Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11465659 \ UV EXPL 24-277
Vonnis in kort geding van 13 maart 2025
in de zaak van
GEMEENTE UTRECHT,
te Utrecht,
eisende partij,
hierna te noemen: de Gemeente,
gemachtigde: mr. I. Reidsma,
tegen
SMOL BELANGEN B.V.,
te Utrecht,
gedaagde partij,
hierna te noemen: SMOL,
gemachtigde: mr. D.J.A. van den Berg.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1-25
- de conclusie van antwoord met producties 1-16
- de producties 26-29 van de Gemeente
- de mondelinge behandeling van 4 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van Gemeente Utrecht
- de pleitnota van SMOL
- de aanhouding ten behoeve van mediation
- de mondelinge behandeling van 4 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van Gemeente Utrecht
- de pleitnota van SMOL
- de aanhouding ten behoeve van mediation
- de brief van de Gemeente van 27 februari 2025 waarin zij de kantonrechter verzoekt om uitspraak te doen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
De Gemeente is sinds 2004 eigenaar van het voormalige OPG-complex aan de Europalaan 2 en Koningin Wilhelminalaan 8 in Utrecht. Dit complex is door de Gemeente destijds aangekocht in verband met de ontwikkeling van woningbouw in de Merwedekanaalzone. In afwachting van de start van die herontwikkeling verhuurt de Gemeente bedrijfsruimte (in de zin van artikel 7:230a BW) in de gebouwen A, K, R, S en het corridor van het OPG-complex (hierna: het gehuurde) aan SMOL.
2.2.
De huurovereenkomst is aangegaan voor een tijdelijke periode van 1 januari 2022 tot 31 december 2022. In een vaststellingsovereenkomst [1] zijn partijen overeengekomen dat de huurovereenkomst wordt verlengd tot en met 31 december 2025.
2.3.
SMOL exploiteert in het gehuurde een bedrijfsverzamelgebouw met de naam “De Alchemist” en verhuurt kantoor-, opslag-, en vergaderruimtes aan diverse onderhuurders.
2.4.
In de huurovereenkomst is vastgelegd dat in verband met de herontwikkeling de kosten voor onderhoud van het gehuurde beperkt zijn en dat er geen (grote) investeringen worden gedaan in het gehuurde. Bij de bepaling van de huurprijs is daar rekening mee gehouden. [2] De huurprijs voor het gehuurde bedraagt sinds 1 januari 2025 € 24.410,04 exclusief btw per maand [3] . Partijen hebben verder een vast bedrag voor servicekosten afgesproken. [4] Met ingang van 1 januari 2022 bedragen de servicekosten per maand
€ 24.786,67 exclusief btw. Vanaf 1 januari 2024 brengt de Gemeente voor de servicekosten maandelijks een bedrag van € 28.449,07 exclusief btw bij SMOL in rekening.
2.5.
Vanaf mei 2024 betaalt SMOL geen huur en servicekostenvergoeding meer.
2.6.
De Gemeente heeft SMOL tot betaling gemaand maar SMOL heeft daar geen gehoor aan gegeven. Op 28 oktober 2024 is de Gemeente een bodemprocedure gestart waarin zij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vordert en veroordeling van SMOL tot betaling van de waarborgsom, de huurachterstand, de contractuele boete en de buitengerechtelijke incassokosten.
2.7.
In november en december 2024 hebben partijen overleg gevoerd over de ontstane impasse. Dat overleg heeft niets opgeleverd. In de brieven van 29 november 2024 en 11 december 2024 [5] heeft SMOL duidelijk gemaakt dat zij haar betalingsverplichting heeft opgeschort in verband met – kort gezegd – de (aangekondigde) verhoging van de servicekosten. Volgens SMOL kan zij ‘de door de Gemeente gewenste huurlasten’ niet opbrengen.
2.8.
In deze kort geding procedure vordert de Gemeente ontruiming van het gehuurde binnen twee weken en veroordeling van SMOL tot betaling van € 534.411,02 aan huurachterstand, een bedrag van € 50.000,00 aan waarborgsom, en een bedrag van
€ 60.038,07 per maand met ingang van 1 maart 2025 tot het gehuurde is opgeleverd aan de Gemeente en is ontruimd. Ten slotte verzoekt de Gemeente SMOL te veroordelen in de proceskosten.
2.9.
SMOL vindt dat de vorderingen moeten worden afgewezen. SMOL betwist ten eerste het spoedeisend belang van de vordering en voert daarnaast inhoudelijk verweer. Deze verweren komen hierna, voor zover van belang voor de te nemen beslissing, aan de orde.
3.De beoordeling
Ontruiming
3.1.
Voor toewijzing van de ontruimingsvordering in kort geding is vereist dat de Gemeente daarbij een spoedeisend belang heeft en dat voldoende aannemelijk is dat een gelijkluidende vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen, waarbij ook de wederzijdse belangen van partijen dienen te worden afgewogen. Voor een uitgebreid onderzoek naar de feiten, bijvoorbeeld door het horen van getuigen of het overleggen van nadere stukken, is in kort geding geen plaats. Het navolgende is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
3.2.
De Gemeente heeft een spoedeisend belang bij haar vordering. De Gemeente heeft onweersproken gesteld dat zij de (aanzienlijke) energiekosten van het complex voor haar rekening neemt en dat zij ook andere kosten maakt voor het gehuurde terwijl SMOL daar al lange tijd niets tegenover stelt. Dit terwijl SMOL wel huurinkomsten heeft uit alle onderhuurovereenkomsten. De huurachterstand loopt steeds verder op en de Gemeente wil op zoek naar een nieuwe gebruiker die wel aan haar betalingsverplichtingen zal voldoen [6] . SMOL heeft weliswaar aangeboden dat zij bereid is om, onder voorwaarden, de huurinkomsten van de onderhuurders ‘1 op 1’ door te betalen aan de Gemeente maar zij geeft ook aan dat zij niet weet welk bedrag dat dan zal zijn. Onduidelijk is dus of SMOL de overeengekomen lopende huur zal (kunnen) voldoen en ook deze onzekere factor onderschrijft het spoedeisende karakter van de vordering tot ontruiming.
3.3.
Met de gevraagde voorziening loopt de Gemeente vooruit op de in bodemprocedure gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst met SMOL. Een belangrijke verplichting van SMOL is het (op tijd) betalen van de huur en de overeengekomen servicekostenvergoeding en aan die verplichting houdt SMOL zich niet. De betalingsachterstand van SMOL is vanaf mei 2024 opgelopen tot € 534.411,02 [7] .
3.4.
Uit artikel 6:265 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, ook waar het gaat om een huurovereenkomst, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen de rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding – en in deze kort geding-procedure de ontruiming – gerechtvaardigd is, zijn alle omstandigheden van het geval van belang.
3.5.
SMOL voert aan dat die rechtvaardiging er niet is omdat de Gemeente de tekortkoming zelf heeft veroorzaakt. De Gemeente heeft op 14 november 2023 namelijk aangekondigd dat de toch al hoge servicekosten ongeveer zouden worden verdrievoudigd. Dat is volgens SMOL in strijd met dat wat partijen hierover zijn overeengekomen. Daarnaast heeft SMOL gedwaald over de servicekostenafspraak en heeft SMOL die afspraak vernietigd. Verder stelt SMOL dat zij een groot aantal onderhuurders is verloren na de aankondiging van de Gemeente over de verhoging van de servicekosten. De huurinkomsten van SMOL zijn, naar eigen zeggen, vrijwel gehalveerd. Bovendien meent SMOL dat de Gemeente de energiekosten niet correct (heeft) doorbelast aan SMOL waardoor SMOL een tegenvordering heeft op de Gemeente. Gelet op dit alles meent SMOL dat zij haar betalingsverplichtingen terecht heeft opgeschort. Daarnaast is de betalingsachterstand, na verrekening, niet zo groot als de Gemeente doet voorkomen.
3.6.
De kantonrechter verwerpt het opschortingsverweer en het beroep op verrekening. Zowel opschorting van als verrekening met de huurprijs- en servicekostenbetaling is op grond van de algemene voorwaarden niet toegestaan [8] . Zelfs indien veronderstellenderwijs een recht op opschorting van de overeengekomen huur en servicekosten of verrekening met in de ogen van SMOL te veel betaalde servicekosten zou worden aangenomen - het geschil tussen partijen in de bodemprocedure gaat met name daarover - dan kan dat SMOL niet helpen. Het betalen van huur en servicekosten zijn afzonderlijke contractuele verplichtingen die niet met elkaar verrekend mogen worden. SMOL heeft de bestaande huurachterstand op zichzelf niet betwist zodat voldoende aannemelijk is dat reeds op dat punt sprake is van een (forse) tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.
3.7.
De klachten van SMOL over gebreken en slecht onderhoud, bijvoorbeeld over het uitvallen van de verwarming, waterschade, inbraakschade en overlast van de daklozenopvang leiden niet tot een ander oordeel. De kantonrechter begrijpt dat SMOL hiermee wil zeggen dat zij aanspraak heeft op huurkorting en dat de betalingsachterstand kennelijk minder hoog is, maar ook hierin kan SMOL niet gevolgd worden. Nog daargelaten dat partijen uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat de Gemeente maar beperkt investeert in het gehuurde en dat hiermee bij het bepalen van de huurprijs rekening is gehouden, is huurprijsvermindering alleen aan de orde als het huurgenot door het gebrek substantieel wordt aangetast. Dat dat het geval is blijkt nergens uit. Bovendien heeft de Gemeente op de mondelinge behandeling onweersproken toegelicht dat zij meldingen van SMOL altijd heeft opgevolgd. Daarnaast valt niet in te zien waarom SMOL de gehele huurbetaling heeft opgeschort, in aanmerking genomen dat een eventuele huurkorting altijd in verhouding zal moeten staan tot de ernst van het gebrek.
3.8.
De conclusie is dat op ten tijde van de mondelinge behandeling op 4 februari 2025 (in ieder geval) sprake is van huurachterstand van tien maanden waarvoor vooralsnog een juridische grondslag ontbreekt. Daarmee is voldoende aannemelijk dat de vordering tot ontbinding in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat vooruitlopend daarop toewijzing van de gevorderde ontruiming gerechtvaardigd is.
3.9.
Een belangenafweging maakt dit niet anders. Een ontruiming heeft vanzelfsprekend nadelige gevolgen voor SMOL en de 76 gebruikers (onderhuurders) van het gehuurde in het bijzonder. De Gemeente heeft tijdens de mondelinge behandeling echter verklaard dat voor de onderhuurders vervangende bedrijfsruimte beschikbaar is [9] Hiertoe kunnen de onderhuurders zich desgewenst wenden tot de gemeente Utrecht. In het kader van de belangenafweging speelt voorts een rol dat SMOL die met haar onderhuurders altijd tijdelijke contracten afsloot, ter zitting verklaarde dat zij vanwege deze gerechtelijke procedures met haar nieuwe onderhuurders overeenkomsten heeft gesloten tot 31 maart 2025. Een belangenafweging leidt er daarom toe dat het belang van de Gemeente bij ontruiming van het gehuurde - waardoor verder financieel nadeel voor de Gemeente beperkt zal worden - zwaarder weegt dan de belangen van SMOL en de onderhuurders bij gebruik van het gehuurde.
3.10.
De gevorderde voorziening om het gehuurde te ontruimen wordt dus toegewezen. De door de Gemeente daaraan gekoppelde termijn van veertien dagen is naar het oordeel van de kantonrechter een redelijke en gebruikelijke termijn.
De huurachterstand en de huur vanaf 1 maart 2025
3.11.
De Gemeente vordert in dit kort geding ook een bedrag van totaal € 534.411,02 (dat is opgebouwd uit een bedrag van € 237.768,00 aan achterstallige huurpenningen en een bedrag van € 296.643,02 aan vaste vergoeding servicekosten) [10] . De Gemeente stelt dat zij de verhoging van de servicekosten niet vordert. Verder maakt de Gemeente aanspraak op betaling van de huurpenningen totdat het gehuurde is ontruimd. De Gemeente heeft het maandbedrag (huur en servicekostenvergoeding) vanaf 1 maart 2025 berekend op
€ 60.038,07.
3.12.
Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande uit een veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen moeten onderzoeken of het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. In de afweging van de belangen van partijen moet de rechter mede betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling mocht de bodemrechter anders beslissen. Hiermee rekening houdend oordeelt de kantonrechter als volgt.
3.13.
Het bestaan van de huurachterstand wordt op zichzelf niet betwist en de kantonrechter heeft hierboven voorshands geoordeeld dat het opschortingsverweer van SMOL niet slaagt. Het is dus voldoende aannemelijk dat een soortgelijke vordering tot betaling van achterstallige huur in de bodemprocedure zal worden toegewezen. Van een restitutierisico is geen sprake. SMOL zal haar betalingsverplichting voor wat betreft de huur dus gewoon moeten nakomen. In de omvang van de huurachterstand en in de onduidelijkheid of SMOL de lopende huurtermijnen zal kunnen voldoen ziet de kantonrechter, net als bij de vordering tot ontruiming, voldoende aanleiding om, vooruitlopend op de beslissing in de bodemprocedure, de vordering tot betaling van de huurachterstand tot en met februari 2025 - een bedrag van € 237.768,00 - toe te wijzen.
3.14.
Hoewel aannemelijk is dat SMOL haar betalingsverplichting voor wat betreft de servicekostenvergoeding ook ten onrechte (heeft) op(ge)schort ziet de kantonrechter daarin op voorhand onvoldoende aanleiding om de gevorderde achterstand in de servicekosten bij wijze van voorlopige voorziening toe te wijzen. De verschuldigdheid en de hoogte van de (overeengekomen) servicekosten en daarmee de vraag of SMOL van meet af aan te veel servicekosten heeft betaald en de verhoging van de servicekosten vanaf juli 2024 zijn onderwerp van geschil in de reeds aanhangige bodemprocedure, die thans voor mondelinge behandeling staat. De vraag wie het gelijk aan zijn zijde krijgt kan in dit kort geding niet op voorhand worden beantwoord. Dat vergt nader onderzoek en daarvoor is in deze procedure geen plaats. Op al deze geschilpunten zal bovendien binnen een afzienbare periode beslist worden door de bodemrechter. Partijen zullen de servicekosten dus langs de lijnen van het door de bodemrechter uit te spreken vonnis moeten afrekenen.
3.15.
Met inachtneming van het voorgaande zal de vordering tot betaling van de huurtermijnen vanaf 1 maart 2025 worden toegewezen tot een bedrag van € 24.410,04 exclusief btw (de overeengekomen huur
zonderde servicekostenvergoeding) [11] , tot aan de dag van ontruiming.
zonderde servicekostenvergoeding) [11] , tot aan de dag van ontruiming.
De waarborgsom
3.16.
De vordering tot betaling van een nieuwe waarborgsom van € 50.000,00 strandt op het vereiste spoedeisend belang (zie 3.12). De Gemeente heeft de eerder gestorte waarborgsom op 7 augustus 2024 verrekend met de huurachterstand. Het mag zo zijn dat SMOL op eerste verzoek van de Gemeente zorg dient te dragen voor het storten van een nieuwe waarborgsom, maar zonder nadere toelichting over het spoedeisend belang bij dit onderdeel van de vordering ziet de kantonrechter geen aanleiding om een voorziening te treffen vooruitlopend op de bodemprocedure waar deze vordering ook voorligt. De kantonrechter merkt overigens op dat de vordering voor wat betreft de huurachterstand en de toekomstige huur wordt toegewezen zodat het belang bij het storten van een nieuwe waarborgsom minder urgent is geworden.
SMOL moet de proceskosten betalen
3.17.
SMOL is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Gemeente Utrecht worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
148,04
- griffierecht
€
1.461,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.558,04
3.18.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
veroordeelt SMOL om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis de bedrijfsruimte gelegen in de gebouwen A, K, R, S en de corridor aan de Europalaan 2 en Koningin Wilhelminalaan 8 te Utrecht, kadastraal bekend gemeente Utrecht, sectie R, nummer 456, te ontruimen, zulks met inachtneming van hetgeen omtrent de oplevering in de huurovereenkomst en de wet is bepaald, en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van de Gemeente te stellen;
4.2.
veroordeelt SMOL om aan Gemeente Utrecht te betalen:
een bedrag van € 237.768,00 exclusief btw aan achterstallige huur,
een bedrag van € 24.410,04 exclusief btw per maand vanaf 1 maart 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
4.3.
veroordeelt SMOL in de proceskosten van € 2.558,04, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als SMOL niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.4.
veroordeelt SMOL tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Y.M. Vanwersch en in het openbaar uitgesproken op 13 maart 2025.
1257