ECLI:NL:RBMNE:2025:1307

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Almere

Zaaknummer: 11579014 \ MV EXPL 25-37

Vonnis in kort geding van 27 maart 2025

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: E.J. de Jong,

toevoegingsnummer: [nummer] ,

tegen

STICHTING LAPIDUS ARGENTUM,

kantoorhoudende te Purmerend,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: Stichting Lapidus Argentum,

gemachtigde: mr. S.J. Schram.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 6 maart 2025 met producties 1 tot en met 10;
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties 1 tot en met 13;

- de nadere akte van [eiser] met producties 11 tot en met 14, waarbij productie 14 ontbreekt.

1.2.

Voorafgaand aan de mondelinge behandeling op 13 maart 2025 heeft de kantonrechter partijen verzocht om zich te begeven naar de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] voor een descente – plaatopneming –. De kantonrechter heeft samen met partijen de woning bezichtigd en de door [eiser] genoemde gebreken in de dagvaarding bekeken en (deels) besproken. Na de plaatsopneming heeft de kantonrechter partijen verzocht zich weer te begeven naar het gerechtsgebouw voor de mondelinge behandeling.

1.3.

Op de mondelinge behandeling is [eiser] – vergezeld door mevrouw [A] en de heer [B] (beiden medewerkers van Hulpdienst SP Almere) en drie medebewoners van het complex - verschenen, bijgestaan door de heer De Jong. Namens Stichting Lapidus Argentum is de heer [C] – beheerder van de pand(en) van Stichting Lapidus Argentum – verschenen, bijgestaan door mr. Schram. Op de zitting heeft mr. Schram het rapport van gemeente Almere van de inspectie op 10 maart 2025 in het geding gebracht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat op de plaatsopneming en de zitting is besproken.

1.4.

De kantonrechter heeft besloten dat vandaag de uitspraak is.

2.De beoordeling

Waar gaat de zaak over?

2.1.

[eiser] huurt met ingang van 13 juli 2021 de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de woning aan de [straat 1] ) van Stichting Lapidus Argentum. De woning aan de [straat 1] maakt onderdeel uit van een appartementencomplex met een lift. [eiser] heeft tien gebreken in de woning aan de [straat 1] bij Stichting Lapidus Argentum gemeld. In het kader van de (herstel)werkzaamheden van die gebreken in de woning heeft Stichting Lapidus Argentum per 26 november 2024 een vervangende woning aan [adres 2] in [woonplaats] (hierna: de woning aan de [straat 2] ), die op de derde verdieping bevindt, aan [eiser] ter beschikking gesteld. [eiser] heeft de woning aan de [straat 2] per 5 december 2024 betrokken. De lift in het complex aan de [straat 2] was en is defect, zodat [eiser] de trap moet nemen naar de woning op de derde verdieping. De enkel van [eiser] is overbelast geraakt en [eiser] wordt op 3 april 2025 daaraan geopereerd. Op 7 januari 2025 heeft Stichting Lapidus Argentum [eiser] (per e-mail) bericht dat de (herstel)werkzaamheden in de woning aan de [straat 1] waren afgerond en dat [eiser] weer deze woning kon betrekken. Op 8 januari 2025 heeft Stichting Lapidus Argentum de sleutels van de woning aan de [straat 1] aan [eiser] verstrekt. [eiser] is niet teruggekeerd naar de woning aan de [straat 1] .

Wat wil [eiser] en waarom?

2.2.

[eiser] wil dat Stichting Lapidus Argentum de lift in de woning aan de [straat 2] herstelt of dat Stichting Lapidus Argentum de gebreken in de woning aan de [straat 1] herstelt zodat hij weer kan terugverhuizen naar deze woning. [eiser] stelt dat Stichting Lapidus Argentum met betrekking tot de woning aan de [straat 2] had toegezegd dat er een werkende lift zou zijn als [eiser] zijn intrek in de woning zou nemen. De lift is echter nog altijd niet gerepareerd. [eiser] stelt dat hij ernstige gezondheidsproblemen heeft, waardoor hij zonder lift slecht mobiel is. Volgens [eiser] zijn er nog drie gebreken in de woning aan de [straat 1] niet (volledig) en/of ondeugdelijk hersteld, namelijk: de keuken, de schimmel en de verwarming. Het gaat [eiser] met name om het herstel van de verwarming, zo bleek tijdens de descente en de mondelinge behandeling. [eiser] heeft spoedeisend belang bij zijn vorderingen, omdat hij op 3 april 2025 geopereerd wordt aan zijn enkel. De revalidatie zal twee tot zes maanden duren. De eerste maand zal [eiser] niet in staat zijn om te lopen. Hij voert aan dat hij dan in een noodsituatie zal komen te verkeren, omdat hij geen netwerk heeft om hem te ondersteunen voor onder andere boodschappen en huishouding.

Wat vindt Stichting Lapidus Argentum?

2.3.

Stichting Lapidus Argentum is het om verschillende redenen niet eens met de vorderingen van [eiser] en stelt een tegenvordering - eis in reconventie - in. Stichting Lapidus Argentum wil teruggave van de woning aan de [straat 2] , omdat de gebreken in de woning aan de [straat 1] al sinds 7 januari 2025 zijn verholpen. Het spoedeisend belang van Stichting Lapidus Argentum is dat [eiser] nu twee woningen onder zich houdt, terwijl Stichting Lapidus Argentum de woning aan de [straat 2] weer aan iemand anders wil kunnen gaan verhuren.

Wat oordeelt de kantonrechter?

2.4.

[eiser] krijgt geen gelijk. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] de woning aan de [straat 2] binnen vijf dagen na betekening van het vonnis moet verlaten en ontruimen en moet terugkeren naar de woning aan de [straat 1] . Dit heeft tot gevolg dat de tegenvordering van Stichting Lapidus Argentum, behalve de dwangsom, wordt toegewezen. [eiser] moet als de partij die geen gelijk krijgt de proceskosten van Stichting Lapidus Argentum betalen. Hierna wordt uitgelegd waarom dit zo is.

Waarom worden de vorderingen van [eiser] en Stichting Lapidus Argentum gezamenlijk behandeld?

2.5.

Gelet op de nauwe samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze gezamenlijk worden behandeld.

Het toetsingskader in dit kort geding

2.6.

In dit kort geding moet allereerst worden beoordeeld of [eiser] en Stichting Lapidus Argentum een spoedeisend belang hebben bij hun vorderingen. Van een spoedeisend belang is sprake als, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening nodig is en van partijen niet kan worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwachten. Vervolgens moet worden beoordeeld of aannemelijk is dat de vorderingen van [eiser] en Stichting Lapidus Argentum in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen. In dit vonnis geeft de kantonrechter alleen een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

Spoedeisend belang

2.7.

Het vereiste spoedeisend belang is, gelet op de aard van de vorderingen en de belangen van [eiser] en Stichting Lapidus Argentum aanwezig. Dit betekent dat de vorderingen van [eiser] en Stichting Lapidus Argentum inhoudelijk behandeld kunnen worden.

Waarom moet [eiser] de woning aan de [straat 2] verlaten en ontruimen?

2.8.

De kantonrechter stelt voorop dat de woning aan de [straat 2] een vervangende woning is en door Stichting Lapidus Argentum voor de duur van de (herstel)werkzaamheden in de woning aan de [straat 1] aan [eiser] ter beschikking is gesteld. Dit betekent dat [eiser] de woning aan de [straat 2] moet verlaten en weer terug moet naar de woning aan de [straat 1] , zodra de (herstel)werkzaamheden in de woning aan de [straat 1] zijn afgerond. In dit kort geding staat de vraag centraal of [eiser] terug moet naar de woning aan de [straat 1] of dat dat niet hoeft omdat die woning (nog) gebreken heeft die in de weg staan aan een terugkeer naar de woning.

2.9.

[eiser] heeft aangevoerd dat hij het liefst naar de woning aan de [straat 1] terug wil keren. Alleen is dat op dit moment volgens [eiser] nog niet mogelijk, omdat in de woning aan de [straat 1] nog drie gebreken zijn, die niet (volledig) en/of ondeugdelijk door Stichting Lapidus Argentum zijn hersteld. [eiser] heeft drie gebreken genoemd: (1) de keuken, (2) de schimmel en (3) de verwarming. Hierna zullen deze drie gestelde gebreken afzonderlijk besproken worden.


(1) de keuken

2.10.

[eiser] stelt dat de keuken in een zeer slechte staat is en dat dit een gebrek is. Stichting Lapidus Argentum heeft dit betwist en daartoe het volgende aangevoerd. Bij aanvang van de huurovereenkomst is de woning in goede staat door [eiser] ontvangen, inclusief een nette keuken. Op de foto’s in productie 10 bij dagvaarding is echter te zien dat dit niet meer het geval is: er ontbreken deuren van de keukenkastjes en de deur van de benedenkast zit schade. Stichting Lapidus Argentum meent dan ook dat de schade door toedoen van [eiser] is ontstaan, waardoor de kosten voor het herstel voor rekening van [eiser] moeten komen. Dit volgt ook uit artikel 1 sub c en/of d van het Besluit kleine herstellingen. Bovendien zijn de kasten gewoon te gebruiken. Van een gebrek is dan ook geen sprake, aldus Stichting Lapidus Argentum. In dit kort geding kan in het midden blijven door wie de schade is ontstaan en voor wiens rekening - [eiser] of Stichting Lapidus Argentum - de herstelkosten van de schade aan de (deuren van de) keukenkastjes moeten komen. De kantonrechter is van oordeel dat de door [eiser] gestelde gebreken aan de keukenkastjes een normaal gebruik van de woning aan de [straat 1] niet in de weg staan en dus geen belemmering vormen voor de terugkeer van [eiser] naar de woning aan de [straat 1] .


(2) de schimmel

2.11.

[eiser] stelt dat er in de woning nog sprake is van een schimmelvorming en het gebrek dus niet is opgelost. Tijdens de plaatsopneming heeft [eiser] aan de kantonrechter een plankje – dat aan de onderkant van de rechterzijde van het keukenblok – zat, laten zien. Volgens [eiser] was het zwart aan de bovenkant van het plankje zwarte schimmel. Ook zou er in de rand tussen het deurkozijn van de badkamer en de muur nog zwarte schimmel zitten. Stichting Lapidus Argentum heeft gemotiveerd betwist dat er in de woning nog zwarte schimmel aanwezig is. Stichting Lapidus Argentum meent dat het zwart op het plankje van het keukenblok ook viezigheid kan zijn. Dat hoeft niet gelijk zwarte schimmel te zijn, zoals [eiser] stelt. Het zwart bij het deurkozijn van de badkamer is geen schimmel, maar een kier en/of schaduw. Stichting Lapidus Argentum heeft uitgelegd hoe de plekken, waar volgens [eiser] eerder schimmel zat, zijn verwijderd door het geheel vervangen van de door schimmel aangetaste gipsplaten. Volgens Stichting Lapidus Argentum is dat het beste middel tegen verwijdering van schimmel.

2.12.

De kantonrechter is van oordeel dat de door [eiser] gestelde gebreken ten aanzien van de schimmel eveneens geen belemmering vormen voor de terugkeer van [eiser] naar de woning aan de [straat 1] en zij overweegt daartoe als volgt.

2.13.

De kantonrechter is van oordeel dat het aannemelijk is dat er in de woning geen schimmel aanwezig is. Op verzoek van [eiser] is op 10 maart 2025 een inspecteur van de gemeente naar de woning aan de [straat 1] geweest voor een controle. De inspecteur van de gemeente heeft hiervan een rapport opgemaakt In het rapport van de gemeente wordt vermeld dat er geen lekkages of vochtplekken gezien zijn. Er wordt niet gesproken over enige schimmel. Kennelijk heeft de rapporteur geen schimmel in de woning aan de [straat 1] aangetroffen. Hierbij is van belang dat in het rapport vermeld staat dat de controle van de woning uitgevoerd is naar aanleiding van een melding over bouwkundige gebreken en schimmelvorming. Als het zwart in het deurkozijn van de badkamer schimmel was en is, zoals [eiser] stelt, dan zou de gemeente hiervan wel een melding in het rapport hebben gemaakt. Het deurkozijn bevindt zich immers in het zicht en in de wand, waarin eerder (voor de herstelwerkzaamheden) de schimmelvorming was. Aannemelijk is dat de inspecteur het deurkozijn heeft waargenomen. Voor zover de inspecteur het zwarte plekje op het plankje in de keuken niet heeft waargenomen (het werd tijdens de descente pas zichtbaar toen [eiser] het plankje optilde) en dit toch schimmel zou zijn, is dit toch geen belemmering voor terugkeer van [eiser] naar de woning. Het zwart op het plankje is namelijk qua omvang minimaal en het plankje van het keukenblok kan ook eenvoudig vervangen worden.

2.14.

[eiser] heeft verder nog aangevoerd dat Stichting Lapidus Argentum de schimmel in de woning aan de [straat 1] niet deugdelijk zou hebben bestreden. Dit verweer van [eiser] kan hem niet baten. Stichting Lapidus Argentum heeft gemotiveerd dit standpunt van [eiser] betwist en onderbouwd gesteld (met foto’s) dat zij de gehele aangetaste wand hebben verwijderd. Daarover heeft Stichting Lapidus Argentum bovendien onweersproken gesteld dat het verwijderen van de gehele wand de beste manier is om schimmel (grondig) te verwijderen. Tegenover deze gemotiveerde betwisting heeft [eiser] enkel gesteld dat de schimmel niet deugdelijk door Stichting Lapidus Argentum zou zijn bestreden, maar dat is onvoldoende. Het had op de weg van [eiser] gelegen om zijn standpunt op dit punt nader te onderbouwen. Dat heeft [eiser] niet gedaan en mede gelet op het rapport van de gemeente zal dit deel van het verweer van [eiser] als onvoldoende onderbouwd wordt gepasseerd.

 (3) de verwarming

2.15.

[eiser] stelt dat de verwarming niet goed functioneert. De verwarming wordt lauw, maar niet warm. Het gebrek is niet opgelost. Voor [eiser] is het van groot belang dat de verwarming goed functioneert vanwege zijn slechte gezondheid. Stichting Lapidus Argentum heeft gemotiveerd betwist dat de verwarming niet goed zou functioneren. Daartoe heeft Stichting Lapidus Argentum onderbouwd gesteld dat de problemen met betrekking tot de verwarming zijn aangepakt en verholpen. Stichting Lapidus Argentum heeft daarbij verwezen naar de facturen van [bedrijf] B.V. in productie 12 bij conclusie van antwoord in conventie tevens de conclusie van antwoord in reconventie. Stichting Lapidus Argentum had [bedrijf] B.V. ingeschakeld om de problemen met betrekking tot de verwarming te verhelpen. [bedrijf] B.V. heeft die problemen ook verholpen. In dat kader heeft Stichting Lapidus Argentum ook verwezen naar het rapport van de gemeente. In het rapport van de gemeente staat op pagina 2 en pagina 4 namelijk ‘
Aanwezige radiator is werkend.’ Daarnaast heeft de kantonrechter zelf tijdens de plaatsopneming bij binnenkomst in de woning geconstateerd dat het qua temperatuur in de woning niet onbehaaglijk was. Bij binnenkomst stond de verwarming op 1. De kantonrechter heeft de verwarming vervolgens op 5 (de maximale stand) gezet om zo te kijken of de verwarming het deed. De kantonrechter stelde vast dat het water in de toevoerbuizen heet werd (je kon je handen er aan branden). Daarnaast stelde de kantonrechter vast dat de radiator zelf ook warm werd. Toen de kantonrechter, nadat de rest van de woning was bekeken, wilde vaststellen hoe de verwarming functioneerde na enige tijd op 5 te hebben gestaan, bleek de verwarming achter haar rug om weer naar 1,5 te zijn gedraaid. Ondanks dat is de kantonrechter van oordeel dat het voldoende aannemelijk is gelet op haar eigen waarnemingen alsmede het rapport van de gemeente dat de verwarming functioneert. Van een gebrek aan de verwarming waardoor [eiser] niet terug kan naar de woning, is dan ook geen sprake.

Conclusie ten aanzien van de vorderingen in conventie en de tegenvordering in reconventie

2.16.

Het voorgaande leidt er toe dat de verwachting is dat de bodemrechter zal oordelen dat er geen sprake (meer) is van een gebrek in de woning aan de [straat 1] en/of dat het gebrek in de woning aan de [straat 1] niet zodanig is dat [eiser] niet kan terugkeren naar de woning aan de [straat 1] . De verwachting is dan ook dat de bodemrechter zal oordelen dat [eiser] de woning aan de [straat 2] moet verlaten en ontruimen en moet terugkeren naar de woning aan de [straat 1] . Dit betekent dat in dit kort geding de vordering van [eiser] in conventie tot herstel van de gebreken in de woning aan de [straat 1] wordt afgewezen en dat de tegenvordering van Stichting Lapidus Argentum in reconventie wordt toegewezen, behalve de dwangsom. De deurwaarder is op grond van de wet bevoegd tot de daadwerkelijke uitvoering van de veroordeling tot ontruiming (zie artikelen 556 lid 1 en 557 in samenhang met artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Omdat Stichting Lapidus Argentum dus al mogelijkheden heeft om de ontruiming af te dwingen, is het niet nodig om daarnaast de gevorderde dwangsom toe te wijzen. Deze zal daarom bij gebrek aan belang worden afgewezen.

2.17.

Bij deze stand van zaken behoeft de vordering in conventie tot reparatie van de lift in het complex aan de [straat 2] ook geen bespreking meer. Immers, [eiser] moet terugkeren naar de woning aan de [straat 1] . [eiser] heeft dan ook geen belang meer bij de reparatie van de lift in het complex aan de [straat 2] .

Waarom moet [eiser] de woning aan de [straat 2] binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis ontruimen en verlaten?

2.18.

De ontruimingstermijn voor de woning aan de [straat 2] wordt bepaald op vijf dagen na betekening van dit vonnis, zoals Stichting Lapidus Argentum heeft gevorderd. De rechtvaardiging van deze korte ontruimingstermijn is gelegen in de omstandigheid dat [eiser] op 3 april 2025 wordt geopereerd en na zijn operatie de eerste maand niet zal mogen lopen en dus ook niet in staat zal zijn te verhuizen. De snelle terug verhuizing van [eiser] naar de woning aan de [straat 1] is dus niet alleen in het belang van Stichting Lapidus Argentum maar ook in het belang van [eiser] . Daar komt bij dat uit wat [eiser] op de zitting heeft verteld, hij slechts zijn bed, een tv-kastje en een aantal persoonlijke spullen meegenomen heeft naar de woning aan de [straat 2] . Gelet op dit beperkte aantal spullen moet het voor [eiser] haalbaar zijn om de spullen binnen de ontruimingstermijn van vijf dagen na betekening van dit vonnis over te brengen naar de woning aan de [straat 1] .

Waarom moet [eiser] de proceskosten in conventie en reconventie betalen?

2.19.

[eiser] is in conventie en reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Voor de werkzaamheden in reconventie zal niet afzonderlijk een salarisgemachtigde worden toegekend, omdat de vordering in reconventie voortvloeit uit de vordering in conventie en geen noemenswaardige meerwerkzaamheden zijn verricht. De proceskosten van Stichting Lapidus Argentum worden daarom begroot op:

- salaris gemachtigde

€

543,00

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

678,00

Waarom wordt het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard?

2.20.

Stichting Lapidus Argentum verzoekt het vonnis uitvoer bij voorraad te verklaren. [eiser] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de vordering om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Evenmin zijn feiten en/of omstandigheden gebleken die aan toewijzing van deze vordering in de weg staan. De kantonrechter neemt bij haar overweging ook mee dat Stichting Lapidus Argentum een zwaarwegend belang heeft bij de teruggave van de woning aan de [straat 2] . Immers, [eiser] heeft al ruim twee maanden – vanaf 7 januari 2025 – twee woningen onder zich, terwijl de noodzaak om de woning aan de [straat 2] ook onder zich te houden is komen te ontvallen. Daar komt bij dat [eiser] zelf ook heeft aangegeven liever, als de gebreken hersteld zijn, terug te willen verhuizen naar de woning aan [straat 1] . Alles afwegende is de kantonrechter van oordeel dat het belang van Stichting Lapidus Argentum om dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren zwaarder weegt. Dit vonnis wordt daarom uitvoer bij voorraad verklaard.

3.De beslissing

De kantonrechter, rechtdoende in kort geding,

In conventie

3.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af,

In reconventie

3.2.

veroordeelt [eiser] om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres 2] in [woonplaats] te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan hem toebehoren en niet aan Stichting Lapidus Argentum, en leeg en bezemschoon aan Stichting Lapidus Argentum op te leveren door het inleveren van de sleutel(s),

In conventie en reconventie

3.3.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling onder 3.2. en de kostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

3.4.

verklaart de veroordelingen onder 3.2. en 3.3. van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

3.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.S. Koppert en in het openbaar uitgesproken door
mr. B.G.W.P. Heijne op 27 maart 2025.

HHt/37278