Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/5074
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 april 2025 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [plaats 1] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Inleiding
1.1
In de beschikking van 31 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats 2] (hierna: het object), voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 785.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als gebruiker van dit object ook een aanslag onroerendezaakbelasting en rioolheffing voor het gebruikersdeel opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 4 juli 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.
1.3
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiseres beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatierapport en -matrix ingediend.
1.4
Het beroep is behandeld op de zitting van 31 maart 2025. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
2. Het door gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
3. Pas op de zitting wordt door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 14 november 2024 en diezelfde dag doorgezonden met het verzoek om een reactie op uiterlijk 12 december 2024) heeft de gemachtigde van eiseres echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar en de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.
Feiten
4. Het object aan de [adres 1] is een winkel/showroom. Het object is gebouwd in 1996 en heeft een gebruiksoppervlakte van 918 m².
Geschil
5. In geschil is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum
1 januari 2023. Eiseres bepleit primair een lagere waarde van € 399.000,- en subsidiair een lagere waarde van € 750.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 785.000,-.
Beoordelingskader
6. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. De heffingsambtenaar heeft de waarde bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor.
7. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank volgt partijen hierin.
8. De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
Beoordeling van het geschil
Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
9
.De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 80.196,- per jaar (huurwaarde per m²: € 87,-). Het object [adres 1] wordt aan eiseres verhuurd per 1 juni 2021 voor € 100.000,- per jaar. Ondanks dat het huurcijfer anderhalf jaar voor de waardepeildatum is gerealiseerd, geeft dit wel een goede indicatie van het waardeniveau van het onderhavige object. De bij de waardebepaling gehanteerde huurwaarde van € 80.196,- per jaar is zelfs een lagere huurwaarde dan de gerealiseerde jaarhuur voor het onderhavige object. Verder heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen van soortgelijke objecten in [plaats 2] rondom de waardepeildatum. De heffingsambtenaar onderbouwt deze huurwaarde met vier vergelijkbare huurtransacties.
.De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 80.196,- per jaar (huurwaarde per m²: € 87,-). Het object [adres 1] wordt aan eiseres verhuurd per 1 juni 2021 voor € 100.000,- per jaar. Ondanks dat het huurcijfer anderhalf jaar voor de waardepeildatum is gerealiseerd, geeft dit wel een goede indicatie van het waardeniveau van het onderhavige object. De bij de waardebepaling gehanteerde huurwaarde van € 80.196,- per jaar is zelfs een lagere huurwaarde dan de gerealiseerde jaarhuur voor het onderhavige object. Verder heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen van soortgelijke objecten in [plaats 2] rondom de waardepeildatum. De heffingsambtenaar onderbouwt deze huurwaarde met vier vergelijkbare huurtransacties.
10. De heffingsambtenaar heeft het object van eiseres ook vergeleken met twee, naar het oordeel van de rechtbank, vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. Een daarvan is de verkoop van het gehele object aan de [adres 1] / [adres 2] , waar het object van eiseres deel van uitmaakt. Als extra onderbouwing heeft de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor van 9,8 voor het object vastgesteld aan de hand van een bottom-up berekening.
11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn gelegen op een bedrijventerrein/woonboulevard in [plaats 2] en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gesloten. De gerealiseerde huurwaarde per m² en de kapitalisatiefactor van het object van eiseres vallen binnen de bandbreedte van de huurwaarden en kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten. Ook zou een lagere brutohuurwaarde zich niet goed verhouden met het eigen huurcijfer van het object, dat sinds 1 juni 2021 wordt verhuurd voor € 100.000,- per jaar.
12. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Huurwaarde
13. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de huurwaarde niet juist is. De heffingsambtenaar gaat ten onrechte uit van een gerealiseerde jaarhuur van € 100.000,- exclusief BTW. Eiseres meent dat de gerealiseerde jaarhuur inclusief BTW is en dat sprake is van een brutohuurwaarde van € 79.000,- per jaar. Verder heeft eiseres aangevoerd dat de huurwaarde van referentieobject [adres 3] aanzienlijk lager ligt, terwijl het gebruiksoppervlak van dat object aanzienlijk kleiner is. Gelet op de wet van het afnemend grensnut onderbouwt dat volgens eiseres een lagere prijs per m² voor het object. De prijs per m² zou volgens eiseres voor een groter object lager moeten zijn.
13.1
De heffingsambtenaar betwist allereerst dat de gerealiseerde jaarhuur van
€ 100.000,- inclusief BTW is. De berekening van eiseres klopt niet. Als de jaarhuur wel inclusief BTW zou zijn, zou sprake zijn van een huurprijs van ongeveer € 82.000,- per jaar. Dat is alsnog een hogere huurprijs dan de brutohuurwaarde waar de heffingsambtenaar vanuit is gegaan. Verder heeft de heffingsambtenaar op zitting ook aangevoerd dat eiseres zelf beschikt over de huurovereenkomst, maar nalaat deze te overleggen om haar standpunt verder te onderbouwen. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar op de zitting toegelicht dat een object dat groter is, inderdaad vaak een lagere prijs per m² heeft. Daar staat tegenover dat ook een vergelijking is gemaakt met het referentieobject aan de [adres 2] , dat een veel groter oppervlak heeft dan het object van eiseres, maar een huurwaarde per m² heeft die gelijk is aan de huurwaarde waar voor het object van eiseres vanuit is gegaan. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat een huurwaarde van € 87,- per m² voor het object niet te hoog is. De beroepsgrond slaagt niet.
Kapitalisatiefactor
14. Eiseres heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een te hoge kapitalisatiefactor. Eiseres heeft daarbij gewezen op het referentieobject
[locatie] [plaats 2] , waarbij de heffingsambtenaar is uitgegaan van een kapitalisatiefactor 9,5. Gelet daarop zou ook voor het object van eiseres moeten worden uitgegaan van een kapitalisatiefactor 9,5.
14.1
De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de verkoopdatum van [locatie] [plaats 2] wat verder van de waardepeildatum af ligt, maar dat hierdoor het referentieobject niet onbruikbaar is als vergelijking. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar op basis van het eigen verkoopcijfer een kapitalisatiefactor 9,9 berekend. Hieruit blijkt dat de bij de waardebepaling gehanteerde kapitalisatiefactor 9,8 niet te hoog is. Dit wordt ook nog onderbouwd door de bottom-up berekening die de heffingsambtenaar heeft overgelegd. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de kapitalisatiefactor van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De kapitalisatiefactor van het object van eiseres valt binnen de bandbreedte van die van de referentieobjecten. De beroepsgrond slaagt niet.
Het verzoek om vergoeding van de immateriële schade
15. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
16. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 5 februari 2024. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
17. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Daarom is het beroep ongegrond.
18. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht. Ook wijst de rechtbank het verzoek om schadevergoeding af.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 april 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.