ECLI:NL:RBMNE:2025:1205

• Datum uitspraak: 10 maart 2025
• Publicatiedatum: 20 maart 2025
• Zaaknummer: UTR 23/5956
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.W. Veenendaal
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 1 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ongegrond verklaring beroep tegen WOZ-waarde woning in Utrecht

Eiser maakte bezwaar tegen de vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning in Utrecht, die door verweerder was vastgesteld op €714.000,- en na bezwaar verlaagd naar €702.000,-. Eiser vorderde een lagere waarde van €636.000,-, stellende dat de referentiewoningen niet goed vergelijkbaar waren en dat factoren zoals de bouw van een appartementencomplex en een forse waardestijging niet waren meegenomen.

Verweerder onderbouwde de waarde met een taxatiematrix waarin drie vergelijkbare woningen werden aangevoerd, die recent waren verkocht en qua bouwjaar en type voldoende overeenkwamen. De rechtbank oordeelde dat verweerder voldoende aannemelijk had gemaakt dat de waarde niet te hoog was vastgesteld.

De rechtbank verwierp het betoog over de waardevermindering door het appartementencomplex, omdat verweerder aannemelijk had gemaakt dat dit geen negatief effect had. Ook de berekening van de grondwaarde op basis van de grondstaffel werd als correct beoordeeld.

De rechtbank benadrukte dat de WOZ-waarde jaarlijks opnieuw wordt vastgesteld op basis van actuele verkoopcijfers en dat een vergelijking met voorgaande jaren niet relevant is. Het beroep werd daarom ongegrond verklaard en er werd geen proceskostenveroordeling opgelegd.

Uitkomst: Het beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde van €702.000,- wordt ongegrond verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/5956

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 maart 2025 in de zaak tussen

[eiser] uit [woonplaats] , eiser

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht , verweerder

(gemachtigde: mr. P.E. Boersma).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van 25 oktober 2023.

1.1.

Verweerder heeft aan eiser voor het belastingjaar 2023 in de beschikking van
28 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [straat 1] [nummeraanduiding 1] te [plaats] vastgesteld op € 714.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen het primaire besluit waarin verweerder een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing heeft opgelegd.

1.2.

Verweerder heeft het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 702.000,-.

1.3.

Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. Eiser heeft nog een nader standpunt ingenomen als reactie op het verweerschrift.

1.4.

Partijen hebben afgezien van een mondelinge behandeling. De rechtbank heeft op basis van de stukken uitspraak gedaan.

Feiten

2. De woning betreft een in 1984 gebouwde twee-onder-één kap woning (hierna: de woning) met een gebruiksoppervlakte van 128 m2, op een perceel van 255 m2.

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 636.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 702.000,-.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

- [straat 2] [nummeraanduiding 2] , verkocht op 20 juni 2022 voor € 825.000,-;

- [straat 2] [nummeraanduiding 3] , verkocht op 30 maart 2022 voor € 789.000,-;

- [straat 3] [nummeraanduiding 4/letter] , verkocht op 11 april 2022 voor € 805.000,-.

Beoordeling van het geschil

De WOZ-waarde van de woning, taxatiematrix

7
. Volgens eiser is verweerder er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Eiser stelt dat de waarde van de woning

€ 636.000,- zou moeten bedragen. Hij stelt onder andere dat de referentiewoningen niet goed vergelijkbaar zijn omdat deze een veel betere uitstraling hebben. Ook is er sprake van een stijging van de WOZ-waarde van 34,7% ten opzichte van het vorige jaar. Ook wijst eiser op de bouw van een groot appartementencomplex tegenover zijn woning. Tot slot wijst eiser erop dat de berekening van de grondwaarde op basis van de grondstaffel niet juist is.

8. Verweerder heeft in beroep een taxatiematrix overgelegd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met die taxatiematrix voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-één-kap woningen zijn die in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Weliswaar is de uitstraling van de vergelijkingsobjecten iets anders, maar de rechtbank acht dat verschil niet doorslaggevend. De prijzen per vierkante meter liggen bij alle referentieobjecten hoger dan de woning, waarbij dat verschil nog wordt vergroot bij de twee referentiewoningen aan de [straat 2] . Deze twee referentiewoningen hebben een grotere inhoud waardoor de prijs per vierkante meter van deze referentiewoningen wat lager ligt, maar nog altijd hoger dan die van de woning.

9. De rechtbank overweegt verder dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. De WOZ-waarde van de woning van voorgaande (of latere) jaren speelt geen rol. Vergelijking met een eerder of latere vastgestelde waarde is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. De beroepsgrond slaagt niet.

10. Met betrekking tot de beroepsgrond dat de bouw van een appartementencomplex tegenover de woning de waarde daarvan vermindert, overweegt de rechtbank als volgt. Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar uitgebreid gemotiveerd dat er per saldo geen waardedrukkend effect is van het nieuwe appartementencomplex ten opzichte van het oorspronkelijke bedrijfsgebouw. De rechtbank kan deze redenering goed volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

11. Tot slot wijst eiser erop dat de berekening van de grondwaarde op basis van de grondstaffel niet juist is. Uit de taxatiematrix blijkt dat daaraan een waarde-onderdeel van
€ 177.000,- is toegekend. Dat bedrag is opgebouwd uit € 900,- voor de eerste 100 m2,
€ 650,- tussen de 101-200m2, en €400,- voor de laatste 55 m2. Bij elkaar opgeteld is dat
€ 90.000,-, € 65.000,- en € 22.000,-, totaal € 177.000,- Deze beroepsgrond slaagt niet.

12. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 maart 2025 .

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.