Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Amersfoort
zaaknummer: 11575424 AV EXPL 25-13 JH/1050
Kort geding vonnis van 14 april 2025
inzake
1.[eiseres sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [eiseres sub 1] ,
2.
[eiseres sub 2],
[eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [eiseres sub 2] ,
eisers,
gemachtigde: mr. C.P. Visser,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Emmagroep B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
verder ook te noemen Emmagroep,
gedaagde,
gemachtigde: mr. D.P. van den Bergh.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met 15 producties,
- de namens eisers op 28 maart 2025 nagezonden producties 16 tot en met 20,
- de namens Emmagroep op 28 maart 2025 toegestuurde producties 1 tot en met 11,
- de namens eisers op 31 maart 2025 nagezonden producties 21 tot en met 25.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 31 maart 2025. Namens eisers waren de heer [A] en de gemachtigde aanwezig. [eiseres sub 1] heeft via Teams vanuit Bulgarije (waar zij op dat moment verbleef) deelgenomen aan de mondelinge behandeling. Namens Emmagroep waren mevrouw [B] ( [organisatie] ) en de heer [C] (asset manager) aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde. Partijen hebben op de mondelinge behandeling hun standpunten nader toegelicht aan de hand van pleitnotities. Zij hebben geantwoord op de door de kantonrechter gestelde vragen en hebben op elkaar kunnen reageren. De griffier heeft hiervan aantekeningen gemaakt.
1.3.
Hierna is uitspraak bepaald.
2. Kern van de zaak
2.1.
[eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] vorderen in kort geding veroordeling van Emmagroep tot nakoming van diverse verplichtingen op grond van de huurovereenkomst. De vorderingen van [eiseres sub 2] worden afgewezen, omdat zij niet als huurder kan worden aangemerkt.
De vorderingen van [eiseres sub 1] tot (kort gezegd) toekenning van een parkeerplaats binnen 30 meter van het gehuurde en herstel van de tuin in de oorspronkelijke staat zijn evenmin toewijsbaar. De kantonrechter acht niet aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [eiseres sub 1] op grond van de huurovereenkomst recht heeft op een parkeerplaats binnen 30 meter van het gehuurde. Bovendien is niet aannemelijk geworden dat de tuin deel uitmaakt van het gehuurde. De vordering van [eiseres sub 1] om Emmagroep te veroordelen contracten af te sluiten voor levering van gas, water en elektriciteit aan het gehuurde wordt afgewezen bij gebrek aan belang. Emmagroep heeft namelijk op de mondelinge behandeling toegezegd dat zij in overleg met Stichting [stichting] ervoor zal zorgdragen dat het gehuurde niet wordt afgesloten van deze voorzieningen totdat partijen overeenstemming hebben bereikt of daarover in een bodemprocedure is beslist.
3.Achtergrond van de zaak
3.1.
Met ingang van 15 augustus 2018 huurt [eiseres sub 1] de woning aan de [adres] in [woonplaats] . De huurovereenkomst is gesloten tussen [eiseres sub 1] en ‘ [organisatie] ’ en geldt inmiddels voor onbepaalde tijd. In een addendum op de huurovereenkomst is vastgesteld dat [eiseres sub 1] hoofdhuurder is, dat zij de woonruimte mag delen met haar moeder [eiseres sub 2] , en dat het huurcontract niet kan worden overgedragen aan de medebewoner.
3.2.
Vanaf 30 oktober 2020 is Emmagroep eigenaar en verhuurder van de woning. De huurprijs bedraagt € 500 per maand. Volgens [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] is de huurprijs inclusief gas, water en elektriciteit. Emmagroep betwist dit.
3.3.
De woning is gelegen op een perceel van 28.166 m². Op dit perceel staat ook een klooster waar 12 zusters wonen en een door Stichting [stichting] gehuurd woonzorgcentrum voor 70 mensen met een zorgbehoefte.
[eiseres sub 1] heeft twee auto’s (een bus en een personenauto). Zij parkeerde die achter het woonzorgcentrum op verschillende plaatsen op de door haar in onderstaande afbeeldingen* getekende stippellijn/oranje lijn.
*
1 afbeelding is i.v.m. mogelijke herleidbaarheid naar personen verwijderd.
1 afbeelding is i.v.m. mogelijke herleidbaarheid naar personen verwijderd.
3.4. (
De beheerder van) Emmagroep heeft [eiseres sub 1] op 19 februari 2025 geïnformeerd over de herinrichting van de achtertuin van het woonzorgcentrum. De werkzaamheden zijn op 24 februari 2025 gestart.
3.5.
De herinrichting heeft tot gevolg dat [eiseres sub 1] haar auto’s niet meer achter het woonzorgcentrum kan parkeren. Emmagroep heeft aangegeven een parkeerplaats voor [eiseres sub 1] te zullen reserveren aan de voorzijde van het woonzorgcentrum. [eiseres sub 1] heeft hier bezwaar tegen gemaakt en aangegeven dat haar moeder en zijzelf gehandicapt zijn en niet in staat zijn om van de woning naar de voorzijde van het woonzorgcentrum te lopen. Partijen hebben veelvuldig gecorrespondeerd over de parkeerplaats, de tuin en de levering van energie en water, maar zijn niet tot een oplossing gekomen.
3.6.
[eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] vorderen daarom in dit kort geding om Emmagroep te veroordelen tot:
herstel van de verharde toegangsweg vanaf de openbare weg tot aan de woning, althans tot het treffen van maatregelen zodanig dat de woning deugdelijk kan worden bereikt met een auto binnen 30 meter én zij aldaar twee auto’s kunnen parkeren binnen 30 meter van de woning, op straffe van een dwangsom;
herstel van de tuin rondom de woning in oorspronkelijke staat, op straffe van een dwangsom;
afsluiten van contracten op naam van Emmagroep tot levering van gas, water en elektriciteit voor de woning, op straffe van een dwangsom.
3.7.
Emmagroep heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen van [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] .
4.De beoordeling
4.1.
Voor toewijzing van een vordering in kort geding moet het in hoge mate waarschijnlijk zijn dat een gelijkluidende vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen. Daarnaast moet er sprake zijn van een spoedeisend belang. Voordat ingegaan wordt op de diverse vorderingen, moet eerst worden beoordeeld wie partij zijn bij de huurovereenkomst.
Huurovereenkomst
4.2.
Op grond van de huurovereenkomst en het addendum is [eiseres sub 1] huurder van de woning van (de rechtsvoorganger van) Emmagroep en mag [eiseres sub 1] de woning delen met haar moeder [eiseres sub 2] . [eiseres sub 1] en de rechtsvoorganger van Emmagroep hebben in het addendum ook uitdrukkelijk opgenomen dat de huurovereenkomst niet kan worden overgedragen aan [eiseres sub 2] . Er zijn dus geen aanknopingspunten voor de stelling van [eiseres sub 1] dat het destijds de bedoeling is geweest dat haar moeder medehuurder zou zijn. Dat wordt ook door Emmagroep uitdrukkelijk betwist. De enkele omstandigheid dat [eiseres sub 2] medebewoner is, maakt haar geen medehuurder van de woning. [eiseres sub 1] heeft dus onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan in het kader van dit kort geding kan worden aangenomen dat [eiseres sub 2] als medehuurder moet worden aangemerkt. De vorderingen van [eiseres sub 2] tot nakoming van diverse verplichtingen op grond van de huurovereenkomst zijn daarom niet toewijsbaar.
Parkeerplaatsen
4.3.
[eiseres sub 1] stelt dat zij op grond van de huurovereenkomst recht heeft op toegang met haar auto’s over een verharde weg tot vlakbij de woning en op twee parkeerplaatsen binnen 30 meter afstand van de woning.
4.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat [eiseres sub 1] haar auto’s mocht parkeren in de parkeervakken die door Emmagroep in de afbeelding hieronder geel zijn gearceerd. Die parkeerplekken lagen achter het vrijstaande (lege) gebouw.
Op enig moment is [eiseres sub 1] dichterbij de woning gaan parkeren, namelijk voor de kapel (de blauw gearceerde plek), in de hoek/knik van het woonzorgcentrum, en nog later op het gras naast haar woning (op het kaartje hiernaast met een kruis weergegeven). Uit de door Emmagroep overgelegde stukken blijkt dat zij [eiseres sub 1] hier in 2022 en 2023 herhaaldelijk op heeft aangesproken. Dat heeft niet tot een verandering in het parkeergedrag geleid.
Het staat vast dat de herindeling van de tuin gevolgen heeft voor de parkeermogelijkheden op het terrein van Emmagroep, in die zin dat de achterkant van het terrein autovrij wordt en de verharde weg aan de achterzijde van het woonzorgcentrum komt te vervallen. Vooruitlopend op bezwaren van [eiseres sub 1] heeft Emmagroep haar een nieuwe mogelijkheid tot parkeren aangeboden, namelijk aan de voorkant van het woonzorgcentrum (op de groen gearceerde plek, hierna de groene plek).
[eiseres sub 1] stelt dat de groene plek niet acceptabel is, omdat zowel haar moeder als zijzelf zeer slecht ter been zijn. Parkeren dichtbij de woning is volgens [eiseres sub 1] letterlijk van levensbelang. [eiseres sub 1] en haar moeder zijn moeilijk of niet in staat afstanden te lopen en zijn dagelijks afhankelijk van de directe bereikbaarheid van de woning met de auto’s. Ook voor de hulpdiensten is het volgens [eiseres sub 1] van belang dat de woning zonder problemen kan worden bereikt.
4.5.
De kantonrechter stelt vast dat in de huurovereenkomst niets staat vermeld over toegang tot de woning via een verharde weg of het recht van [eiseres sub 1] op een parkeerplaats, laat staan op twee parkeerplaatsen en/of een invalideparkeerplaats. Daaruit kan dus niet worden afgeleid dat [eiseres sub 1] recht heeft op een parkeerplaats nabij het gehuurde. Bij de mondelinge behandeling is gebleken dat partijen het erover eens zijn dat bij het aangaan van de huurovereenkomst de geel gearceerde plek is aangewezen als de plek die [eiseres sub 1] mocht gebruiken om haar auto te plaatsen (zie 4.4.). Uit niets blijkt dat [eiseres sub 1] deze toezegging mocht oprekken tot het gebruik dat zij uiteindelijk van het terrein van Emmagroep is gaan maken. Ook de feitelijke situatie biedt daarvoor geen aanknopingspunten. Het gaat namelijk om een woning die onderdeel uitmaakt van een parkachtige omgeving waarin het aangrenzende klooster en woonzorgcentrum ligt. [eiseres sub 1] heeft bij de mondelinge behandeling toegelicht dat die parkachtige omgeving voor een belangrijk deel moet worden beschouwd als de tuin van de woning, omdat de woning er eerder was dan het zorgcentrum. Die redenering is onnavolgbaar omdat het zorgcentrum er al stond toen [eiseres sub 1] de woning is gaan huren en het gaat om wat aan haar verhuurd is. De verharde weg die [eiseres sub 1] tot voor kort gebruikte om te parkeren was ook niet ingericht als parkeerterrein. Dat medewerkers van het woonzorgcentrum de blauwe plek ook gebruikten om te parkeren (waartegen overigens volgens Emmagroep ook werd opgetreden), maakt dus niet dat [eiseres sub 1] de verharde weg kon beschouwen als parkeerterrein, laat staan dat zij ervan uit mocht gaan dat zij de verharde weg als zodanig kon gebruiken.
4.6.
De conclusie is dan ook dat niet is gebleken dat op Emmagroep een verplichting rust om [eiseres sub 1] binnen een bepaalde afstand van de woning een parkeerplaats aan te bieden.
De vraag is of Emmagroep vanwege de gestelde (maar betwiste) gezondheidstoestand van [eiseres sub 1] gehouden was bij de herinrichting van de parkachtige omgeving rekening te houden met de parkeervereisten die zij stelt nodig te hebben. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter kan dat niet in redelijkheid van Emmagroep worden gevergd. Om de volgende redenen.
4.6.1.
[eiseres sub 1] wist wat zij (in eerste instantie, tijdelijk) huurde. Een vrijstaande woning op afstand van parkeerplaatsen gelegen in een parkachtige omgeving die ten dienste staat van het klooster en het woonzorgcentrum. Dat maakt dat zij een eigen verantwoordelijkheid draagt voor het voorzien in aanpassingen in haar levenswijze die het mogelijk maken ter plaatse te blijven wonen, ook als handicaps die mogelijkheid inperken. Daar kan zij haar verhuurder niet medeverantwoordelijk voor maken.
4.6.2.
Emmagroep dient zich niet alleen als goed verhuurder te gedragen jegens [eiseres sub 1] , maar ook jegens haar andere huurders die, zo begrijpt de kantonrechter, belang hebben bij een autovrij en veilig gebruik van de parkachtige tuin om te recreëren. Emmagroep is dus gerechtigd die belangen tegen elkaar af te wegen.
4.6.3.
Emmagroep heeft alles afwegende [eiseres sub 1] het aanbod gedaan om exclusief gebruik te kunnen maken van één parkeerplek (de groene plek) op een afstand die vergelijkbaar is met de afstand van de woning tot de geel gearceerde plek die haar bij het aangaan van de huurovereenkomst als gebruiksmogelijkheid is aangewezen. Dit is een passend alternatief mede omdat het aan [eiseres sub 1] zelf is om te zorgen voor zodanige hulpmiddelen of hulppersonen dat zij in staat is zichzelf en haar moeder te vervoeren vanuit de woning naar elders. Vanaf welke plek daarvoor een eigen auto kan worden ingezet is iets waarmee bij het inschakelen van hulpmiddelen en hulppersonen rekening kan houden.
4.6.4.
De bereikbaarheid van de woning voor noodgevallen is, zoals Emmagroep bij de mondelinge behandeling heeft verklaard, iets wat haar verantwoordelijkheid is en waarbij zij, naar de kantonrechter aanneemt, ook in de daarvoor ingerichte of in te richten plannen rekening heeft te houden. Dat staat echter los van het recht eigen voertuigen te parkeren.
4.7.
Dit alles leidt ertoe dat niet waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [eiseres sub 1] op grond van de huurovereenkomst recht heeft op toegang met haar auto’s via een verharde weg tot vlakbij de woning en/of op een (of twee) parkeerplaats(en) binnen 30 meter van de woning. De vordering wordt afgewezen.
Tuin
4.8.
[eiseres sub 1] vordert herstel van de tuin rondom de woning in de oorspronkelijke staat. De tuin bestaat volgens [eiseres sub 1] uit de beplanting rondom de woning en het voor de woning gelegen grasveld. Emmagroep heeft dit uitdrukkelijk betwist en heeft op de mondelinge behandeling verklaard dat de grens van het gehuurde ongeveer een meter uit de woning ligt. De rest is volgens Emmagroep openbare tuin die wordt gehuurd en onderhouden door het woonzorgcentrum.
4.9.
De kantonrechter acht niet aannemelijk geworden dat de tuin, zoals die door [eiseres sub 1] in productie 23 met rood is aangegeven, deel uitmaakt van het gehuurde. In de huurovereenkomst is hierover niets opgenomen en uit de door [eiseres sub 1] overgelegde foto’s en de toelichting van partijen op de mondelinge behandeling, begrijpt de kantonrechter dat er ook geen sprake is geweest van een afgeschermd deel rondom de woning bestemd voor het exclusief gebruik door [eiseres sub 1] (zie ook 4.5). De vordering van [eiseres sub 1] tot herstel van de tuin wordt daarom afgewezen.
Gas, water en elektriciteit
4.10.
Tussen partijen is verder in geschil of de huurprijs inclusief of exclusief gas, water en elektriciteit is. Volgens [eiseres sub 1] is een all-in prijs overeengekomen. Emmagroep stelt dat dit niet het geval is en heeft [eiseres sub 1] op 19 februari 2025 gesommeerd om per direct over te gaan tot het afsluiten van een energieleveringscontract, omdat Stichting [stichting] de contracten zou hebben opgezegd. Emmagroep heeft ter onderbouwing van haar stelling verwezen naar de huurovereenkomst, waarin is opgenomen dat leveringen en diensten niet van toepassing zijn.
4.11.
De kantonrechter stelt vast dat mevrouw [B] namens de rechtsvoorganger van Emmagroep voor het aangaan van de huurovereenkomst aan [eiseres sub 1] op 3 augustus 2018 een e-mail heeft gestuurd waarin staat dat de huurprijs € 500 bedraagt, inclusief gas, water en licht. De kantonrechter begrijpt dat op deze wijze ook uitvoering is gegeven aan de huurovereenkomst. [B] heeft op de mondeling behandeling verklaard dat zij zich niet kan herinneren dat hier ná verzending van de e-mail en vóór ondertekening van de huurovereenkomst nog over gesproken is. Hoe dit alles te rijmen valt met de stelling van Emmagroep dat de huurprijs exclusief leveringen is, is door Emmagroep in het kader van deze procedure niet nader onderbouwd. Vooralsnog is dus niet aannemelijk geworden dat partijen een huurprijs exclusief gas, water en licht zijn overeengekomen.
4.12.
Emmagroep heeft op de mondelinge behandeling echter toegezegd dat zij in overleg met Stichting [stichting] . ervoor zal zorgdragen dat het gehuurde niet wordt afgesloten van de voorzieningen totdat partijen overeenstemming hebben bereikt of daarover in een bodemprocedure is beslist. De kantonrechter heeft geen aanleiding om te veronderstellen dat Emmagroep niet conform haar toezegging zal handelen. Het belang van [eiseres sub 1] bij veroordeling van Emmagroep tot het afsluiting van contracten op naam van Emmagroep is hiermee komen te vervallen. Toewijzing van deze vordering zou bovendien tot de onwenselijke situatie kunnen leiden dat er twee contracten naast elkaar zouden moeten worden afgesloten. De vordering van [eiseres sub 1] wordt afgewezen.
Proceskosten
4.13.
[eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] worden, als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partijen, veroordeeld in kosten van deze procedure. Die kosten worden aan de zijde van Emmagroep begroot op € 949, bestaande uit € 814 aan salaris gemachtigde en € 135 aan nakosten.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Emmagroep, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 949 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 april 2025.