ECLI:NL:RBMNE:2025:1914

• Datum uitspraak: 18 april 2025
• Publicatiedatum: 23 april 2025
• Zaaknummer: UTR 23/5972
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.R. van Es-de Vries
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling van de WOZ-waarde van een woning in Utrecht

In deze uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, wordt het beroep van eiser tegen de WOZ-waarde van zijn woning beoordeeld. De heffingsambtenaar had de WOZ-waarde vastgesteld op € 1.181.000 per waardepeildatum 1 januari 2022, wat geldt voor het belastingjaar 2023. Eiser, eigenaar van de woning, had bezwaar gemaakt tegen deze waarde, maar dit werd ongegrond verklaard door de heffingsambtenaar. Eiser heeft vervolgens beroep ingesteld. Tijdens de zitting op 10 maart 2025 was eiser aanwezig, samen met zijn dochter, en de gemachtigde van de heffingsambtenaar was ook aanwezig.

De rechtbank heeft de argumenten van eiser, die onder andere een lagere waarde van € 1.100.000 bepleitte, zorgvuldig overwogen. Eiser stelde dat de heffingsambtenaar geen inzicht had gegeven in de grondstaffels en algoritmes die gebruikt waren voor de waardebepaling. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar met de overgelegde taxatiematrix aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld. De rechtbank concludeerde dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning correct had vastgesteld en dat de beroepsgrond van eiser niet slaagde.

De rechtbank oordeelde echter dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase had verzuimd om de grondstaffels te verstrekken, wat een schending van de informatieverplichting volgens de Wet WOZ betekende. Desondanks werd het beroep ongegrond verklaard, maar de rechtbank veroordeelde de heffingsambtenaar tot vergoeding van de proceskosten en het griffierecht van eiser. De uitspraak werd gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries op 18 april 2025.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/5972

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 april 2025 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats 1] , eiser

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: mr. K.L. Vos).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats 1] (de woning).

2. De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op

€ 1.181.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. Tegelijk met de beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.

2.1.

De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 30 oktober 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.

2.2.

Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. Eiser heeft een aanvullend stuk ingediend.

2.3.

De rechtbank heeft het beroep op 10 maart 2025 op zitting behandeld. Eiser was daarbij aanwezig samen met zijn dochter. Namens de heffingsambtenaar zijn zijn gemachtigde en taxateur [taxateur] verschenen.

Overwegingen

De aanleiding voor deze procedure

3. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 1998 met een zolder, aangebouwde woonruimte en een garage. Bij de woning hoort verder een tuinhuis. De woning ligt op een perceel grond van 1.500 m².

4. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning op de waardepeildatum.

4.1.

Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 1.100.000. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar volgens eiser in bezwaar ten onrechte geen inzicht gegeven in de grondstaffels en algoritmes.

4.2.

De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.181.000.
Hij is het verder eens met eiser dat in bezwaar ten onrechte niet de grondstaffels zijn verstrekt, maar dat geldt niet voor algoritmes omdat die niet tot zijn beschikking staan.

Beoordeling van de WOZ-waarde

Het beoordelingskader

5. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

6. De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar voor of na) de waardepeildatum is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van andere woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

De oppervlakte van de woning en garage

7. In geschil is de gebruiksoppervlakte van de woning. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar uitgaat van een onjuiste gebruiksoppervlakte voor de woning. In het verweerschrift staat 181 m² genoemd en in de taxatiematrix 189 m². Eiser benoemt dat moet worden gemeten volgens de NEN2580 en geeft aan daarmee zelf uit te komen op een oppervlakte van 203 m². Verder stond op de taxatieverslagen van de jaren 2015 tot 2023 altijd een oppervlakte van 201 m² genoemd. De heffingsambtenaar heeft op zitting toegelicht dat in het verweerschrift een typefout is geslopen, want in het model staat niet 181 m². Het zou bovendien kunnen dat jarenlang een foutieve metrage op het taxatieverslagen is genoemd. De oppervlakte van de woning is 189 m², zoals is genoemd in de overgelegde taxatiematrix en is naar aanleiding van de beroepsprocedure berekend aan de hand van bouwtekeningen. Daarbij is hij ook uitgegaan van NEN2580. De rechtbank heeft geen reden voor twijfel aan de oppervlaktemaat van 189 m² van de heffingsambtenaar, die hij heeft berekend aan de hand de bouwtekeningen, die hij ook ter zitting heeft verstrekt. Eiser heeft niet gemotiveerd bestreden dat de berekening basis van de bouwtekeningen niet juist is. De beroepsgrond slaagt niet.

8. In geschil is niet langer de oppervlakte van de garage. Eiser heeft aangevoerd dat het taxatieverslag een onjuiste oppervlakte van 40 m² staat vermeld bij de garage. Dat had volgens eiser 32 m² moeten zijn. De heffingsambtenaar heeft in beroep de oppervlakte van de garage nagemeten en komt uit op een oppervlakte van 31 m². In de taxatiematrix is daarom voor de garage uitgegaan van een oppervlakte van 31 m². Eiser heeft op de zitting aangegeven dat hij zich daarin kan vinden. Dat betekent dat de rechtbank daarover geen beslissing meer hoeft te nemen.

Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?

9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met vier andere woningen, waarvan recente verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] ( [plaats 1] ), [adres 3] ( [plaats 1] ), [adres 4] ( [plaats 2] ) en [adres 5] ( [plaats 1] ) (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.

10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij van hetzelfde type zijn, in de buurt liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, uitstraling en woonoppervlakte betreft goed vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Wat eiser in beroep aanvoert tegen de onderbouwing van de heffingsambtenaar, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.

11. Eiser voert aan dat geen sprake is van een juiste vergelijking met referentiewoning [adres 5] , omdat deze woning is gebouwd in 2004, terwijl zijn woning in de jaren ’90 is gebouwd. De rechtbank is het niet eens met eiser. Zijn woning is gebouwd in 1998 en is daarmee slechts zes jaar ouder dan de referentiewoning. De rechtbank ziet gelet op dit geringe verschil geen aanleiding voor het oordeel dat de referentiewoning in de basis niet vergelijkbaar is met eisers woning enkel vanwege het bouwjaar. De beroepsgrond slaagt niet.

12. Eiser stelt dat in de taxatiematrix onjuiste correctiepercentages voor de KODUVL ^[1] -verschillen zijn genoemd, omdat in de toelichting op de taxatiematrix vermeld staat dat de correctiepercentages voor rij- en tussenwoningen gelden, terwijl het hier gaat om vrijstaande woningen. De heffingsambtenaar heeft op de zitting uitgelegd dat in de toelichting inderdaad ‘vrijstaande woningen’ had moeten staan. Er is echter wel juist gecorrigeerd omdat voor vrijstaande woningen dezelfde correctiepercentages gelden als voor rij- en tussenwoningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om daaraan te twijfelen. Aangezien eiser niet heeft betwist dat de juiste correctiecijfers zijn gebruikt slaagt deze grond niet.

13. Eiser vraagt zich af waarom voor de referentiewoning [adres 4] een aparte grondstaffel wordt gebruikt. Daarnaast vindt hij opvallend dat het eerste knikpunt 15 m² is, waardoor de eerste 15 m² grond een waarde heeft van € 15.000. Voor zover eiser daarmee betwist dat is gerekend met de juiste grondwaarde voor deze referentiewoning volgt de rechtbank eiser daarin niet. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat [adres 4] in een andere kern is gelegen (van [plaats 2] ) dan eisers woning en de andere referentiewoningen ( [plaats 1] ), waardoor een andere grondstaffel kan gelden. In dit geval zijn de grondstaffels identiek, maar is er een typefout in de matrix met betrekking tot de grondstaffel van [adres 4] geslopen. Net als bij de andere woningen had ook hier het eerste knikpunt 150 m² moeten zijn. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan de uitleg van de heffingsambtenaar te twijfelen. Als wordt uitgegaan van de juiste grondstaffels, dan geldt dat de grond van referentiewoning [adres 4] (1.225 m²) een totale waarde heeft van € 388.125. Dit stemt nagenoeg overeen met de grondwaarde die in de taxatiematrix staat vermeld bij [adres 4] (€ 388.129). Deze grond slaagt niet.

14. Eiser voert verder aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de negatieve aspecten van de ligging van zijn woning. Bij de woning zijn parkeerhavens aanwezig, die hinderlijk zijn omdat auto’s voor zijn deur parkeren. Daardoor kan hij vaak moeilijk zijn oprit op of af. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Hij heeft niet (met objectieve gegevens) onderbouwd dat de aanwezigheid van dat parkeerhavens moet leiden tot een vermindering van de vastgestelde waarde. Dat had wel op zijn weg gelegen, omdat de heffingsambtenaar weerspreekt dat hiervan een waardedrukkend effect uitgaat. De heffingsambtenaar wijst er op dat dit niet blijkt uit verkoopcijfers, waarbij parkeerhavens ook als positief kunnen worden ervaren vanwege de bereikbaarheid voor bezoekers. De beroepsgrond slaagt niet.

15. Volgens eiser is bij zijn woning sprake van een heel andere orde van dichte bebouwing ten opzichte van de referentiewoningen. Bij de referentiewoningen gaat het om vrijstaande villa’s met rondom een ruime tuin, terwijl bij zijn woning sprake is van een aaneengesloten rij aan woningen die erg dichtbij is gelegen. Voor zover eiser daarmee stelt dat van de ligging van zijn woning ten opzichte van de referentiewoningen een negatieve invloed heeft op de waarde, volgt de rechtbank hem daarin niet. De uitleg van eiser en de foto’s die hij heeft overgelegd, zijn niet voldoende voor het oordeel dat sprake is van een dusdanig verschil in ligging van de woning ten opzichte van buurwoningen dat daar in het bijzonder rekening mee had moeten worden gehouden. Van belang vindt de rechtbank dat eiser eveneens een ruime tuin heeft, waarbij geldt dat eiser ten opzichte van de referentiewoningen zeker meer dan 700 m² extra grond heeft en er geen woningen of andere bebouwing aan de achterzijde van het perceel is gelegen. De beroepsgrond slaagt niet.

16. Volgens eiser is onvoldoende rekening gehouden met het ondergemiddelde niveau van de voorzieningen in zijn woning, maar deze beroepsgrond slaagt ook niet. De rechtbank constateert dat heffingsambtenaar het met eiser eens is dat de voorzieningen in zijn woning onder gemiddeld zijn, want hij hanteert in de taxatiematrix voor de voorzieningen een factor ‘2’ (eenvoudig/verouderd). Voor de referentiewoningen gaat hij uit van gemiddelde voorzieningen. Gelet op de gehanteerde prijs per eenheid voor eisers woning (€ 3.060,00) in vergelijking met de prijzen per eenheid voor de referentiewoningen (variërend van € 3.541,19 tot € 4.946,91), kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat onvoldoende rekening is gehouden met de ondergemiddelde voorzieningen in de woning van eiser.

17. Eiser heeft aangegeven dat zijn woning ten opzichte van vergelijkbare woningen het op één na hoogste stijgingspercentage qua WOZ-waarde heeft. Voor zover eiser stelt dat daaruit blijkt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld, volgt de rechtbank hem daarin niet.

Het systeem van de Wet WOZ brengt met zich mee dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld, onafhankelijk van het jaar ervoor. Bij de waardering in een nieuw belastingjaar is dus geen sprake van indexering op basis van de oude WOZ-waarde, maar ligt er een geheel nieuwe onderbouwing en berekening ten grondslag. De door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsmethode baseert zich terecht op de gerealiseerde transactieprijzen en niet op de (stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van) WOZ-waardes van andere woningen. Ook deze grond slaagt niet.

Beoordeling van de informatieverplichting

17.1.

Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ heeft de heffingsambtenaar een informatieverplichting die inhoudt dat hij aan degene die een WOZ-beschikking heeft gekregen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens moet verstrekken. ^[2]

17.2.

De heffingsambtenaar is het met eiser eens dat hij in de bezwaarfase de grondstaffels op verzoek van eiser had moeten verstrekken. Daarin volgt de rechtbank partijen. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift specifiek verzocht om de grondstaffels en deze lagen aan de waardebepaling ten grondslag. Door de grondstaffels niet te verstrekken is sprake van een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. Eiser heeft ook aangegeven dat de heffingsambtenaar heeft nagelaten om duidelijk te maken welke ‘algoritmes’ zijn gebruikt bij de modelmatige waardebepaling, maar op dat punt is geen sprake van schending van artikel 40 van de Wet WOZ, alleen al omdat eiser daartoe geen specifiek verzoek om gegevens heeft gedaan. Verder heeft de heffingsambtenaar verklaard dat hij geen gebruik maakt van algoritmes, zodat hij die ook niet kan overleggen.

17.3.

De rechtbank ziet aanleiding het in de bezwaarfase ontstane gebrek te passeren met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht, omdat de rechtbank in beroep de taxatiematrix moet beoordelen. Zoals gezegd is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix de WOZ-waarde van de woning voldoende heeft onderbouwd. Eiser heeft in de beroepsfase niet gesteld dat hij nog stukken mist en hij heeft kunnen reageren op de taxatiematrix en daarin opgenomen grondstaffel, zoals hij ook gedaan heeft. Wel ziet de rechtbank in de schending van artikel 40 van de Wet WOZ aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten die eiser in beroep heeft moeten maken. Verder heeft eiser – zoals door de heffingsambtenaar is erkend – recht op een vergoeding van het griffierecht.

Conclusie en gevolgen

18. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Omdat de schending van artikel 40 van de Wet WOZ kan worden gepasseerd met toepassing van artikel 6:22 van de Awb, is het beroep ongegrond.

Welke kosten moet de heffingsambtenaar vergoeden?

19. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar vanwege de schending van artikel 40 van de Wet WOZ in de proceskosten die eiser in beroep heeft gemaakt. De proceskosten die eiser heeft gesteld zijn reiskosten. De te vergoeden reiskosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 7,40, zijnde de reiskosten van eiser (op basis van openbaar vervoer van eisers woning naar de rechtbank in Utrecht, tweede klasse, retour). Ook ziet de rechtbank aanleiding om te bepalen dat de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht van € 50,- moet vergoeden.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar € 7,40 voor de gemaakte reiskosten moeten vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 18 april 2025.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Voetnoten

1. Kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid, uitstraling, voorzieningen en ligging.

2. Hoge Raad, 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052.