ECLI:NL:RBMNE:2024:779

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/1065

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 februari 2024 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser

(gemachtigde: [gemachtigde] ),

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente]

(gemachtigde: C. Bakker).

Inleiding

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 januari 2023.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 414.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [gemeente] voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

De rechtbank heeft het beroep op 3 november 2023 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [A] als waarnemer van de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten

De woning is een in 1998 gebouwde vrijstaande woning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 120 m2 en is gelegen op een kavel van 645 m2. De woning beschikt over een vrijstaande berging/schuur.

Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning.

Beoordeling door de rechtbank

Artikel 40 Wet Pro WOZ

8. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. In zijn bezwaarschrift heeft eiser verzocht om alle stukken/gegevens die bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van het bezwaar zijn betrokken. Eiser wijst (voor zover relevant) bijvoorbeeld op de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van de woning en de referenties.

9. Tijdens de bezwaarfase heeft de heffingsambtenaar het taxatieverslag aan eiser toegestuurd. In de uitspraak op bezwaar is niet opgenomen dat eiser tijdens de hoorzitting (opnieuw) heeft verzocht om deze stukken, of dat hij heeft aangegeven dat bepaalde stukken ontbraken.

10. De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat deze grond doelt treft, gelet op de uitspraak van de Hoge Raad van 18 augustus 2023.^[1]In zoverre zijn partijen het met elkaar eens. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat eiser op grond hiervan recht heeft op een proceskostenvergoeding op basis van de nieuwe richtlijn van de rechtbank.

11. De rechtbank volgt gelet op de uitspraken van de Hoge Raad en de recente uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwaren het standpunt van partijen. Geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de toezendplicht uit artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.

11. De rechtbank ziet aanleiding om dit gebrek met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb te passeren, nu niet aannemelijk is dat belanghebbende hierdoor is benadeeld.
De WOZ-waarde

13. In geschil is de waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 380.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 414.000,-.

13. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

15. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen, te weten:

- [adres 2] , verkocht op 30 oktober 2020 voor € 448.000,-;

- [adres 3] , verkocht op 30 juni 2020 voor € 500.000,-;

- [adres 4] , verkocht op 15 oktober 2020 voor € 496.000,-;

- [adres 5] , verkocht op 5 maart 2020 voor € 477.500,-;

- [adres 6] , verkocht op 2 november 2020 voor € 480.000,-;

16. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde buurt liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat betreft bouwjaar en uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

16. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Gebruiksoppervlakte

16. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een verkeerd gebruiksoppervlakte van de woning. De heffingsambtenaar heeft op de zitting uitgelegd dat hij op basis van input van eiser (een bouwtekening) is uitgegaan van 120 m2. Hoewel de heffingsambtenaar deze stukken niet heeft overgelegd, ziet de rechtbank geen aanleiding om aan deze uitleg te twijfelen. Dit te meer omdat de gemachtigde van eiser op de zitting heeft aangegeven dat hij dit punt niet nader met eiser heeft besproken. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat eiser hier onvoldoende tegen in heeft gebracht. De beroepsgrond slaagt niet.

Indexering

19. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar de gebruikte indexeringscijfers onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Hoewel eiser er in beginsel terecht op wijst dat de WOZ-waardeontwikkeling niet het juiste uitgangspunt is om de indexering van de gebruikte verkoopcijfers te verantwoorden, heeft de taxateur in dit geval op de zitting afdoende toegelicht waarom hij hier gebruik van heeft moeten maken. De woning betreft namelijk een zeer bijzonder, architectonisch object wat zich moeilijk laat passen in een bestaand segment woningen. Er zijn dan ook bijzonder weinig vergelijkbare objecten die zijn verkocht in de gemeente. Tussen die verkopen bestaan bovendien zeer grote verschillen, waardoor gebruik van deze verkoopcijfers geen reëel beeld zou geven van de marktontwikkeling. Gelet op deze uitleg kan de rechtbank verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Ligging

19. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat de ligging van de woning onder gemiddeld is. Hoewel de woning inderdaad gelegen is in de buurt van een hoogspanningskabel, en nabij de A6, betekent dat op zichzelf niet dat daar onvoldoende rekening mee is gehouden door de ligging van de woning op gemiddeld te classificeren. De heffingsambtenaar heeft op de zitting genoegzaam toegelicht dat ook de referentiewoningen een ligging hebben waarop iets valt ook te merken, bijvoorbeeld eveneens nabij een hoogspanningsmast of nabij de A6. Verder heeft de heffingsambtenaar er op gewezen dat de woning van eiser is gelegen aan open water, wat voor een potentiële koper ook een pluspunt kan zijn. Verder is niet gebleken dat de horeca die eiser noemt direct grenst aan het perceel van eiser. Dat met de ligging van de woning onvoldoende rekening is gehouden is dan ook niet gebleken. De beroepsrond slaagt niet.
Uitstraling en doelmatigheid en kwaliteit

19. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar de doelmatigheid en uitstraling van de woning en de referenties ten onrechte niet heeft meegewogen. Er is geen rechtsregel die de heffingsambtenaar verplicht om met deze categorieën te werken. Verder is ook niet komen vast te staan dat de uitstraling en de doelmatigheid van de woning dusdanig verschilt van de referenties dat de heffingsambtenaar dit expliciet had moeten maken in zijn onderbouwing van de waarde. Voor zover er al een verschil zou zijn, is daarmee bovendien voldoende rekening gehouden door het hanteren van een substantieel lagere m2 prijs voor de woning dan de gemiddelde m2 prijs van de referenties. Dit geldt ook voor de (eventuele) verschillen in kwaliteit tussen de woning en de referenties. De beroepsgronden slagen niet.

19. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.

Conclusie en gevolgen

23. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft.

23. Gelet op dat wat onder punten 11 en 12 is overwogen, ziet de rechtbank aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van eiser. Ook dient de heffingsambtenaar aan eiser het griffierecht van € 50 te vergoeden.

23. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing, omdat de aanslag en de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateren.^[2]De rechtbank bepaalt de wegingsfactor voor de proceskosten overeenkomstig haar uitgangspunten.^[3]

26. De proceskostenvergoeding bedraagt € 875 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde per punt van € 875 en wegingsfactor 0,5).

26. De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en griffierecht uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- bepaalt dat verweerder het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden;

- veroordeelt verweerder tot betaling van € 875,- aan proceskosten aan eiser.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.H. Lange, rechter, in aanwezigheid van
mr.B.L. Kosterman-Meijer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
19 februari 2024.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Beoordeling beroep tegen WOZ-waarde woning en proceskostenvergoeding