ECLI:NL:RBMNE:2025:1681

• Datum uitspraak: 7 april 2025
• Publicatiedatum: 11 april 2025
• Zaaknummer: UTR 23/4712
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: E.M. van der Linde
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van onroerende zaak; heffingsambtenaar verlaagt WOZ-waarde na bezwaar

In deze zaak heeft eiser beroep ingesteld tegen de vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning voor het belastingjaar 2023, die door de heffingsambtenaar was vastgesteld op € 1.392.000,-. Eiser ging in bezwaar tegen deze beschikking, maar de heffingsambtenaar handhaafde de waarde in de uitspraak op bezwaar. Eiser heeft vervolgens beroep ingesteld, waarbij hij een lagere waarde van € 946.000,- bepleit. De heffingsambtenaar heeft in een schikkingsvoorstel de waarde verlaagd naar € 1.294.000,-, maar eiser ging hier niet mee akkoord. Tijdens de zitting op 27 februari 2025 is de zaak behandeld, waarbij zowel de gemachtigde van eiser als de gemachtigde van de heffingsambtenaar aanwezig waren.

De rechtbank heeft overwogen dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar voldoende bewijs heeft geleverd met een taxatiematrix, waarin de woning van eiser wordt vergeleken met vier referentiewoningen. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Eiser's argumenten over de gebruiksoppervlakte en de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen zijn door de rechtbank niet overtuigend bevonden.

De rechtbank verklaart het beroep gegrond, vernietigt de uitspraak op bezwaar en stelt de WOZ-waarde van de woning vast op € 1.294.000,-. De heffingsambtenaar wordt opgedragen om de aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing dienovereenkomstig te verminderen. Tevens wordt het door eiser betaalde griffierecht van € 50,- vergoed.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/4712

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 april 2025 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser,

(gemachtigde: dr. J. Funken)

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: P.E. Boersma).

Procesverloop

1.1

In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 1.392.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
30 augustus 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.3

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op 3 juni 2024 een schikkingsvoorstel gestuurd aan de gemachtigde van eiser en voorgesteld om de waarde van de woning te verlagen naar € 1.294.000,-. Daarmee is eiser niet akkoord gegaan. Daarop heeft de heffingsambtenaar een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.4

De zaak is behandeld op de zitting van 27 februari 2025. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Overwegingen

Feiten

2. De woning is een in 1904 gebouwde tussenwoning met een serre van 7 m², een voorraadkelder van 61 m² en een balkon van 15 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 182 m² met een perceeloppervlakte van 183 m².

Geschil

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum

1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 946.000,-. In het verweerschrift schrijft de heffingsambtenaar dat de waarde inderdaad enigszins te hoog is vastgesteld en vastgesteld had moeten worden op € 1.294.000,-. Aan eiser is een schikkingsvoorstel aangeboden. De gemachtigde van eiser heeft aangegeven dat eiser zich hier niet in kan vinden.

4. Nu de heffingsambtenaar de door hem in de beschikking vastgestelde waarde niet langer handhaaft, is het beroep gegrond en moet de uitspraak op bezwaar in zoverre worden vernietigd. Omdat eiser ook de door de heffingsambtenaar in beroep verdedigde waarde van € 1.294.000,- bestrijdt, zal de rechtbank beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat deze waarde niet te hoog is.

Termijn voor het indienen van het verweerschrift

5. Eiser stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar het verweerschrift te laat heeft ingediend. Daarbij heeft de gemachtigde van eiser erop gewezen dat de rechtbank in haar brief van 19 februari 2024 de heffingsambtenaar in de gelegenheid heeft gesteld om een verweerschrift en stukken in te dienen. Op 16 april 2024 heeft de heffingsambtenaar om uitstel gevraagd. Dat uitstel is door de rechtbank verleend tot 16 mei 2024. De heffingsambtenaar heeft op 28 januari 2025 een verweerschrift ingediend. Eiser verzoekt het verweerschrift en de daarbij behorende stukken buiten beschouwing te laten.

6. De rechtbank is van oordeel dat het verweerschrift niet zodanig laat is ingediend, dat er voor eiser te weinig tijd resteerde om zich er inhoudelijk over uit te laten. In deze zaak heeft de heffingsambtenaar op 28 januari 2025, dus dertig dagen voor de zitting, het verweerschrift met de taxatiematrix ingediend. Dat betekent dat er geen sprake is van strijd met de goede procesorde, omdat eiser genoeg tijd heeft gehad om zich inhoudelijk uit te laten over het verweerschrift en de taxatiematrix.

Het inhoudelijke beoordelingskader

7. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

8. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

10. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 2] , verkocht op 26 oktober 2020 voor

€ 830.000,-;

- [adres 3] , verkocht op 16 april 2021 voor

€ 1.440.000,-;

• [adres 4] , verkocht op 26 maart 2021 voor € 1.407.007,-; en
• [adres 5] , verkocht op 24 september 2021 voor € 1.550.000,-.

Maakt verweerder de waarde aannemelijk?

11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook tussenwoningen zijn die in dezelfde buurt liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

12. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Gronden van beroep

Keuze van de referentiewoningen

13. Eiser voert aan dat er te weinig rekening gehouden is met het verschil tussen de gebruiksoppervlakte van de woning van eiser en de referentiewoningen. Eiser noemt daarbij de referentiewoningen uit het taxatieverslag. Deze drie woningen zouden gemiddeld 71 m² of 37,5 % groter zijn dan de woning van eiser, terwijl de WOZ-waarde van elk van deze drie woningen gemiddeld € 38.000,- lager is dan die van de woning van eiser. Ter zitting benadrukt eiser dat hij de referentiewoningen uit het taxatieverslag in de bezwaarfase meer geschikt vindt dan de referentiewoningen die de heffingsambtenaar in de beroepsprocedure noemt in de taxatiematrix. Verder verwijst eiser nog naar de in het bezwaarschrift genoemde woningen, de [straat] nummers [nummer 1] en [nummer 2] . Het is voor eiser onbegrijpelijk dat deze woningen vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, maar de woning van eiser gemiddeld € 155.500,- hoger wordt gewaardeerd. Dat is ruim 12,5% meer.

13.1

De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat er in het belastingrecht sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. De tussenwoning van eiser wordt in de taxatiematrix in de beroepsprocedure vergeleken met vier transacties van rondom de waardepeildatum verkochte objecten van hetzelfde type die gelegen zijn in hetzelfde waardegebied. Het onderhouds- en voorzieningenniveau, de bouwkundige kwaliteit, doelmatigheid en de ligging van de onderhavige woning en de vermelde referenties zijn benoemd en gekwalificeerd in de taxatiematrix. Uit de taxatiematrix komt naar voren dat de beschikte waarde enigszins te hoog is vastgesteld. De taxateur heeft daarom de woning getaxeerd op

€ 1.294.000,-. De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat uit de taxatiematrix blijkt dat bij een waarde van € 1.294.000,- voldoende rekening wordt gehouden met de verschillen.

13.2

De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt. In het belastingrecht geldt de zogenoemde vrije bewijsleer. Dat houdt in dat de heffingsambtenaar zelf mag bepalen hoe hij de waarde van de woning in iedere fase onderbouwt. De heffingsambtenaar is daarom niet gehouden om in beroep gebruik te maken van dezelfde gegevens die bij het nemen van de beschikking zijn gebruikt. Het staat de heffingsambtenaar dus vrij om de WOZ-waarde in iedere fase van de procedure anders te onderbouwen of toe te lichten. Gelet op de toelichting van verweerder is met het toepassen van de nieuwe referentiewoningen juist gekeken naar de prijs per m². De rechtbank stelt vast dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen in gebruiksoppervlakte en dat deze verschillen worden verdisconteerd in de prijs per m². De beroepsgrond slaagt niet.

Strijd met het motiveringsbeginsel

14. Eiser voert aan dat de uitspraak op bezwaar niet voldoende gemotiveerd is genomen. In de uitspraak op bezwaar schrijft de heffingsambtenaar dat het voorzieningenniveau door de taxateur is gecontroleerd aan de hand van de bij hem bekende gegevens. Bij deze controle is gebleken dat het voorzieningenniveau correct is vastgesteld. Eiser stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar niet aangeeft waaruit blijkt dat deze uitkomst verifieerbaar is. Verder zou de heffingsambtenaar niet gepoogd hebben op cijfers gestoelde argumentatie uit het bezwaarschrift te becommentariëren, laat staan te weerleggen.

14.1

De heffingsambtenaar moet volgens de regels de WOZ-waarde vaststellen. Op grond van de stukken is gebleken dat hij dat heeft gedaan. Dat is een afdoende motivering. Dat eiser een uitgebreide(re) motivering wenst, is niet vereist op grond van de wet. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende inzicht heeft gegeven en gemotiveerd heeft hoe hij tot de waardering is gekomen. In de uitspraak op bezwaar staat het adres, het type woning, het bouwjaar, het gebruiksoppervlak, de verkoopprijs, de verkoopdatum, de staat van onderhoud en de voorzieningen. Op basis van deze gegevens kan eiser de (nieuwe) onderbouwing van de WOZ-waarde controleren.

Conclusie en gevolgen

15. Onder rechtsoverweging 4 heeft de rechtbank geoordeeld dat het beroep gegrond is. De rechtbank draagt de heffingsambtenaar daarom op het door eiser betaalde griffierecht van € 50,- te vergoeden.

16. De rechtbank ziet geen aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken nu de gemachtigde van eiser per brief heeft aangegeven dat hij het verzoek om proceskostenvergoeding intrekt.

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• stelt de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vast op € 1.294.000,- en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing dienovereenkomstig vermindert;
• bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
• draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 april 2025.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.