Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 24/4706 en UTR 24/7905
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 februari 2025 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B. Olieman).
Verder heeft als partij aan de zaak deelgenomen:
De Staat der Nederlanden (de minister voor Rechtsbescherming).
Inleiding
1.1
In de beschikking van 15 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van diverse onroerende zaken in [plaats] , gemeente [gemeente] voor het belastingjaar 2020 naar de waardepeildatum 1 januari 2019 als volgt vastgesteld:
Zaaknummer
Woning/niet-woning
Object
Vastgestelde waarde
UTR 24/4706
Niet-woning
[straat 1] [nummeraanduiding 1] [plaats]
€ 381.000,-
UTR 24/7905
Woning
[straat 2] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 1] (incl [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 2] en [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 3] )
€ 49.000,-
1.2
De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenares van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
1.3
In de uitspraak op bezwaar van 22 juni 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de objecten gehandhaafd.
1.4
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend.
1.5
Op 13 augustus 2021 heeft de rechtbank het beroep van eiseres niet-ontvankelijk verklaard. Eiseres heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. Met de uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 29 augustus 2023 is het hoger beroep gegrond verklaard en is de zaak teruggewezen naar de rechtbank voor een nieuwe behandeling.
1.6
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 13 januari 2025. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [A] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Beoordeling van de rechtbank
2. Het door gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
3. Pas op de zitting wordt door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 7 november 2024 en op dezelfde dag doorgezonden met een verzoek om reactie) heeft de gemachtigde van eiseres echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar en de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.
Beoordelingskader niet-woningen
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.
6. De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
Het geschil over het object [straat 1] [nummeraanduiding 1] (UTR 24/4706)
De feiten
7. De onroerende zaak aan de [straat 1] [nummeraanduiding 1] in [plaats] , gemeente [gemeente] is een winkel met een pantry. Het object heeft als bouwjaar 1960 en is in 2009 gerenoveerd. Het object en heeft een oppervlakte van 185 m².
Het geschil
8. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2019. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 381.000,-.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
9. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 34.040,- per jaar (huurwaarde per m²: € 184,-). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats] rondom de waardepeildatum. De heffingsambtenaar onderbouwt deze huurwaarde met vier verglijkbare huurtransacties en het eigen huurcijfer.
10. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 11,1. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met vier, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn gelegen in dezelfde straat op een A1/A2 locatie in [plaats] en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De getaxeerde huurwaarde per m² ligt boven de getaxeerde huurwaarden van de referentieobjecten maar aanzienlijk lager dan de voor het object zelf gerealiseerde huur. De kapitalisatiefactor valt binnen de bandbreedte van de kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten.
11. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Beroepsgronden
Huurwaarde en kapitalisatiefactor
12. Eiseres voert aan dat de laagste huur van de huurreferenties (€ 115,- per m²) gehanteerd moet worden. Alle referenties aan de [straat 1] hebben een lagere huur terwijl er grotere en kleinere referenties zijn gebruikt. Daarnaast voert eiseres aan dat het object een kapitalisatiefactor heeft van 11,1 terwijl de referentieobjecten verderop in de straat een kapitalisatiefactor 10,4 hebben. Eiseres wil dat er een huurwaarde van € 115,- per m² gehanteerd wordt met een kapitalisatiefactor 10,8. Eiseres bepleit een waarde van
€ 249.000,-.
€ 249.000,-.
13. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat eiseres niet moet vergelijken met alleen de laagste huurwaarde per m² maar ook naar de ligging van de referentieobjecten moet kijken. De heffingsambtenaar heeft onbetwist gesteld dat de onderste drie huurreferenties ( [straat 1] [nummeraanduiding 3] , [nummeraanduiding 4] en [nummeraanduiding 5] ) qua ligging het beste te vergelijken zijn met het object. De huurwaardes van deze objecten liggen in lijn met de huurwaarde van het object. De andere huurreferenties hebben een slechtere ligging en daaruit volgt een lagere huurwaarde per m² en een lagere kapitalisatiefactor. De rechtbank kan dit volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Zakelijke vastgoedkaarten
14. Eiseres voert aan dat zij de zakelijke vastgoedkaarten wil hebben van de gebruikte verkoopreferenties. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat hij die niet heeft en ze dus ook niet kan overleggen. De rechtbank kan dit volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Opslag
15. Eiseres voert aan dat de referentieobjecten een opslag hebben op de eerste verdieping, op de begane grond, in de kelder, of ze hebben een kantoor. Het object heeft alleen een pantry. Opslag is verkapte winkelruimte, het klopt niet dat opslag laag wordt gewaardeerd en de pantry bij het object op € 110,- per m².
16. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd weersproken dat opslag of kantoor gedeelten verkapte winkelruimte is. Hij heeft toegelicht dat veel winkels uit de jaren 60, zoals de objecten aan de [straat 1] , vaste scheidingswanden hebben tussen winkelruimte en bijvoorbeeld opslag. Dat vormt een grote belemmering als men de opslag bij de winkelruimte zou willen betrekken. De opslag en kantoren liggen vaak aan de achterkant van de objecten. Er zit een draagmuur in het winkelgedeelte. Bij de kelders is dat hetzelfde. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Leegstand
17. Eiseres voert niet duidelijk is hoe het leegstandsrisico is meegenomen in de waardering. Dat moet duidelijk en inzichtelijk zijn met een historisch, actueel en toekomstig overzicht. Daarnaast speelde corona een rol. In die tijd waren de winkels gesloten.
18. De heffingsambtenaar voert aan dat de bovenste drie referentieobjecten zijn gebruikt omdat deze zijn verkocht rondom de waardepeildatum. Het leegstandsrisico is verdisconteerd in de verkoopprijzen. De rechtbank kan dit volgen. Daarnaast gaat het om waardepeildatum 1 januari 2019. Corona speelde toen nog geen rol.
Conclusie en gevolgen
19. De beroepsgronden van eiseres slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Beoordelingskader woningen
20. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
21. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
Het geschil over de woning aan de [straat 2] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 1] (incl [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 2] en [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 3] ) (UTR 24/7905)
De feiten
22. De woning is een in appartement in aanbouw. De woning heeft een inhoud van 357 m³.
Het geschil
23. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2019. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 49.000,-.
1 januari 2019. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 49.000,-.
Beoordeling van het geschil
24. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [straat 1] [nummeraanduiding 6/letteraanduiding 1] , verkocht op 23 april 2019 voor € 161.250,-;
- [straat 1] [nummeraanduiding 7] , verkocht p 3 december 2018 voor € 175.000,-;
- [straat 1] [nummeraanduiding 8] , verkocht op 18 februari 2019 voor € 149.000,-;
- [straat 1] [nummeraanduiding 9/letteraanduiding 1] , verkocht op 28 december 2018 voor € 160.000,-.
25. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen/bovenwoningen zijn, die in [plaats] zijn gelegen, en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Door de getaxeerde waarde (€ 162.078,-) met € 113.000,- te verminderen heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met het feit dat de woning nog in aanbouw is. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
26. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
De (rest)waarde van de woning
27. Eiseres voert aan dat zij niet begrijpt hoe de heffingsambtenaar aan de vastgestelde warde van € 49.000,- is gekomen. De woning was op 1 januari 2019 gesloopt. Volgens eiser heeft de woning een bepaalde grondwaarde. Eiseres heeft gevraagd om de grondstaffel, maar heeft deze niet gekregen. Volgens eiseres moet er gekeken worden naar de waarde van de grond min de sloopkosten van de opstallen. Eiseres bepleit een waarde van € 24.000,-.
28. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de waarde van € 162.000,- is afgeleid van de referentiewoningen. Dan is er gekeken naar welke investering er nodig is om op hetzelfde niveau te komen. Het gaat niet om hoeveel kosten iemand heeft maar om hoeveel investering iemand nodig heeft. Daarnaast lag er een splitsingsvergunning voor drie appartementen, dat vertegenwoordigd ook een bepaalde waarde. De constructie aan de buitenkant is volgens de heffingsambtenaar minstens € 49.000,- waard. Dat er gekeken moet worden naar de grondwaarde kan de heffingsambtenaar niet volgen, appartementen hebben geen grond. De rechtbank kan dit volgen. Er is in relatie tot de referentiewoningen voldoende onderbouwd dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
De aktes en vastgoedkaarten
29. Eiseres voert aan dat zij de aktes niet heeft kunnen vinden bij het Kadaster. Eiseres heeft dit met haar pinpointbrief van 8 november 2023 opgevraagd bij de heffingsambtenaar maar niet ontvangen. Zij kan nu de gegevens niet controleren. Daarnaast voert eiseres aan dat zij de vastgoedkaarten mist.
30. De heffingsambtenaar voert aan dat de vastgoedkaarten niet zijn gebruikt bij de waardebepaling. Dan worden ze ook niet geleverd. Daarnaast is de informatie in het Kadaster openbaar, dus iedereen kan daarin kijken. De rechtbank kan dit volgen en voegt daaraan toe dat het geen verplichting is van de heffingsambtenaar om openbare informatie te verstrekken. De beroepsgrond slaagt niet.
Transportdatum in plaats van verkoopdatum
31. Eiseres voert aan dat de transportdatum is gebruikt in plaats van de verkoopdatum. Dit is een nieuwe grond die pas op zitting is aangevoerd. Zoals de rechtbank in overweging 2 en 3 van deze uitspraak heeft overwogen is dat in strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat deze beroepsgrond dan ook buiten beschouwing.
Conclusie en gevolgen
32. De beroepsgronden van eiseres slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Duur van de procedure en verzoek schadevergoeding
33. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst de verzoeken aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
34. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep redelijk.
35. Onder verwijzing naar rechtsoverwegingen 15 tot en met 22 van de uitspraak van deze rechtbank van 20 november 2023 [2] , stelt de rechtbank vast dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde van eiseres en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken kunnen niet of niet tijdig op zitting worden behandeld, omdat hij geen ruimte heeft in zijn agenda. De handelwijze van de gemachtigde van eiseres leidt noodzakelijkerwijs tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Deze handelwijze kan aan eiseres worden toegerekend. Gelet op het grote aantal door de gemachtigde van eiseres ingediende beroepen, afgezet tegen zijn beperkte beschikbaarheid voor zittingen is de rechtbank van oordeel dat de redelijke termijn moet worden verlengd met 12 maanden.
36. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift (20 maart 2020) en de dag van deze uitspraak zit (afgerond) 5 jaar. Dit leidt tot de conclusie dat in deze zaken de redelijke termijn is overschreden met 2 jaar en dat een schadevergoeding moet worden toegekend.
B
erekening van de vergoeding
erekening van de vergoeding
37. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Op grond van het overgangsrecht is die bepaling in deze zaak niet van toepassing, omdat de redelijke termijn voor 1 januari 2024 is aangevangen. [3] Daarom geldt hier nog het oude wettelijke tarief van
€ 500,- per half jaar.
€ 500,- per half jaar.
38. Als de verlenging van de termijn evenredig verdeeld wordt over de periodes die de heffingsambtenaar en rechtbank mogen doen over hun procedures, betekent dat dat de bezwaarprocedure 3 maanden langer had mogen duren en de beroepsprocedure 9 maanden.
39. De bezwaarfase heeft afgerond 4 maanden geduurd en heeft daarmee niet te lang geduurd. De overschrijding van de redelijke termijn is geheel te wijten aan de rechtbank. Dat leidt in dit geval tot een aanspraak op schadevergoeding van afgerond € 2.000,- te betalen door de Staat.
Proceskostenvergoeding
40. Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er ook aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken. De rechtbank volgt daarin het uitgangspunt van de Hoge Raad [4] om 1 punt toe te kennen met wegingsfactor 0,25. Omdat het beroep ongegrond is, worden er geen andere punten toegekend. 1 punt heeft in beroep een waarde van € 907,-. In totaal wordt dus
€ 907,- x 0,25 = € 226,75 toegekend. De proceskosten komen voor de rekening van de Staat. De Staat moet € 226,75 aan eiseres vergoeden.
€ 907,- x 0,25 = € 226,75 toegekend. De proceskosten komen voor de rekening van de Staat. De Staat moet € 226,75 aan eiseres vergoeden.
41. De rechtbank wijst de Staat erop dat zij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en immateriële schadevergoeding uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiseres. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.
Griffierecht
42. Voor de vergoeding van het griffierecht sluit de rechtbank aan bij het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 2024. [5] Nu het verzoek om immateriële schadevergoeding is gedaan vóór de datum van dit arrest en de redelijke termijn al vóór deze datum was overschreden, zal de rechtbank de Staat opdragen het voor de behandeling van haar beroep betaalde griffierecht aan eiseres te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de Staat tot het betalen van € 2.000,- schadevergoeding aan eiseres;
- veroordeelt de Staat tot betaling van € 226,75 aan proceskosten aan eiseres;
- bepaalt dat de Staat het griffierecht van € 354,- aan eiseres moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es - de Vries, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 februari 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 februari 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.