Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 23/830, UTR 23/833, UTR 23/834 en UTR 23/835
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 februari 2025 in de zaak tussen
[eiseres] B .V., uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B . Olieman).
Inleiding
1.1
In de beschikking van 19 februari 2022 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van diverse onroerende zaken in [plaats] , gemeente [gemeente] voor het belastingjaar 2022 naar de waardepeildatum 1 januari 2021 als volgt vastgesteld:
Zaaknummer
Woning/niet-woning
Object
Vastgestelde waarde
UTR 23/830
Niet-woning
[straat 1] [nummeraanduiding 1] [plaats]
€ 325.000,-
UTR 23/833
Woning
[straat 2] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 1]
€ 80.000,-
UTR 23/834
Woning
[straat 2] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 2]
€ 80.000,-
UTR 23/835
Woning
[straat 2] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 3]
€ 73.000,-
1.2
De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenares van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
1.3
In de uitspraak op bezwaar van 26 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de objecten gehandhaafd.
1.4
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend.
1.5
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 13 januari 2025. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [A] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Beoordeling van de rechtbank
2. Het door gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
3. Pas op de zitting wordt door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 13 oktober 2023 en op 6 november 2023 doorgezonden) heeft de gemachtigde van eiseres echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar en de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.
Beoordelingskader niet-woningen
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.
6. De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
Het geschil over het object [straat 1] [nummeraanduiding 1] (UTR 23/830)
7. De onroerende zaak aan de [straat 1] [nummeraanduiding 1] in [plaats] , gemeente [gemeente] is een winkel met een pantry. Het object heeft als bouwjaar 1960 en is in 2009 gerenoveerd. Het object en heeft een oppervlakte van 185 m².
8. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2021. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 325.000,-.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
9. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 25.480,- per jaar (huurwaarde per m²: € 182,-). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats] rondom de waardepeildatum. De heffingsambtenaar onderbouwt deze huurwaarde met vier verglijkbare huurtransacties en het eigen huurcijfer.
10. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 11,2. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met drie, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd die voldoende vergelijkbaar zijn en waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De getaxeerde huurwaarde per m² ligt boven de getaxeerde huurwaarden van de referentieobjecten maar aanzienlijk lager dan de voor het object zelf gerealiseerde huur. De kapitalisatiefactor valt binnen de bandbreedte van de kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten.
11. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
12. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de huurwaarde per m² is weggevallen in de matrix. De huurwaarde per m² voor het object ( [straat 1] [nummeraanduiding 1] ) is
€ 2.038,-. Voor de referentieobjecten is de huurwaarde als volgt: [straat 1] [nummeraanduiding 3] € 2.302,- per m², [straat 1] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2] € 1.385,- per m², [straat 1] [nummeraanduiding 5/letteraanduiding 1] € 1.397,- per m², [straat 3] [nummeraanduiding 6] € 1.038,- per m² en [straat 4] [nummeraanduiding 7/letteraanduiding 3] € 1.445,- per m². De rechtbank zal deze toelichting bij haar beoordeling meenemen.
€ 2.038,-. Voor de referentieobjecten is de huurwaarde als volgt: [straat 1] [nummeraanduiding 3] € 2.302,- per m², [straat 1] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2] € 1.385,- per m², [straat 1] [nummeraanduiding 5/letteraanduiding 1] € 1.397,- per m², [straat 3] [nummeraanduiding 6] € 1.038,- per m² en [straat 4] [nummeraanduiding 7/letteraanduiding 3] € 1.445,- per m². De rechtbank zal deze toelichting bij haar beoordeling meenemen.
Beroepsgronden
De gebruiksoppervlakte
13. Eiseres voert aan dat het gebruiksoppervlakte niet klopt. In de vorige zaak met betrekking tot hetzelfde object had de winkel een oppervlakte van 185 m². In deze zaak 140 m². In de vorige zaak was er sprake van een pantry, nu van een magazijn. Het moet een pantry zijn. Eiseres geeft aan dat dit aantoont dat de matrix niet klopt en verzoekt deze van geen betekenis te verklaren.
14. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat het totale oppervlakte rond de 200 m² ligt. De winkel is 140 m², het magazijn is 60 m². De pantry is meegenomen als magazijn. Als het teruggezet moet worden naar pantry, wordt de waarde hoger. Daarnaast moet de eindwaarde beoordeeld worden en die is volgens de heffingsambtenaar niet te hoog. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Dat de winkel nu voor minder m² is meegenomen dan in de vorige zaak en de pantry als magazijn is gewaardeerd is niet ten nadele van eiseres. De 3 m² verschil in het totaal oppervlak is verwaarloosbaar. De beroepsgrond slaagt niet.
De huurwaarde
15. Eiseres voert aan dat het door de heffingsambtenaar gehanteerde gerealiseerde huurwaarde van het object niet klopt. Dit is te hoog. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat dit door de huurder door middel van een huurinlichtingenformulier is doorgegeven. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De huurinformatie is op de zitting gecheckt. De rechtbank heeft geen reden om aan te nemen dat de informatie van de heffingsambtenaar onjuist is. Daarnaast zou eiseres als eigenaar van het object op de hoogte kunnen en moeten zijn van de eigen huurinformatie. De beroepsgrond slaagt niet.
De kapitalisatiefactor
16. Eiseres voert aan dat de kapitalisatiefactor te hoog is. In 2021 was de kapitalisatiefactor volgens eiseres 10,1 en nu 11,2. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de kapitalisatiefactor in 2021 11,2 was en geen 10,1. Daarnaast geeft de heffingsambtenaar aan dat eiseres met geen enkele onderbouwing komt waarom de kapitalisatiefactor en daarmee de waarde te hoog is. De rechtbank kan dit volgen. Wat eiseres naar voren heeft gebracht kan niet leiden tot de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Leegstandsrisico en corona
17. Eiseres voert aan dat het onduidelijk is hoe de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met het leegstandsrisico. Daarnaast was er sprake van corona. De rechtbank is van oordeel dat corona weliswaar invloed had op de markt, maar dat dit is verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentiepanden. Ook voor het leegstandsrisico geldt dat dit verdisconteerd is in de verkoopcijfers. De beroepsgrond slaagt niet.
Aktes en huurinformatieformulieren
18. Eiseres voert aan dat zij de aktes niet heeft kunnen vinden bij het Kadaster. Zij heeft aan de heffingsambtenaar verzocht deze te overleggen, maar dat is niet gebeurt. Daarnaast zijn de huurinformatieformulieren niet overlegd.
19. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de informatie in het Kadaster openbaar is, dus iedereen kan daarin kijken. Huurinlichtingenformulieren zijn niet door de heffingsambtenaar overlegd omdat er dan gezien de privacy zoveel weggelakt had moeten worden dat alleen het huurcijfer nog zichtbaar was. Er is daarom gekozen om alleen het huurcijfer te delen. De rechtbank kan dit volgen en voegt daaraan toe dat het geen verplichting is van de heffingsambtenaar om openbare informatie te verstrekken. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
20. De beroepsgronden van eiseres slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Beoordelingskader woningen
21. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
22. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
Het geschil over de woning aan de [straat 2] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 1] / [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 2] en [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 3] (UTR 23/833 t/m UTR 23/835
23. De woningen zijn bovenwoningen. De woningen aan de [straat 2] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 1] / [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 2] hebben een oppervlakte van 46 m² en de woning aan de [straat 2] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 3] heeft een oppervlakte van 42 m².
24. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2021. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
1 januari 2021. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
25. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [straat 5] [nummeraanduiding 8] , verkocht op 2 december 2020 voor € 136.000,-;
- [straat 1] [nummeraanduiding 9] , verkocht op 17 maart 2021 voor € 155.000,-;
- [straat 1] [nummeraanduiding 10/letteraanduiding 1] , verkocht op 17 mei 2021 voor € 150.000,-.
Beoordeling van het geschil
26. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen/bovenwoningen zijn, die in [plaats] zijn gelegen, en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
27. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
De referentiewoningen
28. Eiseres voert aan dat de referentiewoningen niet goed vergelijkbaar zijn. [straat 5] [nummeraanduiding 8] is een etagewoning en lijkt totaal niet op de woningen. Volgens eiseres staat deze referentiewoning erbij om de m²-prijs omhoog te krijgen. [straat 1] [nummeraanduiding 9] en [nummeraanduiding 10/letteraanduiding 1] zijn nieuwere appartementen en hebben een m²-prijs van € 1.530,-/€ 1.600,-. Het appartement van eiseres is gebouwd in 1950 en zij heeft er drie kippenhokken van gemaakt. Een m²-prijs van € 1.746,- is volgens eiseres te hoog. Daarnaast worden de woningen van eiseres vergeleken met veel duurdere woningen. Als je woningen waardeert van rond de € 80.000,- moet je deze ook vergelijken met referentiewoningen van rond de € 80.000,-. Volgens eiseres zijn die er genoeg.
29. De heffingsambtenaar kan eiseres niet volgen in haar stelling dat er veel appartementen zijn om mee te vergelijken. [straat 5] [nummeraanduiding 8] is inderdaad een iets ander object. De heffingsambtenaar geeft aan dat deze eventueel uit de vergelijking gehaald kan worden. De referentiewoningen aan de [straat 1] liggen in dezelfde straat. [straat 1] [nummeraanduiding 10/letteraanduiding 1] is ook onderdeel van een ABC en gerenoveerd. Dit is dus eigenlijk nieuwbouw net als de woningen, die in 2020 zijn gerenoveerd. Volgens de heffingsambtenaar zijn waardes van
€ 80.000,- en € 73.000,- niet te hoog.
€ 80.000,- en € 73.000,- niet te hoog.
30. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen, gelet op de toelichting van de heffingsambtenaar op de zitting, voldoende vergelijkbaar zijn. Er zullen weinig appartementen uit 1950 zijn die in 2020 zijn gerenoveerd. Een vergelijking met appartementen uit 1960/1970 is niet onrealistisch. De m²-prijs van de woningen ligt in lijn met de omvang van de referentiewoningen. De referentiewoningen aan de [straat 1] hebben een gebruiksoppervlakte van 99 en 94 m² met een m²-prijs van € 1.530,-/€ 1.600,-. De woningen hebben een gebruiksoppervlakte van 46 en 42 m² met een m²-prijs van € 1.746,-/€ 1.748,-. Dit is goed te verklaren gezien het afnemend grensnut. De woning aan de [straat 5] [nummeraanduiding 8] is 54 m² en heeft een m²-prijs van € 2.475,-. Hiermee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
31. Eiseres voert aan dat er bij referentiewoning [straat 1] [nummeraanduiding 10/letteraanduiding 1] geen berging vermeld staat terwijl die er wel is. De berging is volgens eiseres niet meegenomen om de prijs omhoog te krijgen. Al dit soort woningen hebben een berging, dat volgt uit het bouwbesluit. De heffingsambtenaar ontkend dat er bij [straat 1] [nummeraanduiding 10/letteraanduiding 1] een berging aanwezig is en voegt daaraan toe dat niet alle appartementen in die omgeving een berging hebben. De rechtbank is van oordeel dat de enkele stelling van eiseres dat er bij [straat 1] [nummeraanduiding 10/letteraanduiding 1] een berging is aanwezig onvoldoende is en niet kan leiden tot een gegrond beroep. Een verwijzing naar het bouwbesluit is niet relevant aangezien er geen sprake is van een planologische toetsing.
Conclusie en gevolgen
32. De beroepsgronden van eiseres slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Duur van de procedure en verzoek schadevergoeding
33. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst de verzoeken aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
34. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep redelijk.
35. Onder verwijzing naar rechtsoverwegingen 15 tot en met 22 van de uitspraak van deze rechtbank van 20 november 2023 [2] , stelt de rechtbank vast dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde van eiseres en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken kunnen niet of niet tijdig op zitting worden behandeld, omdat hij geen ruimte heeft in zijn agenda. De handelwijze van de gemachtigde van eiseres leidt noodzakelijkerwijs tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Deze handelwijze kan aan eiseres worden toegerekend. Gelet op het grote aantal door de gemachtigde van eiseres ingediende beroepen, afgezet tegen zijn beperkte beschikbaarheid voor zittingen is de rechtbank van oordeel dat de redelijke termijn moet worden verlengd met 12 maanden.
36. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift (25 februari 2022) en de dag van deze uitspraak zit (afgerond) 2 jaar en 11 maanden. Dit leidt tot de conclusie dat in deze zaken de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding moet worden afgewezen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es - de Vries, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 februari 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 februari 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.