Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/2070
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 april 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: C. Ayoujil),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. K.L. Vos).
Inleiding
1.1.
In de beschikking van 31 maart 2022 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 312.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 21 februari 2023 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de
WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep behandeld op de zitting van 4 maart 2025. Hieraan hebben de gemachtigde van verweerder en [taxateur] , taxateur van verweerder, deelgenomen.
Overwegingen
2.1.
De woning is een in 1964 gebouwde tussenwoning met een berging van 8 m2. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 100 m2 en is gelegen op een perceel van 168 m2.
2.2.
In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en bepleit een waarde van € 285.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 312.000,-.
Het beoordelingskader
3.1.
De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
3.2.
Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
3.3.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 15 november 2019 voor € 292.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 18 augustus 2020 voor € 305.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 3 februari 2020 voor € 330.000,-; en
- [adres 5] , verkocht op 10 oktober 2020 voor € 320.026,-.
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
4.1.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning van
€ 312.000,- niet te hoog is vastgesteld.
4.2.
De in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen zijn goed bruikbaar, omdat het vier tussenwoningen betreffen en wat betreft kwaliteit, uitstraling, voorzieningen en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen in de KOUDVL-factoren tussen de referentiewoningen en de woning. Verder is de prijs per m2 van de woning (€ 2.126,-) lager dan de prijs per m2 van de referentiewoningen (€ 2.564,- tot € 2.881,-). Met de taxatiematrix heeft verweerder gelet hierop de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
4.3.
Wat eiser daartegen inbrengt, maakt dit oordeel niet anders.
Correcties met betrekking tot de KOUDVL-factoren en indexering
5.1.
Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met correcties voor de verschillen in kwaliteit, onderhoud, uitstraling, ligging en voorzieningen. Daarnaast voert eiser aan dat verweerder het indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt.
5.2.
De rechtbank overweegt als volgt. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over een WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. Verweerder mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Er bestaat voor verweerder daarom geen verplichting om bij toepassing van de vergelijkingsmethode voor
KOUDV-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren, zolang verweerder maar voldoende aannemelijk maakt dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. Daarbij neemt de rechtbank ook in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt alleen de eindwaarde ter toetsing voor.
5.3.
De rechtbank is van oordeel dat uit de taxatiematrix en de toelichting die verweerder daarop ter zitting heeft gegeven in deze zaak voldoende blijkt hoe rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Verweerder heeft rekening gehouden met de ligging, uitstraling, kwaliteit, onderhoud en voorzieningen van de woning en de referentiewoningen. De onderlinge verschillen van de woningen zijn terug te zien in de prijs per m2 van de woningen. Ook het indexeringspercentage is terug te vinden in de taxatiematrix. Daarbij merkt de rechtbank op dat verweerder ten aanzien van het indexeringspercentage terecht onder verwijzing naar de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 2 april 2024 [1] heeft opgemerkt dat er geen sprake is van een onderbouwing die op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden verstrekt. De beroepsgrond slaagt niet.
Kwaliteit en voorzieningenniveau van de woning
6.1.
E biser voert aan dat verweerder bij de waardering van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden met het slechte kwaliteits- en voorzieningenniveau. De woning beschikt over een eenvoudig, gedateerde keuken, badkamer, oude cv-ketel en sanitair. Daarnaast is sprake van scheurvormingen en verouderde wand- en plafondafwerking.
6.2.
Verweerder heeft toegelicht dat uit de gehanteerde prijs per m2 blijkt dat er voldoende ruimte is om hiermee rekening te houden. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. De prijs per m2 van de woning van eiser ligt is ruimschoots lager dan de prijs per m2 van de referentiewoningen. Daarmee is voldoende rekening gehouden met de eventuele verminderde onderhoudstoestand en voorzieningen van de woning ten opzichte van de referentiewoningen.
Schending artikel 40 Wet Pro WOZ
7.1.
Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende gegevens heeft verstrekt, in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Verweerder heeft in de bezwaarfase geen foto’s of iWOZ-kaarten van de referentieobjecten overgelegd.
7.2.
Uit vaste rechtspraak volgt dat eiser specifiek moet zijn in zijn verzoek om informatie. [2] De rechtbank overweegt dat eiser in zijn bezwaarschrift heeft gevraagd om hem de KOUDV- en liggingsfactoren, erfpachtcorrecties, de gehanteerde indexeringspercentages, de onderdeelwaardes, eenheidsprijzen en correctiefactoren en alle overige op de zaak betrekking hebbende stukken toe te sturen. Ten aanzien van de foto’s en de iWOZ-kaarten is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ, alleen al omdat niet is gebleken dat eiser (voldoende specifiek) om deze gegevens heeft verzocht in de bezwaarfase.
7.3.
De rechtbank overweegt verder dat verweerder in het verweerschrift heeft aangegeven dat de foto’s zijn te vinden in het verstrekte taxatieverslag. De rechtbank ziet geen aanleiding om verweerder hierin niet te volgen. Ten aanzien van de iWOZ-kaarten volgt de rechtbank het oordeel van de Hoge Raad in zijn uitspraak van 21 oktober 2022 [3] dat iWOZ een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s is van te koop aangeboden woningen in Nederland. De rechtbank is van oordeel dat iWOZ-gegevens van de door de taxateur gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren. Verweerder is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. De beroepsgrond slaagt niet.
Hoorzitting
8. Eiser voert aan dat verweerder ten onrechte heeft afgezien van een hoorzitting. Eiser betwist dat verweerder telefonisch contact heeft gezocht om de hoorzitting te laten plaatsvinden. Daarnaast is er geen schriftelijke uitnodiging voor een hoorzitting gestuurd. Verweerder heeft ter zitting erkend dat er ten onrechte geen hoorzitting heeft plaatsgevonden. De rechtbank ziet echter aanleiding om dit gebrek te passeren. [4] Eiser is namelijk niet benadeeld door het schenden van de hoorplicht, aangezien hij de kans heeft gehad om alles naar voren te brengen. De rechtbank ziet wel aanleiding te bepalen dat verweerder de proceskosten die eiser in beroep heeft moeten maken en het griffierecht aan eiser vergoedt.
Proceskostenvergoeding en griffierecht
9.1.
De rechtbank hanteert het uitgangspunt dat het bestuursorgaan in de door een eisende partij voor de beroepsfase gemaakte proceskosten wordt veroordeeld en het betaalde griffierecht moet vergoeden, in gevallen waarin de rechtbank een gebrek in het bestreden besluit vaststelt en waarbij dat gebrek wordt gepasseerd met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Aan dit uitgangspunt ligt ten grondslag dat de eisende partij in deze gevallen beroep heeft moeten instellen om het betreffende gebrek in de besluitvorming te laten herstellen en daarvoor kosten heeft moeten maken.
9.2.
De rechtbank bepaalt de wegingsfactor voor de proceskosten overeenkomstig haar uitgangspunten. [5] De rechtbank heeft kennis genomen van het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 1 oktober 2024, [6] maar ziet daarin geen aanleiding om deze uitgangspunten te verlaten. Met dat arrest is de uitspraak van deze rechtbank waarin die uitgangspunten zijn geformuleerd weliswaar vernietigd, maar dat is gebeurd op andere gronden dan op grond van een inhoudelijke toetsing van de lijn van de rechtbank. De rechtbank berekent de proceskostenvergoeding dus als volgt.
9.3.
Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiser een vast bedrag per proceshandeling. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 907,- per punt. In beroep heeft de gemachtigde van eiser een beroepschrift (1 punt). Omdat de zaak een licht gewicht heeft, is op de waarde de factor 0,5 toegepast. De totale vergoeding voor de kosten van rechtsbijstand in beroep bedraagt daarmee € 453,50.
9.4.
Daarnaast moet verweerder het door eiser betaalde griffierecht van
€ 50,- vergoeden.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep ongegrond;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 453,50.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van mr. M.C.G. van Dijk, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 15 april 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.