ECLI:NL:RBMNE:2025:1002

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 11513206 UV EXPL 25-20 LT/44506

Kort geding vonnis van 13 maart 2025

inzake

de stichting

Stichting Portaal,

gevestigd en kantoorhoudend in Utrecht,

verder ook te noemen: Portaal,

eisende partij,

gemachtigde: mr. L.W.M. van Dam – van den Broek,

tegen:

[gedaagde],

ingeschreven in [plaats 1] ,

verder ook te noemen: [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. D.D. Pietersz.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 13 februari 2025;
de conclusie van antwoord;
de mondelinge behandeling van 27 februari 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

1.2.

Besloten is dat vandaag uitspraak wordt gedaan in de zaak.

2.Waar de zaak over gaat

2.1.

In 2016 is tussen Portaal (als verhuurder) en [gedaagde] (als huurder) een huurovereenkomst voor een woning in Utrecht (hierna: de woning) tot stand gekomen. Volgens Portaal heeft [gedaagde] geen recht of titel meer om deze woning te gebruiken, omdat zij de huurovereenkomst op 15 oktober 2024 heeft opgezegd tegen 15 januari 2025. Voor zover deze huuropzegging geen stand houdt, stelt Portaal dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure ontbonden zal worden omdat [gedaagde] de woning gedurende langere tijd niet als haar hoofdverblijf heeft gebruikt en zij daardoor ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.

2.2.

Portaal vordert daarom in dit kort geding dat [gedaagde] wordt veroordeeld de woning te ontruimen. Daarnaast vordert Portaal betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de huur tot de datum van ontruiming en de veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

2.3.

[gedaagde] is het niet eens met de vordering. Zij heeft aangevoerd dat zij haar huuropzegging van 15 oktober 2024 rechtsgeldig heeft vernietigd, althans dat zij niet aan deze opzegging kan worden gehouden. [gedaagde] betwist verder dat zij is tekortgeschoten in de verplichting om haar hoofdverblijf in de woning te houden. [gedaagde] wil dan ook dat de vordering van Portaal wordt afgewezen en dat Portaal wordt veroordeeld in de proceskosten.

3.De beoordeling

Spoedeisend belang bij ontruimingsvordering

3.1.

Portaal heeft een spoedeisend belang bij haar ontruimingsvordering. De woning is een sociale huurwoning waarvoor lange wachtlijsten bestaan. Als [gedaagde] deze woning daadwerkelijk zonder recht of titel gebruikt en/of deze niet als haar hoofdverblijf gebruikt, dan heeft Portaal er belang bij dat [gedaagde] de woning zo snel mogelijk ontruimt, zodat Portaal deze op korte termijn kan toewijzen aan een woningzoekende.

Huuropzegging

3.2.

Portaal kreeg in april 2024 het vermoeden dat [gedaagde] niet in de woning woonde en is toen een zogenaamd ‘woonfraudeonderzoek’ gestart. In dat verband heeft Portaal de woning bezocht, met buren van [gedaagde] gesproken en het water-, gas- en elektriciteitsverbruik van de woning gecontroleerd. Portaal heeft [gedaagde] naar aanleiding van dit onderzoek uitgenodigd voor een gesprek. Dit gesprek heeft plaatsgevonden op 8 oktober 2024. Tijdens het gesprek heeft Portaal de uitkomst van haar onderzoek met [gedaagde] gedeeld en aan [gedaagde] laten weten dat [gedaagde] de woning volgens Portaal al langere tijd niet als haar hoofdverblijf gebruikt. Portaal heeft ook kenbaar gemaakt dat zij om die reden een einde aan de huurovereenkomst wil maken. Portaal heeft [gedaagde] daarbij een formulier gegeven waarmee [gedaagde] de huur zelf kon opzeggen. Na het gesprek heeft Portaal een brief naar [gedaagde] gestuurd, waarin nogmaals staat vermeld dat en waarom [gedaagde] de woning volgens Portaal niet als haar hoofdverblijf gebruikt. Verder staat in deze brief onder meer het volgende:

“(…)

Tijdens het gesprek hebben wij u medegedeeld dat Portaal deze situatie niet langer kan toestaan en een einde aan deze situatie gaat maken. Dit betekent dat wij u verzoeken om de huur op te zeggen. Zoals afgesproken geven wij u 3 maanden de tijd om de woning te verlaten en de woning op te leveren aan Portaal. Dit doen wij uit coulance en is niet onderhandelbaar.Wij ontvangen de huuropzegging graag uiterlijk 15 oktober 2024. U mag dan de einddatum van het huurcontract op 15 januari 2025 zetten.

Indien wij geen huuropzegging van u ontvangen zijn wij genoodzaakt een procedure tegen u te starten. De hoge kosten van deze procedure komen voor uw rekening. We hopen dat u het niet zo ver laat komen.

(…)”

3.3.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat de in de brief vermelde mededeling over het moeten dragen van de hoge kosten van een gerechtelijke procedure de reden is dat zij de huurovereenkomst op 15 oktober 2024 heeft opgezegd. [gedaagde] kon die kosten namelijk niet betalen. Nadat [gedaagde] in gesprek kwam met de gemeente Utrecht en de gemeente haar heeft geadviseerd juridisch advies in te schakelen, heeft zij zich gerealiseerd dat het niet per definitie zo is dat zij de kosten van een gerechtelijke procedure moet dragen en heeft zij haar huuropzegging per brief van 25 november 2024 ingetrokken.

3.4.

Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is de in de brief van Portaal vermelde mededeling dat de hoge kosten van een door Portaal te starten procedure voor rekening van [gedaagde] komen, misleidend. Het is namelijk niet aan Portaal om te bepalen of [gedaagde] de kosten van die procedure moet dragen. Dat is aan de rechter die over de zaak oordeelt. Het is geen gegeven dat de rechter Portaal in het gelijk stelt en de huurder, in dit geval [gedaagde] , in de proceskosten veroordeelt. Tijdens de mondelinge behandeling is namens Portaal gezegd dat zij deze mededeling in dergelijke brieven opneemt om de huurder te wijzen op de risico’s van een gerechtelijke procedure en zodoende te voldoen aan haar informatieplicht. Maar als dat zo is, dan had Portaal in de brief moeten opnemen: “Let op: wanneer Portaal een gerechtelijke procedure tegen u start en u ongelijk krijgt,
kande rechter u in de (hoge) kosten van de procedure veroordelen.”.

3.5.

Van een sociale woningbouwvereniging als Portaal mag verwacht worden dat zij haar huurders op een deugdelijke manier informeert over de gevolgen van een gerechtelijke procedure en niet zomaar de indruk wekt dat de huurders altijd de (hoge) kosten van een door Portaal te starten procedure moeten dragen. Het zou Portaal daarbij sieren om haar huurders erop te wijzen dat zij juridisch advies kunnen inwinnen als zij het niet eens zijn met Portaal, net zoals de gemeente Utrecht dat doet bij geschillen over een uitkering.

3.6.

De manier waarop Portaal nu heeft gehandeld, maakt dat op voorhand niet zonder meer kan worden gezegd dat [gedaagde] aan haar huuropzegging kan worden gehouden.

Ontruiming vooruitlopend op ontbinding in bodemprocedure

3.7.

[gedaagde] wordt wel veroordeeld om de woning te ontruimen, omdat voldoende aannemelijk is dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning in een bodemprocedure wordt toegewezen. Hieronder wordt uitgelegd waarom.

3.8.

In artikel 8 van Pro de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene voorwaarden staat dat de huurder verplicht is om het gehuurde daadwerkelijk te bewonen en als zijn hoofdverblijf te gebruiken. De kantonrechter vindt het aannemelijk dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van deze verplichting.

3.9.

Portaal heeft stukken van Vitens en Vattenfall overgelegd, waaruit blijkt dat van begin 2022 tot begin 2024 helemaal geen water is verbruikt vanuit de woning en in ieder geval van januari 2023 tot mei 2024 geen gas en elektriciteit.

3.10.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat zij de afgelopen jaren vaak bij haar zus in [plaats 2] en haar zoon in [plaats 3] was en dat zij daar ook douchte en/of sliep, waardoor zij weinig heeft verbruikt, maar dat zij nog regelmatig in de woning was en daar wel degelijk woonde.

3.11.

Het komt de kantonrechter niet aannemelijk voor dat vanuit een woning waarin gewoond wordt, gedurende twee jaren
helemaal geenwater wordt verbruikt, ook niet als de bewoner van de woning al die tijd altijd ergens anders gedoucht heeft. In een bewoonde

woning, waar niet gedoucht wordt, zal (op z’n minst) af en toe het toilet doorgespoeld moeten worden en zal in een tijdspannen van twee jaren toch een aantal keren schoongemaakt moeten worden. Het feit dat gedurende twee jaren helemaal geen water vanuit de woning is verbruikt, maakt het dan ook zeer waarschijnlijk dat [gedaagde] die jaren niet in de woning heeft gewoond en dat zij de woning gedurende die jaren al helemaal niet als haar hoofdverblijf heeft gebruikt. De omstandigheid dat in ieder geval van januari 2023 tot mei 2024 ook helemaal geen gas en elektriciteit vanuit de woning is verbruikt, maakt dat nóg waarschijnlijker. [gedaagde] heeft wel aangevoerd dat zij aan het besparen was en daarom een losse butaangasfles had om in haar gasbehoefte te voorzien, maar zij heeft dit op geen enkele manier onderbouwd. Bovendien biedt dit nog geen verklaring voor het feit dat gedurende anderhalf jaar geen elektriciteit is verbruikt.

3.12.

Aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de tekortkoming van [gedaagde] ontbinding van de huurovereenkomst en de gevolgen daarvan rechtvaardigt. Het gaat namelijk om een ernstige tekortkoming in een essentiële verplichting uit de huurovereenkomst. Wat hiervoor onder 3.9 tot en met 3.11 is overwogen, wijst er daarnaast op dat [gedaagde] een andere woonplek heeft. Dit betekent dat [gedaagde] door ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning niet in haar woonbelang wordt geschaad en dat zij, anders dan zij heeft aangevoerd, hierdoor niet op straat komt te staan. Door het ontbreken van een woonbelang aan de kant van [gedaagde] valt een belangenafweging ook uit in het voordeel van Portaal, die er onder meer door het tekort aan sociale huurwoningen, groot belang bij heeft dat zij de woning kan verhuren aan iemand die het ook daadwerkelijk gaat bewonen.

3.13.

[gedaagde] heeft nog aangevoerd dat de huurovereenkomst niet ontbonden kan worden omdat Portaal geen ingebrekestelling naar haar heeft gestuurd en zij daarom niet in verzuim is geraakt. Portaal heeft hiertegen ingebracht dat een ingebrekestelling niet nodig was, omdat het verzuim op grond van de toepasselijke algemene voorwaarden zonder ingebrekestelling is ingetreden.

3.14.

De kantonrechter kan in de algemene voorwaarden geen bepaling vinden die ziet op het intreden van verzuim zonder ingebrekestelling wanneer een huurder tekortschiet in de verplichting om het gehuurde als hoofdverblijf te gebruiken. Hoe dat ook zij, voor ontbinding is geen verzuim nodig als nakoming blijvend of tijdelijk onmogelijk is.^[1]Dat is in deze zaak het geval. De verplichting van [gedaagde] om de woning als hoofdverblijf te gebruiken is een voortdurende verplichting. Als een partij is tekortgeschoten in de nakoming van zo’n voortdurende verplichting kan deze verplichting wel in de toekomst nog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt. Voor wat betreft deze tekortkoming is nakoming dus niet meer mogelijk.^[2]

3.15.

Voor zover [gedaagde] bedoeld heeft dat zij zonder een ingebrekestelling (waarschuwing) van Portaal niet hoefde te begrijpen dat de manier waarop zij de woning gebruikte in strijd was met de in de algemene voorwaarden neergelegde verplichting om de

woning als haar hoofdverblijf te gebruiken, volgt de kantonrechter haar daarin niet.

Gelet op wat hiervoor onder 3.9 tot en met 3.11 is overwogen, lijkt het erop dat [gedaagde] de woning gedurende meerdere jaren helemaal niet heeft gebruikt. [gedaagde] had in redelijkheid niet kunnen denken dat zij daarmee voldeed aan haar verplichting om de woning als haar hoofdverblijf te gebruiken.

Gebruiksvergoeding

3.16.

De vordering van Portaal om [gedaagde] te veroordelen tot de datum van ontruiming een gebruiksvergoeding gelijk aan de huurprijs te betalen, wordt afgewezen, omdat Portaal hier geen (spoedeisend) belang bij heeft. De huurovereenkomst is niet ontbonden in dit kort geding. Deze overeenkomst bestaat dus nog. [gedaagde] is op grond van de huurovereenkomst al verplicht om de huur te blijven betalen zolang zij de woning niet ontruimd heeft. Onvoldoende aannemelijk is dat [gedaagde] met de betaling hiervan in verzuim zal raken. [gedaagde] heeft namelijk geen huurachterstand en niet in geschil is dat zij de huur altijd op tijd heeft betaald.

Proceskosten

3.17.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Portaal worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

146,14

- griffierecht

€

135,00

- salaris gemachtigde

€

543,00

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

959,14

3.18.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

4.De beslissing

De kantonrechter:

4.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] in [plaats 1] te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan Portaal, en om deze woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Portaal te stellen;

4.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 959,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

4.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van Pro het Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

4.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

4.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 13 maart 2025.

Ontruiming sociale huurwoning wegens niet-als-hoofdverblijf gebruiken en ontbinding huurovereenkomst