Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/1875
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 februari 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten & Hoogheemraadschap [gemeente]
(gemachtigde: W.G. Vos).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] (de woning).
1.1
In de beschikking van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 441.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 13 februari 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
Het beroep is behandeld op de online zitting van 11 januari 2024. Verschenen zijn: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar samen met [taxateur] , taxateur.
Feiten
De aanleiding voor deze procedure
2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande semibungalow die in 1970 is gebouwd. De woning heeft een hoofdgebouw met een oppervlakte van 137 m², een dakterras van 26 m², een vrijstaande garage van 25 m² en een aangebouwde garage van 24 m². De woning ligt op een perceel van 434 m², waarvan 93 m² is vrijgesteld als waterverdedigingswerk.
Het geschil
3. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 422.000,-. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een taxatiematrix. In deze matrix is de waarde van de woning bepaald op € 441.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Het beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop van die woning zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde, waarbij de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding aangeboden wordt. De bewijslast dat de aan de woning toegekende waarde juist is ligt bij verweerder. Hij moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt.
4.1
Volgens artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft, naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Volgens het tweede lid van dat artikel ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld. In dit geval moet dus gekeken worden naar de waarde van de woning op 1 januari 2021 en moet worden gekeken naar de staat waarin de woning verkeert op deze datum.
4.2
De rechtbank is van oordeel dat beide partijen de WOZ-waarde van de woning niet aannemelijk hebben gemaakt. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
De beoordeling van de gronden van eiser
5. Eiser voert onder andere aan dat de heffingsambtenaar de indexering van de referentiewoningen niet inzichtelijk heeft gemaakt. Volgens de verstrekte gegevens in bezwaar was de trend van de marktontwikkeling bijna tweemaal zo hoog als de trend zoals die op de taxatiematrix vermeld staat. Daarnaast is in beroep een andere grondstaffel gebruikt dan in de bezwaarfase. Volgens hem is de WOZwaarde daarom onvoldoende onderbouwd.
5.1
De heffingsambtenaar heeft om de vastgestelde waarde te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met vier andere woningen gelegen in Lopik en Lopikerkapel (de referentiewoningen), waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Tijdens de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat in de matrix een onjuiste grondstaffel is gebruikt. De grondstaffel zoals deze in de bezwaarfase aan eiser is toegezonden had gebruikt moeten worden. Tijdens de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht wat de woningwaarde en verkoopprijzen per vierkante meter zouden zijn als de juiste grondstaffel gebruikt was. Volgens de heffingsambtenaar onderbouwt de taxatiematrix met die aanvulling alsnog de WOZwaarde.
5.2
De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat hij niet weet welk indexeringscijfer correct is. Hij wijst erop dat drie van de vier referentiewoningen zijn verkocht binnen drie maanden voor of na de waardepeildatum zodat deze woningen niet geïndexeerd hoeven te worden.
Heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde aannemelijk gemaakt?
5.3
De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar om de vastgestelde waarde in beroep te onderbouwen een taxatiematrix heeft overgelegd. Deze taxatiematrix is gebaseerd op een verkeerde grondstaffel, waardoor ook de verkoopprijzen per vierkante meter van de referentiewoningen in de taxatiematrix niet juist zijn. De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting weliswaar toegelicht wat de gewijzigde woningwaarde en verkoopprijzen per vierkante meter moeten zijn, maar de rechtbank vindt dit onvoldoende omdat in de taxatiematrix daarnaast ook gebruik is gemaakt van een ander indexeringspercentage dan in bezwaar. Hij heeft toegelicht dat de verkoopcijfers van de referentiewoningen niet geïndexeerd hoeven te worden omdat ze rondom de waardepeildatum zijn verkocht, maar dit laat onverlet dat de verkoopcijfers in de taxatiematrix wel zijn gecorrigeerd op basis van een indexeringspercentage dat door eiser wordt betwist. De heffingsambtenaar heeft voor het afwijkende indexeringspercentage geen verklaring gegeven. De rechtbank komt daarom tot het oordeel dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde met de taxatiematrix niet aannemelijk heeft gemaakt.
Heeft eiser de WOZ-waarde aannemelijk gemaakt?
6. Volgens de rechtbank heeft eiser evenmin aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak de door hem bepleite waarde van € 422.000,- heeft. Eiser heeft een woningwaarderapport ingediend waarin de woning wordt vergeleken met gerealiseerde verkoopcijfers van andere woningen. In het rapport heeft eiser geen inzicht gegeven in de onderlinge verschillen tussen de verkochte woningen en zijn woning. Eiser heeft daarom onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe de waarde van € 422.000,- tot stand is gekomen.
Vaststelling WOZ-waarde in goede justitie
7. Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 430.000,-.
Conclusie en gevolgen
8. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren, het bestreden besluit vernietigen, de WOZ-waarde van de woning aan de [adres] te [plaats] op de waardepeildatum 1 januari 2021 verminderen tot een bedrag van € 430.000,- en bepalen dat de daarop gebaseerde aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verminderd.
8.1
Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden.
8.2
Eiser krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing, omdat de aanslag en de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateren. [1] De rechtbank bepaalt de wegingsfactor voor de proceskosten overeenkomstig haar uitgangspunten. [2] De rechtbank berekent de vergoeding is als volgt.
8.3
Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiser een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 310,-. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875,-. Eiser heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. Omdat de zaak een licht gewicht heeft, is op de waarde de factor 0,5 toegepast. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 1.185,-. Overeenkomstig de richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven (Stcrt. 2018/28796) inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties stelt de rechtbank de vergoeding voor het door eiser ingebrachte taxatierapport vast op € 128,26 (2 uur voor een niet-inpandige woningtaxatie à € 53,- per uur, verhoogd met BTW). De totale vergoeding bedraagt daarom € 1.313,26.
8.4
De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat op 1 januari 2024 artikel 30a van de Wet WOZ in werking is getreden. De heffingsambtenaar mag op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en griffierecht uitsluitend uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 430.000,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig dient te worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.313,26 aan proceskosten aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. R. van Manen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 februari 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.