Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/5190
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 maart 2025 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [plaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Inleiding
1.1.
In de beschikking van 24 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object [adres 1] in [plaats] (het object) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 1.107.000,- naar waardepeildatum
1 januari 2023.
1 januari 2023.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenares van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3.
In de uitspraak op bezwaar van 2 juli 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Hierbij is de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.
1.4.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een bruto kapitalisatiefactorberekening en huurtransacties overlegd.
1.5.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 24 februari 2025. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Beoordelingskader
2. Eiseres is gebruiker van de niet-woning, een winkelpand in het centrum van Hilversum. De niet-woning heeft een totale gebruiksoppervlakte van 1184 m².
3. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2023. Eiseres bepleit een lagere waarde
.De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde.
.De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde.
4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van de niet-woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de niet-woning heeft de heffingsambtenaar de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast. Hierbij wordt de brutohuurwaarde vermenigvuldigd met de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
5. Om de waarde van de niet-woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een vergelijking gemaakt met vijf verkopen in [plaats] , namelijk:
- [adres 2] , verkocht op 1 november 2019 voor € 1.900.000,-;
- [adres 2] , verkocht op 20 december 2023 voor € 1.625.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 22 december 2020 voor € 1.100.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 2 november 2023 voor € 1.187.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 30 mei 2022 voor € 1.350.000,-.
Procedeergedrag
6. Bij de beoordeling van dit beroep bewaakt de rechtbank de goede procesorde en neemt daarbij het volgende in aanmerking. De door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschriften, de latere brieven en ‘pinpointbrieven’ staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee. De rechtbank snapt dan ook dat de heffingsambtenaar in bezwaar en beroep niets kan met dergelijke geschriften. Zeker niet als er geen toelichting wordt gegeven in het kader van een hoorzitting. De goede procesorde verzet zich vervolgens tegen het betrekken van standpunten in beroep, als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen (op zitting), onvoldoende heeft kunnen voorbereiden. In dit geval heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat het ondoenlijk is om op de pas op de zitting naar voren gebrachte standpunten te reageren. Daarom laat de rechtbank de op de zitting aangevoerde beroepsgronden buiten beschouwing.
6.1
Dat betekent dat de gemachtigde van eiseres, zowel in het beroepschrift, de latere brieven, de pinpointbrieven, als op de zitting geen concrete gronden heeft aangevoerd die mee kunnen worden genomen bij de beoordeling van het geschil.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
7. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 99.000,- per jaar (huurwaarde per m²: € 84,-). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in Emmeloord rondom de waardepeildatum. De heffingsambtenaar onderbouwt deze huurwaarde met vier verglijkbare huurtransacties. De gehanteerde huurwaarde per m² van het object ligt ruim onder de huurwaarde per m² van de vergelijkingsobjecten.
8. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 11,4. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met vijf, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. De kapitalisatiefactor is vervolgens berekend door middel van de bottom-up methode.
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn gelegen in de directe omgeving van het object en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De getaxeerde huurwaarde per m² ligt onder de gerealiseerde huurwaarden van de referentieobjecten. De kapitalisatiefactor ligt ruim onder de – eveneens door middels van de bottom-up methode berekende – kapitalisatiefactor van referentieobject Kerkstraat 44.
Het oordeel van de rechtbank
10. De heffingsambtenaar heeft de huurwaarde en de kapitalisatiefactor op inzichtelijke wijze gebaseerd op de gerealiseerde huur- en kooptransacties van voldoende vergelijkbare objecten en met de – door middel van de bottom-up methode berekende – kapitalisatiefactor. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 1.107.000,- van de niet-woning niet te hoog is. Omdat eiseres geen concrete gronden heeft aangevoerd heeft dat tot gevolg dat het beroep ongegrond is.
Het verzoek om immateriële schadevergoeding
11. De gemachtigde van eiseres heeft namens haar verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.
11.1
Het bezwaarschrift is ontvangen op 1 maart 2024. Dat betekent dat er niet meer dan twee jaar is verstreken en dat de redelijke termijn niet is overschreden. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de niet-woning niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Bij deze uitkomst is er geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 12 maart 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 12 maart 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.