het primaire besluit waarin verweerder een aanslag onroerendezaakbelasting heeft opgelegd.
1.2.
Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.4.
Partijen hebben afgezien van een mondelinge behandeling. De rechtbank heeft op basis van de stukken uitspraak gedaan.
Feiten
2. De woning betreft een in 1983 gebouwd appartement met een gebruiksoppervlakte van 57 m2, een berging van 4 m2 en een tuin van 50 m2.
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 261.500,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 290.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] [.] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 24 september 2021 voor € 332.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 6 september 2021 voor € 315.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 15 december 2021 voor € 328.500,-; en
- [adres 5] , verkocht op 28 juni 2021 voor € 315.000,-.
Beoordeling van het geschil
Onderbouwing van de waarde
7. Volgens eiser is verweerder er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Eiser wijst erop dat de in bezwaar door verweerder aangedragen referentiewoningen een vergelijkbaar beeld geven, maar dat er andere woningen -en eiser noemt een rijtje van 11 woningen- een lagere WOZ-waarde hebben en eveneens goed vergelijkbaar zijn.
8. Verweerder heeft in beroep een taxatiematrix overgelegd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met die taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde vier referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij eenzelfde ligging hebben, rond dezelfde periodezijn gebouwd, een vergelijkbare staat van onderhoud hebben en allemaal vlak vóór de waardepeildatum zijn verkocht. Al deze woningen hebben een verkoopprijs die fors hoger ligt dan de WOZ-waarde van de woning, hetgeen resulteert in een fors hogere prijs per vierkante meter (PPE genoemd in de taxatiematrix): tussen de
€ 5.675,- en € 6.164,- voor de referentiewoningen tegenover € 4.935,- voor de woning. Alleen al hierom moet worden aangenomen dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Gelijkheidsbeginsel
9. Met de taxatiematrix heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen goed inzichtelijk gemaakt. Hoewel de door eiser genoemde 11 woningen een iets lagere WOZ-waarde hebben dan eisers’ woning, volgt daaruit niet dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, alleen al omdat uit de gegevens van de 11 woningen niet blijkt dat deze (vrijwel) identiek zijn. Uit de taxatiematrix blijkt bijvoorbeeld dat bij de woning een bedrag van € 7.500,- is gewaardeerd voor een tuin van 50 m2, terwijl niet blijkt of dat bij de 11 door eiser aangedragen woningen het geval is. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt daarom niet.
Asbest
10. Eiser voert in zijn beroepschrift aan dat zich op verschillende plaatsen in de woning asbesthoudend materiaal bevindt en dat dit een waardedrukkend effect heeft, waarbij eiser schattenderwijs tot een bedrag van € 4.000,- waardevermindering komt.
Naar het oordeel van de rechtbank is met de aanwezigheid van asbest in de prijs per m2 voldoende rekening gehouden. Immers, de vergelijkingsobjecten stammen uit een vergelijkbare bouwperiode in de directe omgeving en verkeren blijkens de matrix in vergelijkbare staat, namelijk: gemiddeld. Ook voor deze woningen geldt dus dat met de aanwezigheid van asbesthoudend materiaal rekening moet worden gehouden, evenals met de mogelijkheid dat de verwijdering daarvan ongeveer € 4.000,-- kan kosten. De referentiewoningen kampen dus allemaal met hetzelfde ‘probleem’, maar dat probleem is -blijkens de verkopen vlak voor de waardepeildatum- ingecalculeerd in de koopprijs, die zoals hierboven werd beschreven, leidt tot een prijs per m2 van de referentiewoningen die fors hoger is dan die van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
Vervangen dak
11. Eiser voert verder in zijn beroepschrift aan dat het dak van het hele appartementencomplex wordt vervangen. De kosten daarvan betreffen € 4.253,- per woning en dienen volgens eiser op de door verweerder getaxeerde waarde in mindering te worden gebracht.
Naar het oordeel van de rechtbank geldt voor dit onderdeel hetzelfde als hierboven met betrekking tot asbest is overwogen. Alle referentiewoningen hebben dezelfde staat van onderhoud en bouwperiode als de woning van eiser, waaruit kan worden afgeleid dat ook de referentiewoningen vroeg of laat een dakrenovatie zullen moeten ondergaan. Ook dat risico is echter reeds ingecalculeerd in de koopprijs van die referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Omgang als burger
12. Eiser voert tenslotte aan dat hij als burger niet serieus genomen wordt. Hij wordt door verweerder niet te woord gestaan, en is daardoor genoodzaakt om bezwaar te maken. Dat bezwaar wordt op een generieke wijze afgehandeld en ook nog eens te laat.
Wat eiser beschrijft is invoelbaar. Evenwel heeft er ook een hoorzitting bij verweerder plaatsgevonden, uit welke omstandigheid kan worden afgeleid dat er wel degelijk de gelegenheid is geweest om persoonlijk contact te hebben met verweerder. De rechtbank ziet in die laatste omstandigheid aanleiding om aan deze bezwaren van eiser in de beroepsfase geen consequenties te verbinden.
Overschrijding redelijke termijn
13. Op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad geldt als uitgangspunt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak in de bezwaar- en de beroepsfase niet binnen een redelijke termijn geschiedt, indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen, uitspraak doet. De termijn vangt in beginsel aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt en eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet. Nu het bezwaarschrift is ontvangen kort na de dagtekening “24-3-2023” (abusievelijk staat daar 2022) en deze uitspraak dateert van 22 november 2024 is er geen twee jaar verstreken. Van een overschrijding van een redelijke termijn is dus geen sprake.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 november 2024.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.