ECLI:NL:RBMNE:2024:7566

• Datum uitspraak: 17 december 2024
• Publicatiedatum: 20 februari 2025
• Zaaknummer: 11008769 UC EXPL 24-2037
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Mondelinge uitspraak
• Rechters: A.R. Creutzberg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding en ontruiming bedrijfsruimte wegens huurachterstand en weigering exploitatieverplichting

De kantonrechter van Rechtbank Midden-Nederland heeft op 17 december 2024 mondeling uitspraak gedaan in een zaak over de ontbinding van een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte. De verhuurder vorderde ontbinding en ontruiming wegens niet-betaling van huur vanaf april 2024, alsmede betaling van huurachterstand, contractuele boetes en schadevergoeding.

De huurder erkende de ontbinding en de huur over april 2024 maar verweerde zich tegen de overige vorderingen met een beroep op schuldeisersverzuim, stellende dat de verhuurder het slot van het gehuurde had gewijzigd waardoor hij geen toegang had. Dit verweer werd verworpen omdat onvoldoende was komen vast te staan dat het slot was veranderd en de huurder geen actie had ondernomen.

De kantonrechter veroordeelde de huurder tot ontruiming uiterlijk 31 december 2024, betaling van de huurachterstand over april tot en met december 2024 met wettelijke rente, en een contractuele boete voor te late betaling. De gevorderde boete voor het niet openhouden van de winkel werd afgewezen vanwege de door de huurder aangevoerde burn-out. De overige schadevorderingen werden verwezen naar een schadestaatprocedure. De huurder werd tevens veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De huurovereenkomst wordt ontbonden, de huurder veroordeeld tot ontruiming en betaling van huurachterstand met boetes en rente, met afwijzing van boete voor niet openhouden winkel.

Uitspraak

proces-verbaal

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer 11305678 UC EXPL 24-6224

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de kantonrechter van 17 december 2024

in de zaak van

[eiseres]

wonende te [woonplaats]

eiseres,

gemachtigde: mr. J.J. Weldam,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. M. Shaaban.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] worden genoemd.

1. Het procesverloop

1.1.

De kantonrechter beschikt over de volgende stukken:

• de dagvaarding van 5 september 2024, met producties 1 tot en met 6;
• het proces-verbaal van het door [gedaagde] op de rolzitting van 18 september 2024 gegeven mondelinge antwoord;
• de akte eisvermeerdering met aanvullende producties 7 tot en met 13;
• de e-mail van mr. Shaaban van 5 december 2024 met haar spreekaantekeningen en producties 1 tot en met 3.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 december 2024. Tijdens de mondelinge behandeling is [eiseres] verschenen met haar gemachtigde. Ook [gedaagde] is verschenen met zijn gemachtigde. De griffier heeft aantekening gemaakt van hetgeen tijdens de mondeling behandeling is besproken

1.3.

Na afloop van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter met toepassing van artikel 29a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering mondeling uitspraak gedaan.

2. Waar gaat de zaak over?

2.1.

[eiseres] verhuurt aan [gedaagde] de bedrijfsruimte aan de [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). [gedaagde] heeft in het gehuurde een winkel waarin hij religieuze artikelen uit India verkoopt. De huurovereenkomst voor bepaalde tijd loopt tot en met juli 2027. De huurprijs bedraagt € 1.721,56 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Omdat [gedaagde] de huur vanaf april 2024 niet meer heeft betaald, wil [eiseres] dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde] wordt veroordeeld om het gehuurde te ontruimen. Ook wil [eiseres] dat [gedaagde] wordt veroordeeld om aan haar te betalen i) een bedrag van € 1.721,56 per maand tot aan het einde van de huurovereenkomst of in ieder geval tot de dag dat het gehuurde door [eiseres] aan een derde kan worden verhuurd, ii) een bedrag van € 15.338,91 aan huurachterstand berekend tot en met december 2024, iii) een contractuele boete voor het te laat betalen van de huur van € 60.750,00 en iv) een contractuele boete voor het niet openhouden van de winkel van € 39.750,00, één en ander te vermeerderen met de wettelijke handelsrente en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

2.2.

[gedaagde] verzet zich niet tegen de ontbinding van de huurovereenkomst en ook niet tegen de gevorderde huur over de maand april 2024. Hij concludeert wel tot afwijzing van de overige vorderingen met een beroep op schuldeisersverzuim aan de kant van [eiseres] . Volgens [gedaagde] heeft [eiseres] in mei 2024 het slot van het gehuurde veranderd en kan hij er sindsdien niet meer in. Omdat hij hierdoor het gehuurde niet heeft kunnen gebruiken vindt hij dat hij geen huur en/of boetes aan [eiseres] verschuldigd is. Subsidiair beroept hij zich op matiging van boetes en voert hij aan dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om hem aan zijn exploitatieverplichting te houden.

3. De beslissing

De kantonrechter:

1. ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte aan het adres [adres] in [plaats] per vandaag;

2. veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde uiterlijk op 31 december 2024 te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan hem toebehoren en niet aan [eiseres] , en om het gehuurde in behoorlijke staat en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen, met machtiging van [eiseres] om, indien [gedaagde] met de bevolen ontruiming in gebreke blijft, deze zelf te doen bewerkstelligen met behulp van een deurwaarder en desnoods met behulp van de sterke arm;

3. veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van:
- € 15.338,91 aan huurachterstand over de periode april tot en met december 2024 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a van het Burgerlijk Wetboek vanaf 1 december 2024 tot aan de dag van betaling;

- € 12.150,00 aan contractuele boete voor te late betaling van de huur over de maanden april tot en met december 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek vanaf 1 december 2024 tot aan de dag van betaling;

- een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs van € 1.721,56 vanaf 1 januari 2025 tot en met het einde van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;

- veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 5.164,68 als vergoeding van de schade die door [eiseres] wordt geleden als gevolg van de voortijdige ontbinding van de huurovereenkomst. Dit bedrag is gelijk aan drie maanden huur. Dit bedrag moet worden verminderd met de inkomsten die [eiseres] zal hebben door het gehuurde ter beschikking te stellen aan een ander over deze periode;

4. verwijst de zaak voor de overige gevorderde schade naar de schadestaatprocedure om het schadebedrag vast te stellen;

5. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.062,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen;

6. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

7. wijst af wat er meer of anders is gevorderd.

4. De beoordeling

4.1.

De kantonrechter geeft hiervoor de volgende motivering

4.2.

Het verweer van [gedaagde] dat er sprake is van schuldeisersverzuim wordt gepasseerd. Dat het slot van het gehuurde door [eiseres] is vervangen, wordt door [eiseres] betwist. De stelling van [gedaagde] dat [eiseres] iets aan het slot heeft gewijzigd of het slot heeft vervangen is onvoldoende komen vast te staan. Het door [gedaagde] ingediende filmpje waarop is te zien dat de deur van het gehuurde niet open gaat is daarvoor onvoldoende. Er kan van alles met het slot zijn. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om als huurder actie te ondernemen toen hij er in mei 2024 achter kwam dat het slot niet meer werkte. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat hij geen enkele actie heeft ondernomen, maar alleen de huurachterstand heeft laten oplopen.

4.3.

Omdat het beroep van [gedaagde] op schuldeisersverzuim niet slaagt, is hij de huurachterstand over de periode april tot en met december 2024 voor een totaalbedrag van € 15.338,91 aan [eiseres] verschuldigd. Omdat [gedaagde] in verzuim is met de betaling van de huur, is hij ook de wettelijke handelsrente over de huurachterstand verschuldigd vanaf 1 december 2024, tot aan de dag van betaling.

4.4.

De hoogte van de betalingsachterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Het gehuurde moet door [gedaagde] uiterlijk op 31 december 2024 leeg en bezemschoon aan [eiseres] worden opgeleverd. De gevraagde machtiging om de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen wordt opgevat als ‘te doen bewerkstelligen door een deurwaarder’. De wet schrijft namelijk voor dat de gedwongen ontruiming gebeurt door een deurwaarder. Een machtiging aan [eiseres] om zelf te zorgen voor de ontruiming zou met deze regel in strijd zijn. Als [gedaagde] het gehuurde niet zelf verlaat, dan zal [eiseres] dus de deurwaarder in moeten schakelen om [gedaagde] te dwingen het gehuurde te verlaten.

4.5.

[eiseres] kan in beginsel aanspraak maken op een bedrag gelijk aan de huurprijs over de periode van de ontbinding van de huurovereenkomst tot de datum waarop de huurovereenkomst normaal gesproken zou zijn geëindigd. Als de huurovereenkomst had voortgeduurd, had [eiseres] in deze periode namelijk huurinkomsten ontvangen van [gedaagde] . [eiseres] is wel verplicht om haar schade te beperken en dus waar mogelijk het gehuurde te verhuren aan een ander. Op dit moment is het onduidelijk of [eiseres] haar schade kan beperken door verhuur aan een ander. De kantonrechter schat in dat de kans klein is dat [eiseres] in staat zal zijn om binnen drie maanden inkomsten te verkrijgen door verhuur aan een ander. Daarom zal de vordering worden toegewezen tot een bedrag gelijk aan de huur over een periode drie maanden, dus € 5.164,68 Voor het geval [eiseres] het gehuurde binnen drie maanden tegen betaling toch kan verhuren aan een ander bepaalt de kantonrechter dat de inkomsten die [eiseres] hierdoor verkrijgt, van de toe te wijzen schadevergoeding moeten worden afgetrokken. Voor het geval [eiseres] meer schade lijdt, dan een bedrag gelijk aan de huur over een periode van drie maanden, zal de vordering worden verwezen naar de schadestaatprocedure.

4.6.

[eiseres] heeft een contractuele boete gevorderd die in artikel 14.2 van de huurovereenkomst is gesteld op de te late betaling van de huur. De vraag is hoe deze boetebepaling uitgelegd moet worden. [eiseres] legt de bepaling zo uit dat de boete (2% van het verschuldigde per kalendermaand, met een minimum van € 1.350,00) voor elke maand huur, over elke maand dat deze niet is betaald, opnieuw verschuldigd is. De kantonrechter vindt deze uitleg niet aannemelijk. De kantonrechter is van oordeel dat de bepaling zo moet worden uitgelegd dat [gedaagde] voor elke maand huurachterstand die niet is betaald, slechts eenmaal de boete verschuldigd is. Dat betekent dat [gedaagde] , die in verzuim is met het betalen van de huur over de maanden april tot en met december 2024 een boete van € 12.150,00 [9 maanden verzuim x € 1.350,00] aan [eiseres] verschuldigd is.

4.7.

[eiseres] heeft ook een contractuele boete gevorderd die in de artikel 31 in combinatie met artikel 9.7 van de algemene huurvoorwaarden is gesteld op het niet openhouden van de winkel in het gehuurde voor publiek. Het verweer van [gedaagde] dat hij de winkel niet kon openen door de schuld van [eiseres] wordt met verwijzing naar 4.2 gepasseerd. Wel slaat de kantonrechter acht op de burn-out van [gedaagde] die door hem is aangevoerd en niet door [eiseres] is weersproken. De kantonrechter vindt het aannemelijk dat hij daardoor niet aan zijn exploitatieverplichting kon voldoen. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid is het onaanvaardbaar om [gedaagde] aan de verplichte openstelling van de winkel in het gehuurde te houden. De gevorderde boete van € 39.750,00 wordt daarom afgewezen.

proceskosten

4.8.

[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:

- dagvaarding € 136,72

- griffierecht € 706,00

- salaris gemachtigde € 1.086,00 (2 punten x tarief € 543,00)

- nakosten €
134,00

Totaal € 2.062,72

Deze mondelinge uitspraak is gedaan door mr. A.R. Creutzberg, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in de aanwezigheid van de griffier, waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal dat is verzonden op 23 december 2024.