Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/6108
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 april 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. K.L. Vos).
Inleiding
1.1.
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 1.448.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 24 oktober 2023 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de
WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 1.385.000,-.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep behandeld op de zitting van 4 maart 2025. Hieraan hebben de gemachtigde van verweerder en [taxateur] , taxateur van verweerder, deelgenomen. Eiser is niet verschenen.
Overwegingen
2.1.
De woning is een in 1921 gebouwde twee-onder-een-kapwoning, met een aanbouw uit 1921 van 9 m2 en een aanbouw uit 2011 van 8 m2, twee dakkapellen van 2 m2, een dakterras van 9 m2, een dakterras van 2 m2, een voorraadkelder van 10 m2, een berging van 8 m2 en een aangebouwde garage van 34 m2. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 180 m2 en is gelegen op een perceel van 695 m2.
2.2.
In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld, omdat de waarde met 37,5% is gestegen. Dit mag volgens eiser maximaal 22% zijn. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.385.000,-.
Het beoordelingskader
3.1.
De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
3.2.
Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
3.3.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 3 december 2021 voor € 1.450.000,-;
- [adres 3] verkocht op 28 september 2021 voor € 1.400.000,-; en
- [adres 4] , verkocht op 25 maart 2022 voor € 1.470.000,-.
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
4.1.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning van € 1.385.000,- niet te hoog is vastgesteld.
4.2.
De in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen zijn goed bruikbaar, omdat het drie twee-onder-een-kapwoningen betreffen – waarvan twee in dezelfde straat zijn gelegen – en wat betreft gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen in de KOUDVL-factoren tussen de referentiewoningen en de woning. Verder is de prijs per m2 van de woning (€ 3.461,-) lager dan de prijs per m2 van de referentiewoningen (€ 3.650,52 tot € 4.781,16). Met de taxatiematrix heeft verweerder gelet hierop de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
4.3.
Wat eiser daartegen inbrengt, maakt dit oordeel niet anders.
Procentuele verhoging van de WOZ-waarde
5.1.
Eiser stelt dat de WOZ-waarde van zijn woning ten opzichte van het voorgaande jaar meer is gestegen dan de WOZ-waarden van de referentiewoningen. Volgens eiser vindt er door verweerder geen feitelijke onderbouwing plaats bij de vaststelling van de waarde.
5.2.
De rechtbank is het niet met eiser eens. Zoals hierboven is toegelicht wordt de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw vastgesteld aan de hand van een systematische vergelijking met woningen waarvan verkoopgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft wel degelijk een feitelijke onderbouwing gegeven voor de waarde, door middel van een vergelijking met daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen van de referentiewoningen in de taxatiematrix. Het standpunt van eiser dat de WOZ-waarde van zijn woning onjuist is omdat die meer is gestegen dan de WOZ-waarde van de referentiewoningen treft dan ook geen doel. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond, omdat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Bij deze uitkomst is er geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van mr. M.C.G. van Dijk, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 15 april 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.