Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/1668
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 februari 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente](de heffingsambtenaar), verweerder
(gemachtigde: F.W. Hoffman).
Inleiding
1. In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZwaarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
1.1
In de beschikking van 25 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 425.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser heeft tegen het primaire besluit in bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 1 februari 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatie-opbouw ingediend.
1.4
Het beroep is behandeld op de online zitting van 11 januari 2024. Verschenen zijn: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar samen met [taxateur] , taxateur.
Feiten
De aanleiding voor deze procedure
2. Eiser is eigenaar van de woning, een rijwoning die in 1990 is gebouwd. De woning heeft een berging, een dakkapel aan de achterzijde met zonnepanelen. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 110 m2 en is gelegen op een perceel van 114 m2.
Het geschil
3. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 399.000,-. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een bij het verweerschrift overgelegd taxatie-opbouw van taxateur [taxateur] . In deze opbouw is de waarde van de woning bepaald op € 425.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Het beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop van die woning zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde, waarbij de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding aangeboden wordt. De bewijslast dat de aan de woning toegekende waarde juist is ligt bij verweerder. Hij moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt.
4.1
Volgens artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft, naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Volgens het tweede lid van dat artikel ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld. In dit geval moet dus gekeken worden naar de waarde van de woning op 1 januari 2021 en moet worden gekeken naar de staat waarin de woning verkeert op deze datum.
4.2
De rechtbank is van oordeel dat beide partijen de WOZ-waarde van de woning niet aannemelijk hebben gemaakt. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
De beoordeling van de gronden van eiser
5. Eiser voert onder andere aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen gecorrigeerd zijn.
5.1
Volgens verweerder blijkt uit de overgelegde taxatie-opbouw met hierop de KOUD-L factoren hoe de waardering van de secundaire objectkenmerken beoordeeld is. De woning is gekwalificeerd als gemiddeld. Uit de verkoopadvertenties blijkt dat de drie referentiewoningen in een betere staat verkeren en modernere voorzieningen hebben dan de woning. Daarom heeft de heffingsambtenaar factor 1.1 toegepast, zodat de vierkante meter prijs bij deze referentiewoningen met 10% is verhoogd.
Heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde aannemelijk gemaakt?
5.2
De rechtbank stelt vast dat uit de taxatie-opbouw blijkt dat verweerder de uitstraling en doelmatigheid van de woning als gemiddeld heeft gekwalificeerd. De uitstraling van één van de referentiewoningen is als goed gekwalificeerd en de doelmatigheid van twee van de referentiewoningen is als goed gekwalificeerd. Tijdens de zitting heeft verweerder toegelicht dat de correctie op doelmatigheid eigenlijk een correctie voor de staat van de voorzieningen betreft. En de correctie op de uitstraling ziet volgens verweerder eveneens op de voorzieningen. De rechtbank vindt het onduidelijk dat de kwalificatie van de voorzieningen soms tot uitdrukking wordt gebracht via de doelmatigheid en soms via de uitstraling.
5.3
De rechtbank stelt verder vast dat verweerder geen verkoopadvertenties ter onderbouwing heeft ingebracht. Volgens verweerder volgt uit verkoopadvertenties van de referentiewoningen dat de badkamer en keuken van die referentiewoningen in een betere staat verkeren. Daarom heeft verweerder correcties toegepast in de taxatie-opbouw en de m2 prijs met 10% verhoogd, door factor 1.1 te gebruiken. De rechtbank overweegt dat zij niet over deze informatie beschikt, waardoor het niet controleerbaar is of de referentiewoningen inderdaad beschikken over een badkamer en keuken die in betere staat verkeren.
5.4
De rechtbank stelt tot slot vast dat in de taxatie-opbouw voor de woning en twee referentiewoningen een vierkante meterprijs van € 2.900,- gebruikt is en voor één referentiewoning een vierkante meterprijs van € 2.780,- ( [adres 2] ). Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat het bedrag van € 2.900,- uit de computer rolt. In sommige gevallen wordt het bedrag gecorrigeerd door de taxateur. Volgens verweerder heeft dit plaatsgevonden bij [adres 2] omdat deze referentiewoning een minder goede ligging heeft vanwege de nabijheid van het spoor. De rechtbank overweegt dat in de taxatie-opbouw de KOUD-L factoren zijn weergegeven en dat de woning en alle referentiewoningen gekwalificeerd zijn op een gemiddelde ligging. De rechtbank vindt het onduidelijk dat verweerder op verschillende manieren correcties heeft toegepast voor de ligging.
5.5
De rechtbank komt, gelet op de punten 5.2 tot en met 5.4, daarom tot het oordeel dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen gecorrigeerd zijn. Het is daarom niet controleerbaar of de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatie-opbouw juist is en of de vierkante meterprijzen juist zijn herleid uit de transactieprijzen. De taxatie-opbouw kan hierom niet dienen als onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. Gelet hierop moet het beroep gegrond worden verklaard en hoeven de overige gronden van eiser geen verdere bespreking.
Heeft eiser de WOZ-waarde aannemelijk gemaakt?
6. Volgens de rechtbank heeft eiser evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak de door hem bepleite waarde van € 399.000,-. heeft. Eiser heeft een taxatierapport ingediend waaruit een waarde van € 362.000,- volgt. Eiser heeft alleen al daarom onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe de waarde van € 399.000,- tot stand is gekomen.
Vaststelling WOZ-waarde in goede justitie
7. Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 420.000,-.
Conclusie en gevolgen
8. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren, het bestreden besluit vernietigen, de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] op de waardepeildatum 1 januari 2021 verminderen tot een bedrag van € 420.000,- en bepalen dat de daarop gebaseerde aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verminderd.
8.1
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden.
8.2
Eiser krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing, omdat de aanslag en de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateren. [1] De rechtbank bepaalt de wegingsfactor voor de proceskosten overeenkomstig haar uitgangspunten. [2] De rechtbank berekent de vergoeding is als volgt.
8.3
Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiser een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 310,-. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875,-. Eiser heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. Omdat de zaak een licht gewicht heeft, is op de waarde de factor 0,5 toegepast. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 1.185,-. Overeenkomstig de richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven (Stcrt. 2018/28796) inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties stelt de rechtbank de vergoeding voor het door eiser ingebrachte taxatierapport vast op € 128,26 (2 uur voor een niet-inpandige woningtaxatie à € 53,- per uur, verhoogd met BTW). De vergoeding bedraagt daarom in totaal € 1.313,26.
8.4
De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat op 1 januari 2024 artikel 30a van de Wet WOZ in werking is getreden. De heffingsambtenaar mag op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en griffierecht uitsluitend uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 420.000,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig dient te worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.313,26 aan proceskosten aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. R. van Manen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 februari 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.