Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/5137
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 april 2025 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [plaats 1] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: D. Koopmans).
Inleiding
1. In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 13 oktober 2023.
1.1.
In de beschikking van 28 februari 2023 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats 2] (het object) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 845.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2022. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf wordt gehanteerd.
1.2.
Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 13 oktober 2023 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
1.3.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift, een taxatiematrix en een aangepaste taxatiematrix.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 24 maart 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van verweerder en [taxateur] , taxateur van verweerder.
Beoordeling door de rechtbank
Procedeergedrag
2.1.
Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
2.2.
Pas op zitting wordt door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat verweerder in de beroepsfase de
WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 17 mei 2024 en doorgestuurd naar de gemachtigde van eiseres op 24 mei 2024) heeft de gemachtigde van eiseres echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde verweerder én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.
Beoordeling van het geschil
3.1.
In geschil is de hoogte van de WOZ-waarde van het object. Het object betreft een winkelruimte gelegen in winkelcentrum [locatie] met A1-locatie, gebouwd in 2018. De onroerende zaak heeft een totale oppervlakte van 648 m². Eiseres stelt dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Zij bepleit een waarde van € 585.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft de waarde in beroep onderbouwd met een (aangepaste) taxatiematrix met bijlagen.
3.2.
Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van het object is de waarde in het economisch verkeer. Verweerder heeft de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast. Hierbij wordt de brutohuurwaarde vermenigvuldigd met de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank volgt partijen hierin.
3.3.
Verweerder heeft de huurwaarde en de kapitalisatiefactor op inzichtelijke wijze gebaseerd op gerealiseerde huur- en kooptransacties van voldoende vergelijkbare objecten. De rechtbank oordeelt dat verweerder daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat de
WOZ-waarde van € 845.000,- niet te hoog is. Wat eiseres aanvoert maakt dat niet anders.
3.4.
Volgens eiseres had verweerder voor het bepalen van de huurwaarde gebruik moeten maken van de eigen, omzetgerelateerde huurprijs. Ter onderbouwing hiervan heeft eiseres de huurovereenkomst en de omzetverklaringen over de jaren 2021, 2022 en 2023 overgelegd. Eiseres verwijst met name naar de over het jaar 2021 betaalde huur van € 48.000,-.
3.5.
Verweerder is in de taxatiematrix uitgegaan van een huurwaarde van € 69.336,- per jaar naar aanleiding van de recente huurgegevens van onderhavig object. De rechtbank overweegt dat deze huurwaarde lager ligt dan de daadwerkelijk gerealiseerde huurwaarde over het jaar 2022, die € 74.000,- was. Bovendien is de huurwaarde per vierkante meter bij onderhavig object aanzienlijk lager dan die van de referentieobjecten. Hiermee heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank ziet in de enkele stelling van eiseres niet waarom verweerder had moeten uitgaan van eerdere huurgegevens. De beroepsgrond slaagt niet.
Op de zaak betrekking hebbende stukken
4.1.
Eiseres heeft verder aangevoerd dat verweerder de allonges van de huurovereenkomsten niet heeft overgelegd en de akte van transport van de eerste referentie. Eiseres doet daarmee een beroep op artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en stelt dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Verweerder is op grond van deze bepaling verplicht de stukken te overleggen die hij aan de WOZ-waarde ten grondslag heeft gelegd. Dat betekent dat verweerder de beschikbare stukken dient te overleggen waar de WOZ-waarde daadwerkelijk op gebaseerd is. Verweerder hoeft stukken die hij niet heeft of niet heeft gebruikt voor de vaststelling van de waarde niet te overleggen. Op zitting heeft verweerder toegelicht dat de huurwaarde is onderbouwd aan de hand van huurovereenkomsten en dat die gebruikte stukken ook zijn overgelegd.
4.2.
De rechtbank is van oordeel dat de akten van transport geen op de zaak betrekking hebbende stukken zijn, omdat deze niet door verweerder aan de waardebepaling ten grondslag zijn gelegd. Daar komt bij dat de akten van transport bij het Kadaster zijn op te vragen, zodat de gemachtigde van eiseres ze zelf in had kunnen brengen. Voor zover eiseres betoogt dat de akten van transport niet te vinden zijn bij het Kadaster is het aan eiseres om op die grond de stukken op te vragen bij verweerder. Het pas ter zitting opvragen van de akte van transport acht de rechtbank in strijd met de goede procesorde.
Het verzoek om vergoeding van de immateriële schade
5.1.
Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
5.2.
De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. In dit geval gaat de rechtbank echter uit van een verlengde termijn van drie jaar voor de bezwaar- en de beroepsfase samen. Daaraan ligt ten grondslag dat de gemachtigde van eiseres een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures heeft lopen bij deze rechtbank, dat hij geen personeel heeft en dat zijn handelswijze noodzakelijkerwijs leidt tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan eiseres worden toegerekend. Voor een nadere motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar en sluit zij aan bij haar uitspraak van 20 november 2023, overwegingen 17 tot en met 23. [2]
5.3.
Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 2 maart 2023. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus nog geen drie jaar verstreken. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. M.C.G. van Dijk, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 28 april 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.