Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/5381
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 april 2025 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [plaats 1] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: D.J. Koopmans).
Inleiding
1.1.
In de beschikking van 28 februari 2023 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats 2] (het object) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 580.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2022. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf wordt gehanteerd.
1.2.
Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 26 oktober 2023 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
1.3.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 20 januari 2025 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van verweerder en [taxateur] , taxateur van verweerder.
Het geschil
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 499.000,-. Verweerder handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 580.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Procedeergedrag
3.1.
Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
3.2.
Pas op zitting wordt door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat verweerder in de beroepsfase de
WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 14 augustus 2024 en doorgestuurd naar de gemachtigde van eiseres op 20 augustus 2024) heeft de gemachtigde van eiseres echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde verweerder én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.
De WOZ-waarde van het object
4.1.
Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op waardepeildatum (1 januari 2022) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Verweerder heeft de waarde van deze woning onderbouwd door gebruik te maken van een vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling hiervan zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
4.2.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd waarin het object wordt vergeleken met vier referentiewoningen. Het betreft de volgende in volgende in [plaats 2] gelegen woningen:
- [adres 2] , verkocht op 21 juli 2021 voor € 677.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 23 februari 2022 voor € 722.000,-; en
- [adres 4] , verkocht op 18 februari 2022 voor € 750.081,-.
4.3.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder aan zijn bewijslast heeft voldaan met de taxatiematrix en de toelichting die daarop op zitting en in het verweerschrift is gegeven. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn, omdat zij niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, kwaliteit, uitstraling en ligging betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Uit de taxatiematrix volgt dat verweerder voor de woningen de laagste prijs per vierkante meter hanteert. Met de taxatiematrix maakt verweerder verder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, onder meer wat betreft oppervlakte. Verweerder heeft met de taxatiematrix de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
4.4.
Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Gebruiksoppervlakte
5. Eiseres stelt dat verweerder uitgaat van verkeerde gebruiksoppervlakten bij de referentiewoningen en verwijst hiervoor naar de iWOZ-kaarten. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat de op de vastgoedkaart vermelde oppervlakten onjuist zijn. Aan de hand van de bouwtekeningen berekent de taxateur de gebruiksoppervlakten opnieuw voor in de taxatiematrix. Verder heeft de taxateur toegelicht dat deze onderlinge verschillen ontstaan doordat de BAG een andere methodiek gebruikt. De taxateur kijkt naar de oppervlakte van de woning waar geleefd/gewoond kan worden, terwijl de BAG uitgaat van alle meters die aan de woning vastzitten. De rechtbank ziet geen reden om aan de juistheid van de gebruikte gebruiksoppervlakten te twijfelen, gelet op de uitleg van de taxateur. De beroepsgrond slaagt niet.
Dakkapellen en dakterras
6. Eiseres betwist dat bij onderhavige woning sprake is van twee dakkapellen en een dakterras. De taxateur heeft op zitting verwezen naar de ingebrachte foto, waarop de twee dakkapellen en het dakterras te zien zijn. Op de zitting is discussie ontstaan over de plaatsing van de markering. De rechtbank overweegt dat, ondanks dat met de markering niet concreet blijkt om welke woning op de foto het in deze procedure gaat, wel geconcludeerd kan worden dat onderhavige woning een dakterras en twee dakkapellen heeft. Dit is namelijk het geval bij alle woningen. De markering doet daarom niet ter zake. De beroepsgrond slaagt niet.
Akten van transport
7. Eiseres voert aan dat om de akten van transport is gevraagd, maar dat verweerder deze desondanks ten onrechte niet heeft verstrekt. De rechtbank is van oordeel dat de akten van transport geen op de zaak betrekking hebbende stukken zijn, omdat deze niet door verweerder aan de waardebepaling ten grondslag zijn gelegd. Daar komt bij dat akten van transport bij het Kadaster kunnen worden opgevraagd. Eiseres had deze stukken op die wijze kunnen verkrijgen. Voor zover eiseres betoogt dat de akten van transport niet te verkrijgen zijn bij het Kadaster is het aan eiseres om op die grond de stukken op te vragen bij verweerder. De beroepsgrond slaagt niet.
Duur van de procedure en het verzoek immateriële schadevergoeding
8.1.
De gemachtigde van eiseres heeft namens hem verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
8.2.
In dit geval gaat de rechtbank echter uit van een verlengde termijn van drie jaar voor de bezwaar- en de beroepsfase samen. Daaraan ligt ten grondslag dat de gemachtigde van eiseres een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures heeft lopen bij deze rechtbank, dat hij geen personeel heeft en dat zijn handelswijze noodzakelijkerwijs leidt tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan de gemachtigde van eiseres worden toegerekend. [2]
8.3.
Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 22 maart 2023. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus nog geen drie jaar verstreken. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
9. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt verweerder aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Daarom is het beroep ongegrond.
10. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht. Ook wijst de rechtbank het verzoek om schadevergoeding af.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Lenstra, rechter, in aanwezigheid van mr. M.C.G. van Dijk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 4 april 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.