Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/5028
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 november 2024 in de zaak tussen
[eiseres] uit [woonplaats] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: K.L. Vos).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van 5 september 2023.
1.1.
Verweerder heeft aan eiseres voor het belastingjaar 2023 in de beschikking van 31 maart 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van (voor zover relevant) de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] vastgesteld op € 472.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen het primaire besluit waarin verweerder een aanslag onroerendezaakbelasting heeft opgelegd.
1.2.
Verweerder heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
1.3.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.4.
Partijen hebben afgezien van een mondelinge behandeling. De rechtbank heeft op basis van de stukken uitspraak gedaan.
Feiten
2. De woning betreft een in 1989 gebouwde tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 112 m2, op een perceel van 151 m2.
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit een lagere waarde, te weten € 430.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 472.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 24 november 2021 voor € 545.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 6 september 2021 voor € 530.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 20 december 2021 voor € 440.000,-.
Beoordeling van het geschil
De WOZ-waarde van de woning
7. Volgens eiseres is verweerder er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij stelt dat er sprake is van achterstallig onderhoud en zij noemt expliciet de verouderde keuken en badkamer/sanitair, alsmede de serre die aan vervanging toe is.
8. Verweerder heeft in beroep een taxatiematrix overgelegd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met die taxatiematrix niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
9. Op zichzelf zijn de referentiewoningen redelijk goed vergelijkbaar. De woningen [adres 2] en [adres 3] zijn uit dezelfde bouwperiode, ongeveer even groot qua inhoud en perceel, maar hebben een beduidend betere staat van onderhoud en voorzieningen niveau. Dit resulteert in een prijs per m2 van € 3.706,- respectievelijk € 3.600,-, tegenover een prijs per m2 van € 2.509,- voor de woning. De woning [adres 4] heeft een staat van onderhoud en voorzieningenniveau dat vergelijkbaar is met de woning (voldoende respectievelijk matig). Deze woning heeft dan ook een fors lagere prijs per m2, € 2.696,- tegenover € 2.509,- voor de woning. In zoverre zijn de woning [adres 4] en de woning beter te vergelijken, maar zelfs dan is er een verschil in prijs per m2, waarbij de woning nog altijd de laagste waarde per m2 heeft.
Als er strikt gekeken wordt naar de prijs per vierkante meter lijkt de waarde door verweerder niet te hoog vastgesteld.
Grond en serre, verweerder heeft de waarde niet aannemelijk gemaakt
10. Hoewel uit de vergelijkingen van de prijs per vierkante meter dus lijkt te volgen dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, blijft er een opvallend verschil tussen de [adres 4] en de woning. Er zijn twee aspecten die dat verschil veroorzaken: Het verschil in (de waarde van) de grond en het bedrag van € 30.000,- dat verweerder heeft gerekend voor de serre. Het verschil in de waarde voor de grond is passend, naar het oordeel van de rechtbank. Daarbij heeft verweerder voor alle woningen gebruik gemaakt van dezelfde grondstaffel. Daarmee wordt dit verschil in waarde goed verklaard.
Dat is echter niet het geval voor de serre. Aan de serre heeft verweerder een waarde toegekend van € 30.301,-. Dat lijkt een door verweerder gebruikte standaardwaarde voor een aangebouwde serre of uitbouw. Een dergelijk bedrag zou passend zijn voor een serre met een normaal/voldoende staat van onderhoud.
Echter, eiseres heeft in haar beroepschrift expliciet en onweersproken gesteld en (onder meer met foto’s) onderbouwd dat de serre van zeer slechte kwaliteit is en geheel vervangen dient te worden. Nu de serre door verweerder apart is opgevoerd en daaraan een standaard bedrag heeft toegekend is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende rekening gehouden met de slechte staat van deze serre. In zoverre heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is dus gegrond en de uitspraak op bezwaar wordt vernietigd.
Heeft eiseres de waarde aannemelijk gemaakt?
11. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiseres de door haar voorgestane waarde van € 430.000,- aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dat inderdaad het geval. Uit het voorgaande volgt immers dat met de door verweerder vastgestelde waarde voor de serre onvoldoende rekening is gehouden met de slechte staat daarvan. Eiseres heeft gesteld en gemotiveerd onderbouwd dat de serre geheel vervangen dient te worden. Gelet op de aard van een serre en de beschrijving van eiseres van de staat waarin de serre zich bevindt, moet het ervoor worden gehouden dat de serre volledig dient te worden vervangen en dus geen waarde meer vertegenwoordigt. Gelet daarop moet het ervoor gehouden worden dat aan de serre in het geheel geen waarde dient te worden toegekend. Dat betekent dat de waarde van de woning met € 30.000,- dient te worden verlaagd, zodat de waarde (afgerond) op € 430.000,- dient uit te komen. Gelet op het voorgaande behoeven de overige beroepsgronden geen bespreking meer.
Conclusie en gevolgen
12. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren, het bestreden besluit vernietigen en verder de vastgestelde waarde van de woning verminderen tot een bedrag van € 430.000,-. Verweerder moet ook het griffierecht aan eiseres vergoeden.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 430.000,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig dient te worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat verweerder het griffierecht van € 50,- aan eiseres moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
22 november 2024.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.