Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11540111 \ UV EXPL 25-36
Vonnis in kort geding van 24 maart 2025
in de zaak van
STICHTING BO-EX '91,
gevestigd te Utrecht,
eisende partij,
hierna te noemen: BO-EX,
gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. K.T. Ghaffari.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met acht producties,
- de conclusie van antwoord met vier producties.
1.2.
Op 10 maart 2025 heeft er een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Hierbij waren namens BO-EX mevrouw [A] , mevrouw [B] en meneer mr. M.P.H. van Wezel, gemachtigde van BO-EX, aanwezig. Meneer [gedaagde] was aanwezig met zijn gemachtigde, meneer mr. K.T. Ghaffari. Partijen hebben de vragen van de kantonrechter beantwoord en hebben op elkaar gereageerd. Mr. van Wezel heeft een pleitnota overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er op de zitting is besproken.
1.3.
Ten slotte heeft de kantonrechter partijen laten weten dat het vonnis vandaag wordt uitgesproken.
2.De kern van de zaak
2.1.
[gedaagde] huurt sinds april 2021 een woning van BO-EX, namelijk de [adres] in [woonplaats] . Op 21 december 2024 is de politie deze woning binnengevallen en heeft daar de voorbereidingen voor bedrijfsmatige hennepteelt en illegaal vuurwerk aangetroffen. De burgemeester heeft daarom de woning met ingang van 21 december 2024 voor zes maanden gesloten op grond van artikel 13b van de Opiumwet. BO-EX heeft vervolgens de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden op 29 januari 2025 en vordert in deze procedure de ontruiming van [gedaagde] . [gedaagde] wil de woning niet ontruimen en vindt dat er door BO-EX onvoldoende rekening is gehouden met zijn belangen. De kantonrechter vindt dat de belangen van BO-EX zwaarder wegen en wijst daarom de ontruiming toe. Ook moet [gedaagde] de door BO-EX gevorderde huurachterstand betalen.
3.De beoordeling
Toetsingskader in kort geding
3.1.
In een kort geding kan de kantonrechter een voorlopige voorziening geven. Dat is een voorlopige maatregel die vooruit loopt op de beslissing die wordt verwacht in een gewone rechtszaak (bodemzaak), die na het kort geding kan worden ingesteld. Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt, in dit geval BO-EX, hierbij zoveel spoed heeft dat zij de uitkomst van een gewone rechtszaak niet hoeft af te wachten. Ook is van belang hoe groot de kans is dat de vordering in een gewone procedure zal worden toegewezen. Verder moet het belang worden meegewogen dat BO-EX heeft bij toewijzing van de vordering.
Spoedeisend belang
3.2.
BO-EX heeft een spoedeisend belang bij haar vordering. BO-EX heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Er bestaat voor [gedaagde] dus geen recht of titel meer om in de woning te verblijven. Omdat [gedaagde] het gehuurde niet wil verlaten, maakt hij volgens BO-EX inbreuk op haar eigendomsrecht. Hieruit volgt het spoedeisend belang van BO-EX bij deze procedure.
[gedaagde] moet de woning ontruimen
3.3.
De burgemeester van de gemeente Utrecht heeft de woning met ingang van 21 december 2024 op grond van artikel 13b van de Opiumwet gesloten vanwege voorbereidingshandelingen voor de illegale en grootschalige teelt van hennep in de woning. Uit artikel 7:231 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) volgt dat in zo’n geval de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden. BO-EX heeft daarom de huurovereenkomst met de brief van 29 januari 2025 rechtmatig ontbonden. Voor dit geslaagde beroep op artikel 7:321 lid 2 BW Pro hoeft de kantonrechter het besluit van de burgemeester niet te beoordelen. [1] Ook het feit dat [gedaagde] bezwaar heeft aangetekend tegen het besluit en het besluit dus (nog) niet onherroepelijk is, maakt niet dat BO-EX de huurovereenkomst niet had mogen ontbinden. [2]
3.4.
Echter, het feit dat BO-EX de huurovereenkomst buitengerechtelijk mocht ontbinden, betekent niet zonder meer dat de gevorderde ontruiming kan worden toegewezen. De kantonrechter moet beoordelen of de ontruiming wel proportioneel is. Bij deze beoordeling moet rekening worden gehouden met de belangen van beide partijen. Aan de ene kant het belang van [gedaagde] om een woning te hebben, ook met het oog op zijn toekomstplannen. Aan de andere kant het belang van BO-EX om haar eigen beleid te handhaven waardoor gevaarzetting wordt bestreden en voorkomen en het belang de woning terug te kunnen brengen op de (al krappe) woningmarkt.
3.5.
De belangen van BO-EX wegen in dit geval zwaarder. [gedaagde] stelt wel belang te hebben bij behoud van de woning, maar hij heeft ook gezegd dat hij nu tijdelijk onderdak heeft bij een vriend. Daarnaast heeft [gedaagde] in de weekenden een uitvluchtbasis bij zijn vriendin. De ontruiming leidt daarom op korte termijn niet tot dakloosheid van [gedaagde] . De toekomstplannen waar [gedaagde] zich op beroept zijn onvoldoende concreet om mee te wegen. BO-EX heeft echter wel een zwaarwegend belang om op te treden tegen de aanwezigheid van en handel in drugs in haar woningen. Zij moet bijdragen aan de leefbaarheid in buurten en wijken waar haar woningen gelegen zijn en zij moet instaan voor een rustig woongenot voor de omwonenden. Ook wanneer de aanwezige voorbereidingen voor een hennepplantage niet tot gevaarzetting zouden leiden omdat de hennepkwekerij nooit in gebruik zou worden genomen, zoals [gedaagde] zegt, heeft BO-EX voldoende reden om de woning te onruimen. [gedaagde] had een hoeveelheid aan illegaal vuurwerk in de woning opgeslagen. De betwisting van [gedaagde] dat dit geen gevaarlijk vuurwerk zou zijn en daarom geen gevaarzetting zou opleveren, is onvoldoende gemotiveerd gelet op de in het dossier aanwezige informatie dat twee 5inch shells in de woning aangetroffen zijn. Dit betreft professioneel vuurwerk dat een particulier niet aanwezig mag hebben. De belangen van BO-EX om afscheid te nemen van [gedaagde] en de woning terug te brengen op de woningmarkt wegen dan ook zwaarder dan de belangen van [gedaagde] ,
3.6.
Op grond van het voorgaande is voldoende aannemelijk geworden dat de bodemrechter zal oordelen dat BO-EX de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk heeft ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro. Op grond van artikel 7:224 lid 1 BW Pro moet [gedaagde] de woning ter beschikking van BO-EX stellen. Daarom zal de gevorderde ontruiming worden toegewezen.
3.7.
De kantonrechter bepaalt de ontruimingstermijn op zeven dagen nadat het vonnis door de deurwaarder aan de bewindvoerder is uitgereikt, zoals is gevorderd door BO-EX. Voor het geven van een ruimere ontruimingstermijn ziet de kantonrechter geen aanleiding.
[gedaagde] moet de huurachterstand en een gebruiksvergoeding tot de ontruiming betalen
3.8.
BO-EX vordert betaling van de huurachterstand van € 1.742,30 van [gedaagde] . Ook vordert zij betaling van een gebruiksvergoeding van € 864,06 vanaf 1 maart 2025 tot het moment van de ontruiming van [gedaagde] . Zowel de huurachterstand als de verschuldigdheid en hoogte van gebruiksvergoeding zijn door [gedaagde] niet weersproken. Het is daarom voldoende aannemelijk dat een soortgelijke vordering in de bodemprocedure door de kantonrechter zal worden toegewezen. Ook is van een restitutierisico geen sprake. De kantonrechter ziet hierin voldoende aanleiding om [gedaagde] ook te veroordelen tot het betalen van de huurachterstand en de gebruiksvergoeding tot de datum van ontruiming.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
3.9.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van BO-EX worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
144,47
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.228,47
De beslissing wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
3.10.
De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd door BO-EX. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van de partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
4.De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding,
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] in [woonplaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van BO-EX zijn, en de sleutels af te geven aan BO-EX,
4.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan BO-EX van € 1.742,30 aan huurachterstand tot en met februari 2025,
4.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 846,06 per maand als gebruiksvergoeding met ingang van 1 maart 2025 tot de dag van ontruiming, waarbij een gedeelte van een maand voor een hele maand wordt gerekend,
4.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.228,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.S. Koppert en in het openbaar uitgesproken op 24 maart 2025.
62938