Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11369669 \ UC EXPL 24-7140 MS/1270
Vonnis van 19 maart 2025
in de zaak van
STICHTING WOONGROEN,
gevestigd te Zeist,
eisende partij,
hierna te noemen: Woongroen,
gemachtigde: mr. G.J. Scholten,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats 1] of [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. P.G. Broekman.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties;
- het proces-verbaal van de civiele rolzitting van 30 oktober 2024, dat wordt aangemerkt als een mondeling genomen conclusie van antwoord;
- het proces-verbaal van de civiele rolzitting van 30 oktober 2024, dat wordt aangemerkt als een mondeling genomen conclusie van antwoord;
- de schriftelijke toelichting die de heer [A] (hierna: [A] ) namens [gedaagde] ten behoeve van de rolzitting van 30 oktober 2024 heeft opgesteld;
- de mondelinge behandeling van 19 februari 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 19 februari 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
1.2.
De kantonrechter heeft bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.
2.De kern van de zaak
2.1.
[gedaagde] huurt een woning van Woongroen. Woongroen wil dat de huurovereenkomst wordt ontbonden omdat [gedaagde] haar hoofdverblijf niet in de woning houdt en haar meerderjarige zoon die in de woning verblijft veel overlast in de buurt veroorzaakt. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en wijst de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning toe.
3.De voorgeschiedenis van de zaak
3.1.
[gedaagde] huurt sinds 1 november 1992 een woning aan de [adres] in [plaats 1] (hierna: de woning of het gehuurde) van (de rechtsvoorgangers van) Woongroen. Woongroen en haar rechtsvoorgangers zullen hierna Woongroen worden genoemd. Op de huurovereenkomst is een huurreglement van toepassing.
3.2.
Woongroen ontvangt al lange tijd klachten van omwonenden over overlast die wordt veroorzaakt door de meerderjarige zoon van [gedaagde] die in de woning verblijft, de heer [B] (hierna: [B] ).
3.3.
Woongroen heeft 28 augustus 2023 een gesprek gevoerd met [gedaagde] en heeft de inhoud van dit gesprek in een brief van 4 september 2023 bevestigd. Woongroen schrijft in deze brief dat uit onderzoek is gebleken dat [gedaagde] al zeker de laatste drie jaar haar hoofdverblijf niet meer in de woning heeft en bij haar vriend [A] in [plaats 2] verblijft. Haar zoon verblijft in zijn eentje in de woning en valt negatief op in de wijk door zijn contacten met andere huurders van Woongroen. Woongroen heeft [gedaagde] gesommeerd om uiterlijk op 1 december 2023 haar hoofdverblijf weer in de woning te hebben en te houden. Zij heeft [gedaagde] er daarbij op gewezen dat zij als huurster van de woning verantwoordelijk is voor het gedrag van alle personen die verblijven in de woning.
3.4.
[gedaagde] heeft vanaf 1 december 2023 enige tijd in de woning verbleven. Zij heeft in april 2024 haar dijbeen gebroken en is na een verblijf in het ziekenhuis en een revalidatiecentrum weer bij [A] gaan wonen om daar te verder herstellen.
3.5.
Woongroen heeft [gedaagde] in een e-mail van 15 mei 2024 meegedeeld dat zij nog steeds overlastmeldingen met betrekking tot de woning ontvangt. Zij heeft [gedaagde] geschreven dat de overlast per direct dient te stoppen en dat [gedaagde] haar hoofdverblijf weer in de woning moet hebben. [A] heeft Woongroen hierop in een e-mail van dezelfde dag laten weten dat het voor [gedaagde] niet mogelijk is om terug te keren naar haar woning.
3.6.
Woongroen heeft [gedaagde] op 24 juni 2024 een e-mail met een vergelijkbare inhoud als de e-mail van 15 mei 2024 gestuurd. Daarbij heeft Woongroen [gedaagde] ontruiming van haar woning en ontbinding van de huurovereenkomst in het vooruitzicht gesteld als zij op 1 juli 2024 niet haar hoofdverblijf heeft in de woning of als er nog nieuwe overlastmeldingen komen. [A] heeft Woongroen in een e-mail van dezelfde dag meegedeeld dat [gedaagde] nog steeds niet naar haar woning kan terugkeren.
3.7.
Woongroen heeft [gedaagde] op 17 juli 2024 een brief gestuurd waarin zij aankondigt dat zij een procedure bij de rechter zal starten omdat [gedaagde] niet aan de sommaties heeft voldaan. Woongroen heeft daaraan toegevoegd dat zij het graag van [gedaagde] verneemt als zij binnen zeven dagen bereid en in staat is haar hoofdverblijf weer in de woning te hebben. [A] heeft Woongroen in een brief van 18 juli 2024 meegedeeld dat een terugkeer naar de woning nog niet mogelijk is.
4.De beoordeling
De vordering van Woongroen en de onderbouwing daarvan
4.1.
Woongroen vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a. de huurovereenkomst tussen Woongroen en [gedaagde] met betrekking tot de woning, gelegen aan het adres [adres] te ( [postcode] ) [plaats 1] met onmiddellijke ingang te ontbinden;
b. [gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met al degenen die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en al hetgeen zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt, alsmede het gehuurde, onder afgifte van alle sleutels van het gehuurde, geheel ter vrije beschikking aan Woongroen te stellen;
c. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
4.2.
Woongroen stelt ter onderbouwing van haar vorderingen dat [gedaagde] ernstig en structureel tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door niet haar hoofdverblijf te hebben en te houden in de woning en de woning zonder toestemming ter beschikking te stellen aan haar meerderjarige zoon [B] . Deze zoon kampt met psychische problemen en verslavingsproblematiek. Woongroen ontvangt al geruime tijd klachten van omwonenden over het woongedrag van [B] en zijn drugsverslaafde bezoekers en het gehuurde maakt een verwaarloosde indruk. [gedaagde] is als huurster verantwoordelijk en aansprakelijk voor het doen en laten van haar zoon en zijn bezoekers. Zij houdt echter op geen enkele wijze toezicht op hetgeen zich in en rondom het gehuurde afspeelt en voelt zich kennelijk hiervoor niet verantwoordelijk. Zij verwijst Woongroen naar de hulpverleners die zich met haar zoon bezighouden, maar kiest ervoor om zelf met haar partner in [plaats 2] hoofdverblijf te houden. Woongroen kan niet voldoen aan haar verplichting om aan de andere huurders het rustig woongenot te verschaffen. Een ontbinding van de huurovereenkomst is daarom volgens Woongroen gerechtvaardigd. Woongroen wijst er daarbij ook op dat aan [B] nooit een huisvestingsvergunning is verleend, zodat het bestuursrechtelijk ook niet is toegestaan om de woning aan hem in gebruik te geven.
Het verweer van [gedaagde]
4.3.
heeft tijdens de rolzitting op 30 oktober 2024 onder meer verklaard dat zij op dat moment nog aan het revalideren was bij [A] , die een kennis van haar is. Volgens [gedaagde] klopt het dat haar zoon in de woning verblijft en kan het ook kloppen dat de woning verwaarloosd is. Zij wil graag dat haar zoon vertrekt, maar heeft niet de veerkracht om dat zelf te regelen en wil niet dat hij dakloos wordt.
4.4.
In de schriftelijke toelichting die [A] namens [gedaagde] ten behoeve van deze rolzitting heeft opgesteld, staat dat [gedaagde] onderschrijft dat aan de overlast die door haar zoon wordt veroorzaakt een eind moet komen en dat zij hier dag en nacht mee bezig is. Het is voor haar in 2016 steeds meer onhoudbaar geworden om met haar zoon samen te wonen en zij heeft sinds die tijd met [A] zeer actief en intensief gezocht naar een passende behandeling en huisvesting voor [B] . Hij is verschillende keren opgenomen geweest, maar dit heeft niet tot een oplossing van de problemen geleid. [B] zou op 8 oktober 2024 bij [instelling 1] terechtkunnen voor behandeling, maar is toen niet gegaan. [gedaagde] zou het liefst zo snel mogelijk terugkeren naar de woning, maar zoals [B] nu is kan dat niet. De overlast neemt tijdens haar aanwezigheid ook niet af. [B] gedraagt zich thuis zodanig dat dit wel conflicten moet veroorzaken. [gedaagde] heeft geen grip op wat [B] buitenshuis doet en op de vrienden van [B] die buiten de deur voor onrust zorgen.
4.5.
[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling op 19 februari 2025 verklaard dat zij op 3 december 2024 weer is teruggekeerd in de woning. Zij heeft verteld dat [B] inmiddels één week bij [instelling 1] is geweest voor een detoxicatiebehandeling. Hij is daar op 14 januari 2025 weer naartoe gegaan voor verdere behandeling en verblijf, maar is dezelfde dag weer naar huis gegaan omdat er in de groep mensen zaten die nog gebruikten. Volgens [gedaagde] heeft [B] na die datum geen overlast meer veroorzaakt. Hij luistert nu beter naar haar en zijn vrienden komen ’s nachts niet meer aanlopen. [B] heeft op 24 februari 2025 een intake bij [instelling 2] . Hij kan na een detoxicatiebehandeling van drie weken hopelijk naar een vorm van begeleid wonen. [gedaagde] heeft gevraagd of het mogelijk is om af te wachten of begeleid wonen inderdaad mogelijk is en de ontbinding van de huurovereenkomst zolang op te schorten.
Er is sprake van een ernstige tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt
4.6.
Naar het oordeel van de kantonrechter staat voldoende vast dat [gedaagde] ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat deze tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Daartoe wordt het volgende overwogen.
Toepasselijke regels
4.7.
In artikel 6 lid 2 van Pro de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder gedurende de huurtijd het gehuurde zal bewonen en er zijn hoofdverblijf zal hebben. Verder is [gedaagde] op grond van artikel 6 lid 1 van Pro de huurovereenkomst en artikel 7:213 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) verplicht zich als een goed huurder te gedragen. Daaronder valt ook de verplichting om te voorkomen dat omwonenden overlast ondervinden van personen die zich met haar goedvinden in de woning bevinden.
De tekortkoming in het verleden staat voldoende vast
4.8.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] de afgelopen jaren, in ieder geval tot 3 december 2024, niet haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad maar bij [A] heeft verbleven. Ook is niet in geschil dat [B] al die tijd in de woning van [gedaagde] heeft gewoond - en daar nog steeds woont - en ernstige overlast heeft veroorzaakt. Dit levert een ernstige tekortkoming op. Woongroen heeft er terecht op gewezen dat voor zover deze tekortkoming in het verleden heeft plaatsgevonden, deze in de toekomst niet meer ongedaan kan worden gemaakt. [1]
Het is onduidelijk of [gedaagde] sinds 3 december 2024 weer haar hoofdverblijf in de woning heeft
4.9.
Woongroen betwist dat [gedaagde] sinds 3 december 2024 weer haar hoofdverblijf heeft in de woning. Woongroen stelt dat er tot de dag vóór de mondelinge behandeling overleggen zijn geweest met hulpverleners, de wijkagent en omwonenden en dat in deze overleggen is gemeld dat [gedaagde] niet terug is in de woning. De [functie] van Woongroen heeft verklaard dat hij op 4 en 18 februari 2025 bij de woning van [gedaagde] is langsgegaan. Op 18 februari 2025 werd er niet opengedaan, maar op 4 februari 2025 deed [B] open. De [functie] is toen binnen in de woning geweest en heeft ook boven op de overloop gestaan, maar heeft [gedaagde] toen niet gezien. Hij heeft naar [gedaagde] gevraagd, en [B] heeft toen gezegd dat zij bij [A] was. Volgens de [functie] was de woning toen vervuild.
4.10.
[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij per 3 december 2024 wel degelijk haar hoofdverblijf weer in de woning heeft. Zij is overdag niet altijd thuis omdat zij vaak met de regiotaxi boodschappen gaat doen of naar [A] gaat, maar zij slaapt wel in de woning. [A] heeft aangeboden aan de hand van het rittenoverzicht van de regiotaxi op zijn telefoon te laten zien dat [gedaagde] vanaf haar woning wordt opgehaald en daar weer wordt teruggebracht.
4.11.
De kantonrechter heeft van het aanbod om het rittenoverzicht op de telefoon van [A] in te zien geen gebruik gemaakt, omdat dit aanbod te laat is gedaan en daardoor in strijd is met de eisen van een goede procesorde. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat [gedaagde] pas tijdens de mondelinge behandeling van 19 februari 2025 het standpunt heeft ingenomen dat zij weer haar hoofdverblijf in de woning heeft. Het had op haar weg gelegen om dat verweer eerder naar voren te brengen en te onderbouwen.
Ook als [gedaagde] weer haar hoofdverblijf in de woning heeft, is niet gebleken dat dit tot vermindering van de overlast heeft geleid en in de toekomst zal leiden
4.12.
Gezien het voorgaande is het onduidelijk of [gedaagde] sinds 3 december 2024 haar hoofdverblijf weer in de woning heeft. Maar ook als dit wel het geval zou zijn, dan geldt dat niet is gebleken dat dit tot vermindering van de overlast heeft geleid. Woongroen heeft namelijk gesteld dat er in januari 2025 nog door een buurvrouw aangifte tegen [B] is gedaan omdat deze haar heeft uitgescholden. Dit is door [gedaagde] niet betwist, zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat [B] toen nog steeds overlast veroorzaakte.
4.13.
[gedaagde] heeft weliswaar gesteld dat [B] sinds zijn terugkeer van [instelling 1] op 14 februari 2025 geen overlast meer heeft veroorzaakt, maar - als dit al juist is - is dit onvoldoende om aan te nemen dat ook in de toekomst geen sprake meer zal zijn van overlast.
4.14.
De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat [gedaagde] bij de rolzitting van 30 oktober 2024 nog heeft verklaard dat de overlast van [B] tijdens haar aanwezigheid niet afneemt en dat zij geen grip heeft op [B] en zijn vrienden als deze buiten voor overlast zorgen. [gedaagde] heeft geen omstandigheden aangevoerd die bij [B] een omslagpunt teweeg hebben gebracht en waardoor hij voortaan wél bereid en in staat is zijn gedrag ingrijpend en structureel te verbeteren. De kantonrechter vindt een structurele verbetering van het gedrag van [B] zonder een dergelijk omslagpunt niet aannemelijk. Uit de overgelegde stukken komt immers het beeld naar voren dat [gedaagde] en [A] zich de afgelopen jaren inderdaad bijzonder hebben ingespannen om [B] voor zijn verslaving en psychische problematiek te laten behandelen, maar dat [B] zich verschillende keren aan behandeling heeft onttrokken, voor het laatst nog op 14 januari 2025 bij [instelling 1] . Het is positief dat [B] heeft ingestemd met een intake bij [instelling 2] op 24 februari 2025, maar gelet op de ervaringen uit het verleden geeft dit geen garantie dat zijn overlastgevende gedrag voortaan verleden tijd zal zijn.
Van Woongroen kan niet worden verlangd dat zij de huurovereenkomst laat voortduren
4.15.
Gelet hierop kan van Woongroen niet worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] nog laat voortduren. De tekortkoming van [gedaagde] rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter een ontbinding van de huurovereenkomst. [gedaagde] zal hierdoor weliswaar haar woning verliezen terwijl zij zelf geen overlast veroorzaakt, maar zij is als huurster verantwoordelijk voor het gedrag van haar zoon zolang deze in haar woning verblijft en heeft onvoldoende invloed op dit gedrag. Het is goed te begrijpen dat het voor haar moeilijk is haar zoon de deur te wijzen zonder de zekerheid te hebben dat hij ergens anders terecht kan. Daar staat echter tegenover dat de omwonenden al jarenlang overlast van [B] ondervinden en er een groot belang bij hebben dat deze overlast nu snel stopt. Op Woongroen rust als verhuurder de verplichting om aan haar andere huurders rustig woongenot te verschaffen en Woongroen heeft voldoende duidelijk gemaakt dat zij dit alleen nog kan doen door ontbinding van de huurovereenkomst te vragen. Daarmee komt ook een einde aan de situatie dat [B] zonder huisvestingsvergunning in de woning woont. Tijdens de mondelinge behandeling is besproken waar [gedaagde] terechtkan als zij de woning moet verlaten en is duidelijk geworden dat zij dan nog steeds bij [A] zal kunnen verblijven.
De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming worden toegewezen
4.16.
De vorderingen van Woongroen worden daarom toegewezen. Dat betekent dat de huurovereenkomst per 19 maart 2025 wordt ontbonden en dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen.
Kosten
4.17.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woongroen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
135,97
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
775,97
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.18.
Woongroen heeft gevorderd om dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat Woongroen het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagde] niet aan het vonnis (waaronder de veroordeling tot ontruiming) voldoet. [gedaagde] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als zij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van Woongroen om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. De belangen die hierbij worden meegewogen, zijn genoemd onder rechtsoverweging 4.15. De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval de belangen van Woongroen zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] . Daarom zal het vonnis volgens het uitgangspunt uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen Woongroen en [gedaagde] met betrekking tot de woning, gelegen aan het adres [adres] te ( [postcode] ) [plaats 1] met ingang van 19 maart 2025;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met al degenen die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en al hetgeen zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt, alsmede het gehuurde, onder afgifte van alle sleutels van het gehuurde, geheel ter vrije beschikking aan Woongroen te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 775,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2025.