Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/3908
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 april 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats 1] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. K.L. Vos).
Inleiding
1.1.
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats 1] voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 1.569.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 14 juni 2023 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de
WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep behandeld op de zitting van 4 maart 2025. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, de gemachtigde van verweerder en [taxateur] , taxateur van verweerder.
Overwegingen
2.1.
De woning is een vrijstaande villa uit 1998, met een zolder van 70 m2, een carport van 21 m2, een berging van 53 m2 en een tuinhuis. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 242 m2 en is gelegen op een perceel van 6.615 m2.
2.2.
In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en bepleit een waarde van € 1.299.472,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.569.000,-.
Het beoordelingskader
3.1.
De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.2.
De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentieobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
3.3.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen, te weten:
- [adres 2] te [plaats 1] , verkocht op 10 maart 2021 voor € 1.536.500,-;
- [adres 3] te [plaats 2] , verkocht op 3 september 2020 voor € 1.625.000,-; en
- [adres 4] te [plaats 3] , verkocht op 18 december 2020 voor € 1.275.000,-.
3.4.
Volgens verweerder valt uit de verkoopprijzen van deze referentieobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. Daarnaast heeft verweerder gekeken naar het eigen verkoopcijfer van de woning en geconstateerd dat de naar de waardepeildatum geïndexeerde verkoopprijs hoger ligt dan de vastgestelde waarde.
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
4.1.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentieobjecten goed bruikbaar zijn, omdat zij niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat onderhoud, kwaliteit, doelmatigheid en de ligging voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
4.2.
Wat eiser daartegen inbrengt, maakt dit oordeel niet anders.
WOZ-waarden van naastgelegen panden
5.1.
Eiser stelt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld, omdat de WOZ-waarden van de buurpanden met gemiddeld 3,6% zijn gedaald en de WOZ-waarde van zijn woning met 16,4% is gestegen. Volgens eiser vindt er door verweerder geen feitelijke onderbouwing plaats bij de vaststelling van de waarde.
5.2.
De rechtbank is het niet met eiser eens. Zoals hierboven is overwogen en de taxateur op de zitting heeft toegelicht wordt de WOZ-waarde vastgesteld aan de hand van een systematische vergelijking met woningen waarvan verkoopgegevens beschikbaar zijn en niet aan de hand van andere WOZ-waarden. Om die reden kan de beroepsgrond niet slagen.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond, omdat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Bij deze uitkomst is er geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van mr. M.C.G. van Dijk, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 15 april 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.