ECLI:NL:RBMNE:2025:1649 - Rechtbank Midden-Nederland - Ontruiming sociale huurwoning wegens niet-hoofdverblijf e...

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Voorzieningenrechter

Zittingsplaats Almere

Zaaknummer: 11539237 \ MV EXPL 25-22

Vonnis in kort geding van 8 april 2025

in de zaak van

de stichting

STICHTING YMERE,

gevestigd te Amsterdam,

eisende partij,

hierna te noemen: Ymere,

gemachtigde: mr. H.M.G. Brunklaus,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna te noemen: [gedaagde sub 1] ,

2. de vennootschap onder firma

[gedaagde sub 2], in haar hoedanigheid als bewindvoerder van [gedaagde sub 1] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

hierna te noemen: de bewindvoerder,

gemachtigde: mr. K.T. Ghaffari,

gedaagde partijen.

1.De procedure

1.1.

Ymere heeft [gedaagde sub 1] en de bewindvoerder in kort geding gedagvaard. De bewindvoerder heeft op de dagvaarding geantwoord. Van Ymere zijn nog twee aanvullende producties ontvangen.

1.2.

Op 25 maart 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden op de locatie van de rechtbank Midden-Nederland in Almere. Namens Ymere zijn verschenen

[A] en [B] (beiden consulent woonfraude), bijgestaan door

mr. Brunklaus. [gedaagde sub 1] is ook verschenen met bijstand van een tolk, de heer Z. Rashid. De bewindvoerder is niet aanwezig. Namens de bewindvoerder is aanwezig mr. Ghaffari. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. Mr. Brunklaus heeft pleitnotities overgelegd, welke aan het dossier zijn toegevoegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat met partijen is besproken.

2.Het geschil en de beoordeling

De kern van de zaak

2.1.

Vanaf 23 augustus 2023 huurt [gedaagde sub 1] van Ymere de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning). In artikel 6 van Pro de algemene voorwaarden die bij de tussen partijen gesloten huurovereenkomst horen, is opgenomen dat de huurder zijn hoofdverblijf in de woning moet hebben, dat de huurder de woning niet in gebruik mag geven aan een derde of mag onderverhuren en dat als de huurder dat wel doet hij de in de huurovereenkomst opgenomen boete van € 5.000,00 verschuldigd is. Vanaf

27 december 2024 ontvangt Ymere aanwijzingen dat [gedaagde sub 1] niet zelf in de woning verblijft en dat hij een ander in de woning laat wonen en onderverhuurt. Ymere heeft [gedaagde sub 1] vervolgens verzocht de huur vrijwillig op te zeggen en de woning te verlaten. [gedaagde sub 1] heeft daar niet aan willen meewerken. [gedaagde sub 1] staat sinds 24 september 2019 onder bewind.

De vordering van Ymere en het antwoord van de bewindvoerder/ [gedaagde sub 1]

2.2.

Ymere vordert dat de kantonrechter de bewindvoerder/ [gedaagde sub 1] veroordeelt tot ontruiming van de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis en tot betaling van de contractuele boete van € 5.000,00 en de proceskosten. Ymere vordert dit, omdat zij meent dat [gedaagde sub 1] ernstig is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en hij zich niet als een goed huurder in de zin van artikel 7:213 van Pro het Burgerlijk Wetboek heeft gedragen. [gedaagde sub 1] schiet tekort, omdat hij zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft gehad en hij de woning zonder toestemming van Ymere heeft onderverhuurd, waarvoor hij elke maand een vergoeding ontving. Ymere meent dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst en daarop vooruitlopend in deze procedure de ontruiming van de woning rechtvaardigt. Omdat [gedaagde sub 1] de woning heeft onderverhuurd moet ook de contractuele boete van € 5.000,00 betaald worden, aldus Ymere. Ymere wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.

2.3.

De bewindvoerder/ [gedaagde sub 1] erkent dat [gedaagde sub 1] vanaf 1 april 2024 een deel van de woning tijdelijk in gebruik heeft gegeven aan een derde, te weten [C] , zonder daarvoor toestemming te vragen aan Ymere. Dat [gedaagde sub 1] de woning zou hebben onderverhuurd en hij niet (hoofdzakelijk) zijn hoofdverblijf in de woning zou hebben gehad, wordt betwist. [gedaagde sub 1] heeft [C] een dienst willen bewijzen door een deel van de woning aan haar in gebruik te geven zonder dat zij daarvoor een vergoeding hoefde te betalen. [gedaagde sub 1] heeft naast het verblijf van [C] in de woning zelf zijn hoofdverblijf in de woning gehouden. De bewindvoerder/ [gedaagde sub 1] meent dat het tijdelijk aan een derde in gebruik geven van een deel van de woning, terwijl [gedaagde sub 1] zelf ook in de woning woont, geen ernstige tekortkoming oplevert die zal leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst. [gedaagde sub 1] zal ook onevenredig zwaar worden getroffen als hij de woning uit moet. De bewindvoerder/

[gedaagde sub 1] meent daarom dat een ontruiming niet gerechtvaardigd is en doet een uitdrukkelijk beroep op de in artikel 6:265 van Pro het Burgerlijk Wetboek opgenomen tenzij-bepaling.

Het oordeel van de voorzieningenrechter

2.4.

De voorzieningenrechter stelt Ymere grotendeels in het gelijk. De vordering tot

ontruiming van de woning zal worden toegewezen en de vordering tot betaling van de contractuele boete zal worden afgewezen. Omdat Ymere grotendeels in het gelijk wordt gesteld zal de bewindvoerder/ [gedaagde sub 1] de proceskosten moeten betalen. Hierna wordt dit uitgelegd.

Spoedeisend belang

2.5.

Van een spoedeisend belang van Ymere bij haar vordering tot ontruiming is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende gebleken. De woning waar het om gaat is een sociale huurwoning waarvoor een lange wachttijd geldt. De gevraagde voorziening ziet op het beëindigen van onrechtmatig gebruik van zo’n relatief schaarse sociale huurwoning.

Dat maakt de vordering naar haar aard spoedeisend. Om proceseconomische redenen kan Ymere de vordering tot betaling van de contractuele boete in deze procedure meenemen.

Ontruiming van de woning

2.6.

Bij de beoordeling van de ontruimingsvordering stelt de kantonrechter het volgende voorop. Een in kort geding bevolen ontruiming is een maatregel die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daaraan verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een procedure in kort geding geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding. De vordering tot ontruiming is alleen toewijsbaar als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter die vordering ook zal toewijzen.

2.7.

Vast staat dat [gedaagde sub 1] de woning (deels) in gebruik heeft gegeven aan een derde. [gedaagde sub 1] verklaart dat [C] maar twee weken in de woning zou verblijven, maar dat is niet aannemelijk. [C] heeft veel maanden in de woning verbleven en uit niets blijkt dat [gedaagde sub 1] na twee weken pogingen heeft gedaan om aan haar verblijf in de woning een einde te maken. Dat hij vanaf eind april 2024 voor een operatie in Duitsland was en van

15 oktober 2024 tot en met 14 november 2024 een straf in detentie heeft uitgezeten, zoals hij stelt, maakt niet dat er geen mogelijkheid was om [C] te vragen de woning te verlaten. [gedaagde sub 1] heeft dat voor het eerst op 27 december 2024 gedaan toen [C] inmiddels acht maanden in de woning verbleef.

2.8.

Ymere heeft het vermoeden dat [gedaagde sub 1] niet in de woning woont en zijn hoofdverblijf daar niet heeft voornamelijk gebaseerd op drie schriftelijke verklaringen van omwonenden, eigen waarnemingen, en de mededelingen van [C] die zij tegen Ymere heeft gedaan. Geen van die factoren is doorslaggevend, maar samen vormt het wel een onderbouwd vermoeden. Uit de verklaringen van drie omwonenden kan worden afgeleid dat onduidelijk is wie in het gehuurde woont en dat de hoofdhuurder niet wordt gezien of onbekend is. Hoewel de verklaringen van de drie omwonenden vaag zijn, biedt het wel enige ondersteuning voor het vermoeden dat [gedaagde sub 1] zijn hoofdverblijf daar niet heeft. De eigen waarneming en/of het onderzoek van Ymere is beperkt. Ymere ontvangt op

27 december 2024 een melding van [C] dat zij de woning van [gedaagde sub 1] moest verlaten. Naar aanleiding van die melding heeft Ymere de woning bezocht. [C] deelt dan mede dat zij de woning al vanaf 1 april 2024 van [gedaagde sub 1] huurt tegen een huurprijs van € 1.200,00. [C] heeft in een telefonisch onderhoud op 24 maart 2025 een en ander nog eens bevestigd en uitdrukkelijk verklaard dat [gedaagde sub 1] niet in de woning heeft verbleven noch daar heeft overnacht. De kantonrechter acht de verklaring van [C] aannemelijk.

2.9.

De kantonrechter vindt dat Ymere het vermoeden voldoende handen en voeten heeft gegeven met de processtukken en dat [gedaagde sub 1] daartegenover onvoldoende naar voren heeft gebracht om dit vermoeden te ontkrachten. [gedaagde sub 1] heeft het vermoeden juist versterkt door te beamen dat hij vaak afwezig is en bij zijn partner en kind in Friesland verblijft gedurende twee tot drie dagen per week. Van [gedaagde sub 1] wordt verwacht dat hij concrete feiten en omstandigheden naar voren brengt waaruit blijkt dat hij daadwerkelijk in de woning woont en onafgebroken zijn exclusieve hoofdverblijf daar heeft (verzwaarde motiveringsplicht). Dat heeft hij niet gedaan. Hij heeft geen enkel inzicht gegeven in hoe vaak hij thuis is en hoe vaak en hoe lang hij afwezig is en de verhouding ertussen, althans is een en ander niet met stukken verder onderbouwd. Dat rechtvaardigt de vordering tot ontruiming van het gehuurde, omdat sprake is van een ernstige tekortkoming.

2.10.

Maar ook als ervan wordt uitgegaan dat [gedaagde sub 1] zelf gedurende die periode hoofdzakelijk zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehouden, geldt dat hij voor het verblijf van [C] in de woning geen toestemming heeft gevraagd aan of gekregen van Ymere. Op grond van artikel 6 lid 10 van Pro de algemene voorwaarden was [gedaagde sub 1] hier wel toe gehouden. [gedaagde sub 1] heeft door het sluiten van de huurovereenkomst met Ymere afgesproken dat hij zonder toestemming van Ymere de woning niet (deels) in gebruik mag geven aan een derde en hij moet zich dan ook aan die gemaakte afspraak houden. Dat heeft hij niet gedaan. Daarmee staat vast dat [gedaagde sub 1] is tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De voorzieningenrechter overweegt dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de huurovereenkomst. De bewindvoerder/ [gedaagde sub 1] voert in dat kader aan dat geen sprake is van een
ernstigetekortkoming door [gedaagde sub 1] . Of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, moet worden beoordeeld met inachtneming van alle omstandigheden van het geval.

2.11.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is in dat geval ook sprake van een ernstige tekortkoming. [gedaagde sub 1] heeft [C] maanden in de woning laten verblijven. Dat hij er mogelijk vanuit zou zijn gegaan dat het verblijf van korte duur zou zijn doet hier niet aan af, omdat hij ook op een later moment Ymere niet om toestemming heeft gevraagd. Door geen melding te maken van de situatie bij Ymere en haar die toestemming niet te vragen heeft [gedaagde sub 1] Ymere de mogelijkheid ontnomen om zicht te houden op wie er verblijft in de woning en heeft hij Ymere haar recht onthouden om zelf te bepalen wie er in de woning als bewoner mag verblijven. Ymere heeft er belang bij de controle daarover te houden om situaties van overbewoning en daarmee samenhangende risico’s van overlast tegen te gaan. Het beroep op de in artikel 6:265 van Pro het Burgerlijk Wetboek neergelegde tenzij-bepaling slaagt dus niet.

2.12.

De bewindvoerder/ [gedaagde sub 1] wijst er nog op dat een ontruiming voor [gedaagde sub 1] tot gevolg heeft dat hij direct dakloos zal worden en dat hij dus een belang heeft bij behoud van de woning voor een dak boven zijn hoofd en om bereikbaar te blijven voor familie, de bewindvoerder en de huisarts voor medische zorg. Ook deze omstandigheden kunnen niet tot gevolg hebben dat van een ontruiming moet worden afgezien. [gedaagde sub 1] had deze gevolgen namelijk kunnen voorkomen door de woning niet aan een derde in gebruik te geven. Dat hij dat wel heeft gedaan, blijft voor zijn rekening en risico. De ontruiming leidt er toe dat [gedaagde sub 1] de woning zal moeten verlaten, maar niet gebleken is dat het voor hem niet mogelijk is om tijdelijk elders onderdak te krijgen. Het belang van Ymere om de woning weer te kunnen verhuren aan iemand die al lang op de wachtlijst staat voor een sociale huurwoning weegt in dit geval dan ook zwaarder.

2.13.

De voorzieningenrechter is gelet op het voorgaande van oordeel dat het in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat de ernst van de tekortkoming van voldoende gewicht is om de ontbinding te rechtvaardigen. De vordering tot ontruiming van de woning zal dan ook worden toegewezen. De ontruimingstermijn wordt vastgesteld op veertien dagen na betekening van het vonnis.

Geen contractuele boete verschuldigd

2.14.

Ymere vordert betaling van de contractuele boete. Uit de toelichting hierop van Ymere in de dagvaarding volgt dat de boeteclausule in de huurovereenkomst is opgenomen om huurders ervan te weerhouden zonder toestemming van Ymere de woning aan anderen onder te verhuren. In de tarievenlijst bij de huurovereenkomst staat ook opgenomen “
boete bijonderhuur€ 5.000,00”. Er zijn concrete aanwijzingen voor onderhuur, maar dat is in het kader van dit kort geding nog onvoldoende komen vast te staan. Dat betekent dat de vordering tot betaling van de contractuele boete niet toewijsbaar is.

Uitvoerbaar bij voorraad

2.15.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat het belang van Ymere om snel over de woning te kunnen beschikken, zodat deze weer verhuurd kan worden, zwaarder weegt dan het belang van de bewindvoerder/ [gedaagde sub 1] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten. Daarom zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

Proceskosten

2.16.

De bewindvoerder/ [gedaagde sub 1] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Ymere worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

289,92

- griffierecht

€

135,00

- salaris gemachtigde

€

543,00

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.102,92

3.De beslissing

De voorzieningenrechter:

3.1.

veroordeelt de bewindvoerder/ [gedaagde sub 1] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] in [plaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Ymere zijn, en te verlaten door de sleutels af te geven aan Ymere,

3.2.

veroordeelt de bewindvoerder/ [gedaagde sub 1] in de proceskosten van € 1.102,92, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de bewindvoerder/ [gedaagde sub 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

3.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 8 april 2025.

41264