Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 23/5752, UTR 23/5755, UTR 23/5757 t/m UTR 23/5779
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 maart 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: K. Vos).
Inleiding
1.1.
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van diverse woningen in regio [plaats 1] voor het belastingjaar 2023 naar de waardepeildatum 1 januari 2022 als volgt vastgesteld:
Zaaknummer
Woning/niet-woning
Object
WOZ-waarde
UTR 23/5752
Woning
[adres 1] [plaats 1]
€ 519.000,-
UTR 23/5755
Woning
[adres 2] [plaats 1]
€ 267.000,-
UTR 23/5757
Woning
[adres 3] [plaats 2]
€ 403.000,-
UTR 23/5758
Woning
[adres 4] [plaats 2]
€ 403.000,-
UTR 23/5759
Woning
[adres 5] [plaats 2]
€ 504.000,-
UTR 23/5760
Woning
[adres 6] [plaats 2]
€ 445.000,-
UTR 23/5761
Woning
[adres 7] [plaats 2]
€ 389.000,-
UTR 23/5762
Woning
[adres 8] [plaats 2]
€ 370.000,-
UTR 23/5763
Woning
[adres 9] [plaats 2]
€ 685.000,-
UTR 23/5764
Woning
[adres 10] [plaats 1]
€ 355.000,-
UTR 23/5765
Niet-woning
[adres 11] [plaats 3]
€ 279.000,-
UTR 23/5766
Woning
[adres 12] [plaats 3]
€ 269.000,-
UTR 23/5767
Woning
[adres 13] [plaats 3]
€ 269.000,-
UTR 23/5768
Woning
[adres 14] [plaats 3]
€ 413.000,-
UTR 23/5769
Woning
[adres 15] [plaats 1]
€ 286.000,-
UTR 23/5770
Woning
[adres 16] [plaats 1]
€ 293.000,-
UTR 23/5771
Woning
[adres 17] [plaats 1]
€ 311.000,-
UTR 23/5772
Woning
[adres 18] [plaats 1]
€ 418.000,-
UTR 23/5773
Woning
[adres 19] [plaats 1]
€ 317.000,-
UTR 23/5774
Woning
[adres 20]
€ 379.000,-
UTR 23/5775
Woning
[adres 21] [plaats 2]
€ 545.000,-
UTR 23/5776
Woning
[adres 22] ( [adres 23] ) [plaats 1]
€ 513.000,-
UTR 23/5777
Woning
[adres 24] [plaats 1]
€ 513.000,-
UTR 23/5778
Woning
[adres 25] [plaats 1]
€ 513.000,-
UTR 23/5779
Woning
[adres 26] (bovenwoning) [plaats 1]
€ 568.000,-
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woningen ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
1.3.
In de uitspraak op bezwaar van 3 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarden gehandhaafd.
1.4.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend.
1.5.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 27 januari 2025. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [A] en [B] (taxateurs van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Beoordeling van de rechtbank
2. Het door gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
3. Pas op de zitting wordt door de gemachtigde van eiser concreet gemaakt waarom eiser het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 28 oktober 2024 en doorgezonden op 29 oktober 2024 met een verzoek om reactie) heeft de gemachtigde van eiser echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar en de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.
Beoordelingskader met betrekking tot de niet-woning
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.
6. De rechtbank zal wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
Het geschil over het object [adres 11] in [plaats 3] (UTR 23/5765)
7. In de onroerende zaak aan de [adres 11] in [plaats 3] is een restaurant gevestigd met een opslag en een woning. Het object is gelegen op een B1 locatie in het centrum van [plaats 3] . Het object heeft als bouwjaar 1928 en is in 1979 gerenoveerd. Het restaurant heeft een gebruiksoppervlakte van 67 m², de opslag een gebruiksoppervlakte van 35 m² en de woning een oppervlakte van 63 m².
8. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 199.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 279.000,-.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
9. De heffingsambtenaar is bij het restaurant inclusief opslag uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 12.705,- per jaar (huurwaarde per m²: € 125,-). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats 1] rondom de waardepeildatum. De heffingsambtenaar onderbouwt deze huurwaarde met vier verglijkbare huurtransacties. De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De getaxeerde huurwaarde per m² valt onder de gerealiseerde huurwaarde per m² van de referentieobjecten.
10. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 11,3. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiser vergeleken met drie, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. Eén van de drie verkoopreferenties betreft de verkoop van het object zelf op 30 december 2022 (transactiedatum). De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Alle referentieobjecten zijn net als het object gelegen op een B1 locatie in het centrum van [plaats 3] . De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkooptransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De kapitalisatiefactor valt ruim onder de kapitalisatiefactor van de overige referentieobjecten.
In de hertaxatie in het kader van het beroep (de matrix) komt de heffingsambtenaar uit op een waarde in het economische verkeer van € 409.000,-. Dit is gebaseerd op de transactieprijs van € 425.000,-, met een transactiedatum 30 december 2022, gecorrigeerd naar waardepeildatum. Ook hieruit volgt overduidelijk dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van het object (€ 279.000,-) niet te hoog is vastgesteld.
11. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
De akte(s)
12. Eiser voert aan dat hij de akte met betrekking tot de verkoop van het object zelf niet heeft ontvangen van de heffingsambtenaar en dat hij deze ook niet heeft kunnen vinden in het register van het Kadaster. Volgens hem bestaat deze transactie niet. De overige aktes van de verkoopreferenties heeft eiser ook niet kunnen vinden. De heffingsambtenaar heeft op de zitting nog toegelicht dat het een transactie betreft van de cliënt van de gemachtigde en dat de akte meer dient ter bevestiging van de transactie, het voegt verder niets toe aan de in de matrix opgenomen gegevens. Daarnaast zijn de aktes openbaar te raadplegen. De heffingsambtenaar heeft alsnog een afschrift van de koopakte na de zitting aan de rechtbank gezonden. Omdat dit stuk te laat is ingediend zal de rechtbank dit buiten beschouwing laten. De rechtbank heeft echter geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de gegevens in de matrix. Vanuit eiser is er ook niets aangevoerd waaruit zou moeten blijken dat de gegevens in de matrix onjuist zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
13. De beroepsgronden van eiser slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Beoordelingskader met betrekking tot de woningen
14. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
15. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
Algemene beroepsgronden met betrekking tot de woningen
Het BAG gebruiksoppervlakte / de door de heffingsambtenaar gehanteerde gebruiksoppervlakte
16. Eiser voert aan dat de BAG gebruiksoppervlakte niet overeenkomt met de door de heffingsambtenaar in de matrix gehanteerde gebruiksoppervlakte. Hieruit volgt volgens eiser dat de m²-prijs van de referentiewoningen lager is. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de IWOZ-kaarten verkoopinformatie bevat van de makelaar. De BAG gebruiksoppervlakte wordt daarbij op een andere manier gemeten dan de gebruiksoppervlakte in het kader van de Wet WOZ. Zo wordt een berging bijvoorbeeld meegenomen in het gebruiksoppervlakte in de BAG. Bij de WOZ-waardevaststelling wordt een berging niet meegenomen bij het gebruiksoppervlak van de woning. De rechtbank kan de heffingsambtenaar in deze uitleg volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
IWOZ-kaarten en aktes
17. Eiser voert aan dat hij niet van alle referentiewoningen de IWOZ-kaarten heeft ontvangen. Ook kan hij van een aantal transacties de aktes niet vinden in het register van het Kadaster. Eiser twijfelt aan het bestaan van die transacties. De heffingsambtenaar voert aan dat het mogelijk is dat de IWOZ-kaarten snel van internet zijn gegaan na de verkoop. Ze zijn dan niet meer beschikbaar voor de heffingsambtenaar en dan kan hij ze ook niet overleggen. De aktes zijn in de openbare registers van het Kadaster te raadplegen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar in deze uitleg volgen en voegt hieraan toe geen reden te hebben om te twijfelen aan de gegevens die de heffingsambtenaar in de matrices heeft gebruikt. De enkele stelling van eiser is daarvoor onvoldoende. De beroepsgrond slaagt niet.
De waardering van de extra’s
18. Eiser voert aan dat de woningen geen extra’s hebben terwijl de referentiewoningen beschikken over bijvoorbeeld een dakterras, een dakkapel en een balkon. Hierdoor zijn de referentiewoningen volgens eiser niet vergelijkbaar. Een dakterras wordt gewaardeerd op
€ 3.600,-, een dakkapel op € 3.000,- en een balkon op € 600,-. Deze waardes zijn volgens eiser veel te laag waardoor de m²-prijzen van de woningen zonder deze extra’s omhoog gaan. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat hij zoekt naar de best vergelijkbare referentiewoningen. Dus als een woning geen extra’s heeft, probeert hij ook zoveel mogelijk referentiewoningen te gebruiken zonder extra’s. Als deze referenties niet voorhanden zijn, omdat dergelijke woningen niet verkocht zijn moet hij verder zoeken naar andere referentiewoningen die de woningen zo dicht mogelijk benaderen. De extra’s worden overal hetzelfde gewaardeerd. Dit om een zuivere vergelijking te krijgen. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met deze werkwijze een juiste uitvoering geeft aan de gehanteerde vergelijkingsmethode. De beroepsgrond slaagt niet.
Het geschil over de woning [adres 1] in [plaats 1] (UTR 23/5752)
19. De woning is een in 1920 gebouwde bovenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 95 m2.
20. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit een waarde van € 399.000,-
.De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 519.000,-.
1 januari 2022. Eiser bepleit een waarde van € 399.000,-
.De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 519.000,-.
21. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met 3 verkopen met eenzelfde ligging in [plaats 1] , te weten:
- [adres 27] , verkocht op 20 mei 2021 voor € 435.000,-;
- [adres 28] , verkocht op 14 juni 2021 voor € 475.000,-;
- [adres 29] , verkocht op 1 juli 2021 voor 539.000,-.
Beoordeling van het geschil
22. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te laag is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook bovenwoningen zijn, die een vergelijkbare ligging in [plaats 1] hebben, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua staat van onderhoud. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
23. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De gronden
24. Eiser heeft met betrekking tot deze woning enkel algemene gronden aangevoerd. De rechtbank verwijst daarvoor naar overwegingen 16 tot en met 18 van deze uitspraak.
Conclusie [adres 1] in [plaats 1]
25. De beroepsgronden van eiser slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de woning [adres 2] in [plaats 1] (UTR 23/5755)
26. De woning is een in 1970 gebouwde benedenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 110 m2.
27. Op zitting heeft eiser het beroep met betrekking tot deze woning ingetrokken. Dat betekent dat de rechtbank het beroep met betrekking tot deze woning niet meer hoeft te bespreken.
Het geschil over de woning [adres 3] en [adres 4] in [plaats 2] (UTR 23/5757 en UTR 23/5758)
28. De woningen zijn in 1919 gebouwde bovenwoningen. De woningen hebben heeft een gebruiksoppervlakte van 79 m2.
29. In geschil is de WOZ-waarde van de woningen op de waardepeildatum
1 januari 2021. Eiser bepleit een waarde van € 191.000,-
.De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 403.000,-.
1 januari 2021. Eiser bepleit een waarde van € 191.000,-
.De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 403.000,-.
30. Om de waarde van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met vier verkopen met eenzelfde ligging in de gemeente [plaats 3] , te weten:
- [adres 30] in [plaats 2] , verkocht op 12 september 2022 voor € 248.500,-;
- [adres 31] in [plaats 2] , verkocht op 18 juli 2021 voor € 335.000,-;
- [adres 32] in [plaats 3] , verkocht op 28 december 2022 voor € 342.500,-;
- [adres 33] in [plaats 3] , verkocht op 11 augustus 2021 voor € 280.000,-.
Beoordeling van het geschil
31. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen/boven-/beneden-woningen zijn, die in de gemeente [plaats 3] liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling ligging betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua bouwjaar en gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
32. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De referentiewoningen
33. Eiser voert aan dat de referentiewoningen niet goed vergelijkbaar zijn. [adres 32] heeft een tuin, deze is niet in de waardering meegenomen. [adres 30] en [adres 31] zijn appartementen, geen bovenwoningen. De woning aan de [adres 2] is volgens eiser goed vergelijkbaar met deze woning. De woningen hebben beide geen extra’s. Eiser bepleit daarom een waarde van € 191.000,-, gebaseerd op de m²-prijs van [adres 2] .
34. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat [plaats 2] / [plaats 3] een klein gebied is en dat er geen bovenwoningen te vinden waren die zijn verkocht binnen een jaar rond de waardepeildatum. Daarom is er ook vergeleken met appartementen. [adres 32] kan volgens de heffingsambtenaar geschrapt worden als referentiewoning. Dan blijven er nog drie referentiewoningen over en zit de woning van eiser nog steeds lager in de prijs per m². De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De heffingsambtenaar maakt hiermee aannemelijk dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie [adres 3] en [adres 4] in [plaats 2]
35. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de woning [adres 5] in [plaats 2] (UTR 23/5759)
36. De woning is een in 1923 gebouwde bovenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 160 m2.
37. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit een waarde van € 388.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 504.000,-.
1 januari 2022. Eiser bepleit een waarde van € 388.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 504.000,-.
38. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in gemeente [plaats 3] , te weten:
- [adres 34] in [plaats 3] , verkocht op 23 juni 2021 voor € 399.000,-;
- [adres 35] in [plaats 2] , verkocht op 28 juli 2021 voor € 575.000,-;
- [adres 36] in [plaats 2] , verkocht op 11 juli 2022 voor € 1.030.000,-.
Beoordeling van het geschil
39. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook bovenwoningen/appartementen zijn, die in dezelfde gemeente zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat kwaliteit, staat van onderhoud, en voorzieningenniveau betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua bouwjaar en gebruiksoppervlak. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
40. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De referentiewoningen
41. Eiser voert aan dat de bovenwoning vergeleken wordt met appartementen, waarvan één met een parkeerplaats. De parkeerplaats is in de matrix meegenomen voor
€ 12.500,- terwijl de buren een parkeerplaats hebben gekocht voor € 40.000,-. Hieruit volgt volgens eiser dat de parkeerplaats voor een veel te lage waarde is meegenomen in de matrix waardoor de m²-prijs van de referentiewoning hoger uitkomt. Eiser bepleit een waarde van
€ 388.000,-, gebaseerd op de m²-prijs van [adres 2] .
42. De heffingsambtenaar heeft uitgelegd dat een vergelijking met [adres 2] niet op gaat. Die woning is namelijk een stuk kleiner. De heffingsambtenaar heeft aangegeven niet bekend te zijn met de verkoop van de parkeerplaats. Voor de berekening maakt dit echter niets uit, die komt nog steeds uit. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt daaraan toe dat de waarde van een parkeerplaats geen invloed heeft op de m²-prijs van een woning, die wordt los gewaardeerd. De referentiewoningen zijn prima vergelijkbaar. Dat er appartementen zijn gebruikt in plaats van bovenwoningen doet daar niets aan af. De heffingsambtenaar kan alleen een vergelijking maken met verkochte woningen binnen een jaar rond waardepeildatum. Als daar geen of onvoldoende bovenwoningen bij zitten kunnen ook appartementen te gebruiken. De heffingsambtenaar maakt aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie [adres 5] in [plaats 2]
43. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de woning [adres 6] in [plaats 2] (UTR 23/5760)
44. De woning is een in 1923 gebouwde bovenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 96 m2.
45. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit een waarde van € 299.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 445.000,-.
1 januari 2022. Eiser bepleit een waarde van € 299.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 445.000,-.
46. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in gemeente [plaats 3] , te weten:
- [adres 37] in [plaats 2] , verkocht op 27 september 2021 voor € 322.500,-;
- [adres 38] in [plaats 2] , verkocht op 17 februari 2022 voor € 415.000,-;
- [adres 35] in [plaats 2] , verkocht op 28 juli 2021 voor € 575.000,-.
Beoordeling van het geschil
47. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook bovenwoningen/appartementen zijn, die in dezelfde gemeente zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat kwaliteit, staat van onderhoud, en voorzieningenniveau betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua bouwjaar en gebruiksoppervlak. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
48. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De referentiewoningen
49. Eiser voert aan dat de bovenwoning vergeleken wordt met appartementen. Eiser bepleit een waarde van € 299.000,-, gebaseerd op de m²-prijs van [adres 5] .
50. De heffingsambtenaar heeft op de zitting aangegeven geen aanvullende opmerkingen te hebben naar aanleiding van de gronden van eiser. De rechtbank is van oordeel dat een vergelijking met [adres 5] niet op gaat omdat die woning een stuk groter is. Daarnaast zijn de referentiewoningen prima vergelijkbaar. Dat er appartementen zijn gebruikt in plaats van bovenwoningen doet daar niets aan af. De heffingsambtenaar kan alleen een vergelijking maken met verkochte woningen binnen een jaar rond waardepeildatum. Als daar geen of onvoldoende bovenwoningen bij zitten is het prima om in plaats daarvan appartementen te gebruiken. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie [adres 6] in [plaats 2]
51. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de woning [adres 7] in [plaats 2] (UTR 23/5761)
52. De woning is een in 1923 gebouwde bovenwoning met een gebruiksoppervlakte van 85 m2.
53. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit een waarde van € 265.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 389.000,-.
1 januari 2022. Eiser bepleit een waarde van € 265.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 389.000,-.
54. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in gemeente [plaats 3] , te weten:
- [adres 37] in [plaats 2] , verkocht op 27 september 2021 voor € 322.500,-;
- [adres 38] in [plaats 2] , verkocht op 17 februari 2022 voor € 415.000,-;
- [adres 35] in [plaats 2] , verkocht op 28 juli 2021 voor € 575.000,-.
Beoordeling van het geschil
55. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook bovenwoningen/appartementen zijn, die in dezelfde gemeente zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat kwaliteit, staat van onderhoud, en voorzieningenniveau betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua bouwjaar en gebruiksoppervlak. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
56. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De referentiewoningen
57. Eiser voert aan dat de bovenwoning vergeleken wordt met appartementen. Eiser bepleit een waarde van € 265.000,-, gebaseerd op de m²-prijs van [adres 5] .
58. De heffingsambtenaar heeft op de zitting aangegeven geen aanvullende opmerkingen te hebben naar aanleiding van de gronden van eiser. De rechtbank is van oordeel dat een vergelijking met [adres 5] niet op gaat omdat die woning een stuk groter is. Daarnaast zijn de referentiewoningen prima vergelijkbaar. Dat er appartementen zijn gebruikt in plaats van bovenwoningen doet daar niets aan af. De heffingsambtenaar kan alleen een vergelijking maken met verkochte woningen binnen een jaar rond waardepeildatum. Als daar geen of onvoldoende bovenwoningen bij zitten is het prima om in plaats daarvan appartementen te gebruiken. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie [adres 7] in [plaats 2]
59. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de woning [adres 8] in [plaats 2] (UTR 23/5762)
60. De woning is een in 1927 gebouwde bovenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 100 m2.
61. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit een waarde van € 312.000,- . De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 370.000,-.
1 januari 2022. Eiser bepleit een waarde van € 312.000,- . De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 370.000,-.
62. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in gemeente [plaats 3] , te weten:
- [adres 39] in [plaats 2] , verkocht op 23 september 2021 voor € 511.000,-;
- [adres 34] in [plaats 3] , verkocht op 23 juni 2021 voor € 399.000,-;
- [adres 40] in [plaats 2] , verkocht op 19 oktober 2021 voor € 355.000,-.
Beoordeling van het geschil
63. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook bovenwoningen/appartementen zijn, die in dezelfde gemeente zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat kwaliteit en staat van onderhoud betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua bouwjaar en voorzieningenniveau. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
64. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De referentiewoningen
65. Eiser voert aan dat de bovenwoning vergeleken wordt met appartementen. Eiser bepleit een waarde van € 312.000,-, gebaseerd op de m²-prijs van [adres 5] .
66. De heffingsambtenaar heeft op de zitting aangegeven geen aanvullende opmerkingen te hebben naar aanleiding van de gronden van eiser. De rechtbank is van oordeel dat een vergelijking met [adres 5] niet op gaat omdat die woning een stuk groter is. Daarnaast zijn de referentiewoningen prima vergelijkbaar. Dat er appartementen zijn gebruikt in plaats van bovenwoningen doet daar niets aan af. De heffingsambtenaar kan alleen een vergelijking maken met verkochte woningen binnen een jaar rond waardepeildatum. Als daar geen of onvoldoende bovenwoningen bij zitten is het prima om in plaats daarvan appartementen te gebruiken. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie [adres 8]in [plaats 2]
67. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de woning [adres 9] in [plaats 2] (UTR 23/5763)
68. De woning is een in 1927 gebouwde bovenwoning met een dakkapel. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 221 m2.
69. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit een waarde van € 537.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 685.000,-.
1 januari 2022. Eiser bepleit een waarde van € 537.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 685.000,-.
70. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in gemeente [plaats 3] , te weten:
- [adres 41] in [plaats 2] , verkocht op 4 maart 2021 voor € 1.275.000,-;
- [adres 42] in [plaats 2] , verkocht op 22 januari 2021 voor € 675.000,-;
- [adres 43] in [plaats 2] , verkocht op 7 mei 2021 voor € 890.000,-.
Beoordeling van het geschil
71. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen in dezelfde gemeente zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat kwaliteit en ligging betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua bouwjaar, staat van onderhoud en voorzieningenniveau. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
72. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Afnemend grensnut
73. Eiser voert aan dat de woning een oppervlakte heeft van 221 m² met een m²-prijs van € 3.096,-. Bij de kleinere woning die hiervoor is behandeld ( [adres 5] ) is de
m²-prijs vastgesteld op € 3.122,-. Dat is volgens eiser niet met elkaar te rijmen. Afnemend grensnut wordt volgens eiser niet toegepast. Eiser verzoekt om de grondstaffel. Eiser bepleit een waarde van € 537.000,- voor de woning.
m²-prijs vastgesteld op € 3.122,-. Dat is volgens eiser niet met elkaar te rijmen. Afnemend grensnut wordt volgens eiser niet toegepast. Eiser verzoekt om de grondstaffel. Eiser bepleit een waarde van € 537.000,- voor de woning.
74. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat er voldoende ruimte zit tussen de m²-prijzen van de referentiewoningen en de woning van eiser. Daarnaast heeft hij aangegeven dat er geen grondstaffels zijn (bovenwoning).
75. De rechtbank is van oordeel dat een vergelijking met de m²-prijzen op basis van de WOZ-waarde van [adres 5] niet op gaat. Dit alleen al omdat een vergelijking met andere WOZ-waardes niet kan binnen de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ. Daarnaast betreft dit kleinere woningen waarvan de waardes afzonderlijk zijn vastgesteld met andere gehanteerde referentiewoningen. De door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen voor de waardebepaling van [adres 9] zijn goed vergelijkbaar. De referentiewoningen zijn kleiner dan de woning, wat het verschil in m²-prijzen verklaart (afnemend grensnut). De heffingsambtenaar maakt aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie [adres 8]in [plaats 2]
76. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de woning [adres 10] in [plaats 1] (UTR 23/5764)
77. De woning is een in 1925 gebouwde bovenwoning. De woning is in 2010 gerenoveerd. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 54 m2.
78. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit een waarde van € 168.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 355.000,-.
1 januari 2022. Eiser bepleit een waarde van € 168.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 355.000,-.
79. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met acht verkopen in [plaats 1] , te weten:
- [adres 44] , verkocht op 26 juli 2021 voor € 440.000,-;
- [adres 45] , verkocht op 6 mei 2021 voor € 430.000,-;
- [adres 46] , verkocht op 23 juli 2021 voor € 312.500,-;
- [adres 47] , verkocht op 12 april 2022 voor € 298.000,-;
- [adres 48] , verkocht op 24 augustus 2022 voor € 368.020,-;
- [adres 49] , verkocht op 10 juni 2022 voor € 330.000,-;
- [adres 50] , verkocht op 25 november 2021 voor € 385.000,-;
- [adres 51] , verkocht op 15 november 2021 voor € 350.650,-.
Beoordeling van het geschil
80. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook bovenwoningen/appartementen zijn, in [plaats 1] zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en kwaliteit betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua bouwjaar, staat van onderhoud en voorzieningenniveau. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
81. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Gronden [adres 10]
82. Eiser voert aan dat de referentiewoningen allemaal extra’s hebben. Daarnaast voert eiser aan dat de woning bij de KOUDV-factoren factor 3 heeft terwijl dit volgens hem allemaal factor 4 zou moeten zijn. Eiser bepleit een waarde van € 168.000,-, gebaseerd op de m²-prijs van [adres 5] .
83. De heffingsambtenaar voert aan dat alleen de referentiewoning aan de [straat ivm adres 45] een lagere m²-prijs heeft en dat die referentiewoning een slechte staat van onderhoud en een laag voorzieningenniveau heeft.
84. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de matrix en de toelichting daarop op de zitting aannemelijk maakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De gehanteerde referentiewoningen zijn goed vergelijkbaar. De m²-prijs van de woning ligt onder de gemiddelde gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen. Dat de KOUDV-factoren van de woning allemaal op 4 zouden moeten staan is een niet onderbouwde stelling van eiser en kan daarom ook niet worden gevolgd. Eiser bepleit een waarde die gebaseerd is op de m²-prijs van [adres 5] . Deze manier van waardebepaling sluit niet aan op de waardebepaling op grond van de Wet WOZ. Met betrekking tot de extra’s bij de referentiewoningen verwijst de rechtbank naar overweging 18 van deze uitspraak. De beroepsgronden slagen niet.
Conclusie [adres 10] in [plaats 1]
85. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de woningen [adres 12] en [adres 13] in [plaats 3] (UTR 23/5766 en 23/5767)
86. De woningen zijn in 1932 gebouwde bovenwoningen met een gebruiksoppervlakte van 60 m².
87. In geschil is de WOZ-waarde van de woningen op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit een waarde een waarde van € 187.000,- voor elke woning. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 269.000,-.
1 januari 2022. Eiser bepleit een waarde een waarde van € 187.000,- voor elke woning. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 269.000,-.
88. Om de waarde van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met vier verkopen in [plaats 3] , te weten:
- [adres 33] , verkocht op 11 augustus 2021 voor € 280.000,-;
- [adres 52] , verkocht op 10 september 2021 voor € 255.000,-;
- [adres 53] , verkocht op 4 november 2021 voor € 285.000,-;
- [adres 32] , verkocht op 28 december 2022 voor € 342.500,-.
Beoordeling van het geschil
89. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen in dezelfde wijk zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen qua gebruiksoppervlak, bouwjaar, kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningenniveau. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
90. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De waarde
91. Eiser voert aan dat de waarde van de woningen te hoog is vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 187.000,- voor de woningen, gebaseerd op de m²-prijs van [adres 5] .
92. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de waarde van de woningen absoluut niet te hoog is vastgesteld. De referentiewoningen aan de [adres 33] en [adres 32] zijn de beste referenties en laten dit goed zien. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De referentiewoningen zijn goed vergelijkbaar. De gemiddelde gecorrigeerde
m²-prijs van de referentiewoningen (€ 4.916,-) ligt ruim boven de m²-prijs van de woningen (€ 4.416,-). De heffingsambtenaar maakt hiermee aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie [adres 12] en [adres 13] in [plaats 3]
93. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de woning [adres 14] in [plaats 3] (UTR 23/5768)
94. De woning is een in 1923 gebouwde bovenwoning met een gebruiksoppervlakte van 130 m2.
95. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit een waarde van € 315.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 413.000,-.
1 januari 2022. Eiser bepleit een waarde van € 315.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 413.000,-.
96. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats 3] , te weten:
- [adres 33] , verkocht op 11 augustus 2021 voor € 280.000,-;
- [adres 52] , verkocht op 10 september 2021 voor € 255.000,-;
- [adres 53] , verkocht op 4 november 2021 voor € 285.000,-;
- [adres 32] , verkocht op 28 december 2022 voor € 342.500,-.
Beoordeling van het geschil
97. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen in dezelfde wijk zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua gebruiksoppervlak, bouwjaar, kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningenniveau. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
98. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Afnemend grensnut
99. Eiser voert aan dat de waarde te hoog is vastgesteld. Zij bepleit een waarde van
€ 315.000,-, gebaseerd op de m²-prijs van [adres 2] .
100. De heffingsambtenaar voert aan dat de vergelijking met de m²-prijs van [straat ivm adres 2] niet op gaat. De referentiewoning aan de [adres 32] is verkocht voor € 342.500,- en heeft een gebruiksoppervlakte van 71 m². De berekening van eiser zou ertoe leiden dat een woning die twee keer zo groot is een lagere waarde heeft. De heffingsambtenaar heeft ten opzichte van de referentiewoningen het afnemend grensnut toegepast en komt daarmee op een waarde voor de woning van € 3.146,- per m². De rechtbank kan dit volgen. Het afnemend grensnut komt tot uitdrukking in de m²-prijs van de woning en de referentiewoningen. Dit is ook niet weersproken door eiser. Door voor de woning een m²-prijs te hanteren die ruim onder de gemiddelde gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen ligt, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie [adres 14] in [plaats 3]
101. De beroepsgronden van eiser slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de woning [adres 15] in [plaats 1] (UTR 23/5769)
102. De woning is een in 1970 gebouwde bovenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 142 m2.
103. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 286.000,-.
1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 286.000,-.
104. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats 1] , te weten:
- [adres 54] , verkocht op 25 oktober 2021 voor € 330.000-,;
- [adres 55] , verkocht op 29 juni 2021 voor € 335.000,-;
- [adres 56] , verkocht op 28 september 2021 voor € 400.000,-;
- [adres 57] , verkocht op 9 februari 2022 voor € 395.000,-.
Beoordeling van het geschil
105. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua ligging, voorzieningenniveau en staat van onderhoud. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
106. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Fout in matrix?
107 . Eiser voert aan dat er een typefout in de matrix zit. Hij vergelijkt de m²-prijs van de woning met de m²-prijs van de woning aan de [adres 2] en komt dan uit op een waarde van € 345.000,-. Daarmee wil hij niet zeggen dat de waarde te laag is vastgesteld, maar wil hij duidelijk maken dat er een fout in de matrix zit. Het kan volgens eiser niet zo zijn dat [adres 2] een m²-prijs heeft van € 2.430,- en de woning een m²-prijs van
€ 2.018,-. De [adres 2] en de woning liggen bij elkaar in de buurt.
€ 2.018,-. De [adres 2] en de woning liggen bij elkaar in de buurt.
108. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat de m²-prijs aanzienlijk lager is dan de m²-prijs van de referentiewoningen. De m²-prijs is volgens de heffingsambtenaar realistisch vanwege de ligging op een bedrijventerrein boven een woonboulevard. Daarmee is de woning een uniek object. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Indien eiser toch bedoelt dat de waarde van de woning te laag is vastgesteld, is de rechtbank van oordeel dat eiser dit voor het eerst op de zitting betoogt. In dat geval laat de rechtbank het standpunt van eiser buiten beschouwing wegens strijd met de goede procesorde. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie [adres 15] in [plaats 1]
109. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de woning [adres 16] in [plaats 1] (UTR 23/5770)
110. De woning is een in 1925 gebouwde bovenwoning met een dakterras van 12 m². De woning is 2010 gerenoveerd. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 44 m2.
111. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit een waarde van € 138.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 293.000,-.
1 januari 2022. Eiser bepleit een waarde van € 138.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 293.000,-.
112. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met acht verkopen in [plaats 1] , te weten:
- [adres 44] , verkocht op 26 juli 2021 voor € 440.000,-;
- [adres 45] , verkocht op 6 mei 2021 voor € 430.000,-;
- [adres 46] , verkocht op 23 juli 2021 voor € 312.500,-;
- [adres 47] , verkocht op 12 april 2022 voor € 298.000,-;
- [adres 48] , verkocht op 24 augustus 2022 voor € 368.020,-;
- [adres 49] , verkocht op 10 juni 2022 voor € 330.000,-;
- [adres 50] , verkocht op 25 november 2021 voor € 385.000,-;
- [adres 51] , verkocht op 15 november 2021 voor € 350.650,-.
Beoordeling van het geschil
113. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook bovenwoningen/appartementen zijn, in [plaats 1] zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en kwaliteit betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua bouwjaar, staat van onderhoud en voorzieningenniveau. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
114. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De waarde
115. Eiser voert aan dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij bepleit een waarde van € 138.000,-, gebaseerd op de m²-prijs van de woning aan het [adres 5] .
116. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat de referentieobjecten allen voor ongeveer € 300.000,- verkocht zijn en dat de vastgestelde waarde van de woning van
€ 293.000,- niet te hoog is.
€ 293.000,- niet te hoog is.
117. De rechtbank is van oordeel dat de gehanteerde referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn. Door voor de woning een waarde per m² van € 6.612,- te hanteren, ten opzichte van een gemiddelde gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen van
€ 7.297,- maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
€ 7.297,- maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie [adres 16] in [plaats 1]
118. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de woning [adres 17] in [plaats 1] (UTR 23/5771)
119. De woning is een in 1925 gebouwde bovenwoning met een dakterras van 40 m². De woning is 2010 gerenoveerd. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 48 m2.
120. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit een waarde van € 149.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 311.000,-.
1 januari 2022. Eiser bepleit een waarde van € 149.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 311.000,-.
121. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met acht verkopen in [plaats 1] , te weten:
- [adres 44] , verkocht op 26 juli 2021 voor € 440.000,-;
- [adres 45] , verkocht op 6 mei 2021 voor € 430.000,-;
- [adres 46] , verkocht op 23 juli 2021 voor € 312.500,-;
- [adres 47] , verkocht op 12 april 2022 voor € 298.000,-;
- [adres 48] , verkocht op 24 augustus 2022 voor € 368.020,-;
- [adres 49] , verkocht op 10 juni 2022 voor € 330.000,-;
- [adres 50] , verkocht op 25 november 2021 voor € 385.000,-;
- [adres 51] , verkocht op 15 november 2021 voor € 350.650,-.
Beoordeling van het geschil
122. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook bovenwoningen/appartementen zijn, in [plaats 1] zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en kwaliteit betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua bouwjaar, staat van onderhoud en voorzieningenniveau. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
123. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De waarde
124. Eiser voert aan dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij bepleit een waarde van € 149.000,-, gebaseerd op de m²-prijs van de woning aan het [adres 5] .
125. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is in vergelijking met de referentiewoningen.
126. De rechtbank is van oordeel dat de gehanteerde referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn. Door voor de woning een waarde per m² van € 6.330,- te hanteren, ten opzichte van een gemiddelde gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen van
€ 7.297,- maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie [adres 17] in [plaats 1]
127. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de woning [adres 18] in [plaats 1] (UTR 23/5772)
128. De woning is een in 1925 gebouwde bovenwoning met een tuin van 25 m². De woning is 2010 gerenoveerd. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 60 m2.
129. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit een waarde van € 187.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 418.000,-.
1 januari 2022. Eiser bepleit een waarde van € 187.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 418.000,-.
130. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats 1] , te weten:
- [adres 58] , verkocht op 28 april 2022 voor € 450.000,-;
- [adres 59] , verkocht op 14 oktober 2021 voor € 430.000.-;
- [adres 60] , verkocht op 27 juli 2021 voor € 440.000,-.
Beoordeling van het geschil
131. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook benedenwoningen/appartementen zijn, in [plaats 1] zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging, kwaliteit en voorzieningenniveau betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua bouwjaar en staat van onderhoud. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
132. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De waarde
133. Eiser voert aan dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij bepleit een waarde van € 187.000,-, gebaseerd op de m²-prijs van de woning aan het [adres 5] . Daarnaast is eiser van mening dat de tuin geen meerwaarde heeft.
134. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is in vergelijking met de referentiewoningen.
135. De rechtbank is van oordeel dat de gehanteerde referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn. Door voor de woning een waarde per m² van € 6.330,- te hanteren, ten opzichte van een gemiddelde gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen van
€ 7.297,- maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De tuin is gewaardeerd op € 150,- per m², hetzelfde als de tuinen bij de referentiewoningen. Daarnaast heeft de waarde van een tuin geen invloed op de m²-prijs van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie [adres 18] in [plaats 1]
136. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de woning [adres 19] in [plaats 1] (UTR 23/5773)
137. De woning is een in 1923 gebouwd appartement met een dakterras van 6 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 52 m2.
138. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit een waarde van € 162.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 317.000,-.
1 januari 2022. Eiser bepleit een waarde van € 162.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 317.000,-.
139. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met acht verkopen in [plaats 1] , te weten:
- [adres 44] , verkocht op 26 juli 2021 voor € 440.000,-;
- [adres 45] , verkocht op 6 mei 2021 voor € 430.000,-;
- [adres 46] , verkocht op 23 juli 2021 voor € 312.500,-;
- [adres 47] , verkocht op 12 april 2022 voor € 298.000,-;
- [adres 48] , verkocht op 24 augustus 2022 voor € 368.020,-;
- [adres 49] , verkocht op 10 juni 2022 voor € 330.000,-;
- [adres 50] , verkocht op 25 november 2021 voor € 385.000,-;
- [adres 51] , verkocht op 15 november 2021 voor € 350.650,-.
Beoordeling van het geschil
140. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook bovenwoningen/appartementen zijn, in [plaats 1] zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en kwaliteit betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua bouwjaar, staat van onderhoud en voorzieningenniveau. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
141. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De waarde
142. Eiser voert aan dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij bepleit een waarde van € 162.000,-, gebaseerd op de m²-prijs van de woning aan het [adres 5] .
143. De heffingsambtenaar verwijst naar de taxatiematrix.
144. De rechtbank is van oordeel dat de gehanteerde referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn. Door voor de woning een waarde per m² van € 6.082,- te hanteren, ten opzichte van een gemiddelde gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen van
€ 7.297,- maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie [adres 19] in [plaats 1]
145. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de woning [adres 20] in [plaats 1] (UTR 23/5774)
146. De woning is een in 1923 gebouwd appartement met een dakterras van 16 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 62 m2.
147. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit een waarde van € 193.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 379.000,-.
1 januari 2022. Eiser bepleit een waarde van € 193.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 379.000,-.
148. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met acht verkopen in [plaats 1] , te weten:
- [adres 44] , verkocht op 26 juli 2021 voor € 440.000,-;
- [adres 45] , verkocht op 6 mei 2021 voor € 430.000,-;
- [adres 46] , verkocht op 23 juli 2021 voor € 312.500,-;
- [adres 47] , verkocht op 12 april 2022 voor € 298.000,-;
- [adres 48] , verkocht op 24 augustus 2022 voor € 368.020,-;
- [adres 49] , verkocht op 10 juni 2022 voor € 330.000,-;
- [adres 50] , verkocht op 25 november 2021 voor € 385.000,-;
- [adres 51] , verkocht op 15 november 2021 voor € 350.650,-.
Beoordeling van het geschil
149. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook bovenwoningen/appartementen zijn, in [plaats 1] zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en kwaliteit betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua bouwjaar, staat van onderhoud en voorzieningenniveau. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
150. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De waarde
151. Eiser voert aan dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij bepleit een waarde van € 193.000,-, gebaseerd op de m²-prijs van de woning aan het [adres 5] .
152. De heffingsambtenaar verwijst naar de taxatiematrix.
153. De rechtbank is van oordeel dat de gehanteerde referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn. Door voor de woning een waarde per m² van € 6.065,- te hanteren, ten opzichte van een gemiddelde gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen van
€ 7.297,- maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie [adres 19] in [plaats 1]
154. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de woning [adres 21] in [plaats 2] , gemeente [plaats 3] (UTR 23/5775)
155. De woning is een in 2013 gebouwde bovenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 120 m2.
156. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit een waarde van € 374.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 545.000,-.
1 januari 2022. Eiser bepleit een waarde van € 374.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 545.000,-.
157. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in gemeente [plaats 3] , te weten:
- [adres 61] in [plaats 2] , verkocht op 25 januari 2022 voor € 498.500,-;
- [adres 62] in [plaats 2] , verkocht op 9 september 2021 voor € 395.000,-;
- [adres 63] in [plaats 3] , verkocht op 1 november 2021 voor € 507.500,-.
Beoordeling van het geschil
158. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook bovenwoningen/appartementen zijn, in gemeente [plaats 3] zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en qua kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningenniveau betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua bouwjaar, ligging en gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
159. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De referentiewoningen
160. Eiser voert aan dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn. De referentiewoningen hebben allemaal een parkeerplaats. Eiser voert aan dat er vergeleken moet worden met woningen die ook geen parkeerplaats hebben. Eiser bepleit een waarde van € 374.000,-, gebaseerd op de m²-prijs van de woning aan het [adres 5] .
161. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn. Dat de referentiewoningen een parkeerplaats hebben doet daar niets aan af. De parkeerplaatsen worden namelijk apart gewaardeerd en hebben dus geen invloed op de m²-prijs van de woning of referentiewoningen. Door voor de woning een m²-prijs te hanteren die onder de m²-prijzen van de referentiewoningen ligt, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie [adres 21] in [plaats 2]
162. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de woning [adres 22] (bekend als [adres 23] ), [adres 24] en [adres 25] in [plaats 1] (UTR 23/5776 t/m UTR 23/5778)
163. De woningen zijn in 1904 gebouwde bovenwoningen. De woningen zijn in 2008 gerenoveerd. De woningen hebben een gebruiksoppervlakte van 98 m2.
164 . In geschil is de WOZ-waarde van de woningen op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit een waarde van € 238.000,- . De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 513.000,-.
1 januari 2022. Eiser bepleit een waarde van € 238.000,- . De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 513.000,-.
165. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met drie verkopen in [plaats 1] , te weten:
- [adres 64] , verkocht op 20 juni 2021 voor € 555.000,-;
- [adres 65] , verkocht op 4 januari 2022 voor € 611.000,-;
- [adres 29] , verkocht op 1 juli 2021 voor € 539.000,-.
Beoordeling van het geschil
166. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook bovenwoningen zijn, in dezelfde straat in [plaats 1] zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en qua bouwjaar, kwaliteit en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen qua staat van onderhoud en voorzieningenniveau. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
167. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De matrix met betrekking tot [adres 22]
168. Eiser voert aan dat zij de matrix met betrekking tot [adres 22] niet heeft ontvangen. Hij wil dat het beroep ten aanzien van deze woning daarom op een later moment behandeld wordt.
169. De rechtbank wijst dat verzoek af. Niet aannemelijk is gemaakt dat eiser de matrix met betrekking tot [adres 22] niet heeft ontvangen. Deze zit namelijk in dezelfde set stukken als de matrices van alle andere objecten die op deze zitting zijn behandeld en die eiser wel heeft ontvangen. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat eiser niet voorafgaand aan de zitting een concreet verzoek om de matrix met betrekking tot de woning aan de [adres 22] heeft gedaan. Omdat de woning aan de [adres 22] identiek is aan de woningen aan de [adres 25] en [adres 24] , en daarvoor dezelfde matrixen zijn gebruikt, die eiser ook heeft, zal de rechtbank de gronden die eiser heeft aangevoerd met betrekking tot [adres 25] en [adres 24] overnemen voor wat betreft [adres 22] .
De gronden met betrekking tot [adres 22] ( [adres 23] ), [adres 24] en [adres 25]
170. Eiser voert aan dat de waarde van de woningen te hoog is vastgesteld, de woningen zien er niet zo goed uit en hebben voor het voorzieningenniveau factor 2. Eiser bepleit een waarde van € 238.000,-, gebaseerd op de m²-prijs van [adres 2] .
171. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de referentiewoningen allemaal vergelijkbare woningen zijn in dezelfde straat. De m²-prijs van de woning van eiser is het laagst. De waarde van de woning is volgens de heffingsambtenaar zeker niet hoog vastgesteld. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix en de toelichting op de zitting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie [adres 22] ( [adres 23] ), [adres 24] en [adres 25] in [plaats 1]
172. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de woning [adres 26] in [plaats 1] (bovenwoning)(UTR 23/5779)
173. De woning is een in 1904 gebouwde bovenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 112 m2.
174. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 568.000,-.
1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 568.000,-.
175. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats 1] , te weten:
- [adres 66] , verkocht op 9 mei 2022 voor € 562.000,-;
- [adres 67] , verkocht op 24 mei 2021 voor € 575.000,-;
- [adres 68] , verkocht op 1 mei 2021 voor € 575.250,-;
- [adres 69] , verkocht op 19 november 2021 voor € 580.500,-.
Beoordeling van het geschil
176. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook bovenwoningen zijn, met eenzelfde ligging in [plaats 1] , niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en qua bouwjaar, kwaliteit en uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua staat van onderhoud en voorzieningenniveau. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
177. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Eiser heeft enkel algemene gronden aangevoerd. Hiervoor verwijst de rechtbank naar overwegingen 16 tot en met 18 van deze uitspraak. De beroepsgronden slagen niet.
Conclusie [adres 26] , in [plaats 1] (bovenwoning)
178. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het verzoek om vergoeding van de immateriële schade
179. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
180. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 29 maart 2023. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Beslissing
De rechtbank:
- het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 5 maart 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 5 maart 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.