Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/4586
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 januari 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B. Olieman).
Inleiding
1.1.
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 798.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 798.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
15 september 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
15 september 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix en taxatierapport ingediend.
1.4.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 13 januari 2025. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Beoordeling van de rechtbank
2. Het door gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
3. Pas op de zitting wordt door de gemachtigde van eiser concreet gemaakt waarom eiser het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 3 juli 2024 en doorgezonden op 10 juli 2024 met het verzoek om reactie) heeft de gemachtigde van eiser echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar en de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.
Feiten
4. De woning is een in 1960 gebouwde hoekwoning met een carport van 16 m², een aanbouw van 16 m², een aangebouwde berging van 14 m², een hobby/bergruimte (2013) van 52 m² en een overkapping/luifel (2013) van 26 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 79 m2 met een kavel van 450 m².
Geschil
5. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit waarde van € 690.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 798.000,-.
1 januari 2022. Eiser bepleit waarde van € 690.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 798.000,-.
Beoordelingskader
6. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
7. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, beoordelen.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 30 januari 2021 voor € 862.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 22 mei 2021 voor € 875.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 1 december 2020 voor € 667.500,-;
- [adres 5] , verkocht op 29 november 2022 voor € 1.000.000,-.
Beoordeling van het geschil
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook hoekwoningen zijn, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
9. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De referentiewoningen
10. Eiser voert voor het eerst op de zitting aan dat zijn woning gedateerd is en niet goed vergelijkbaar is met de gebruikte referentiewoningen. Dit is een nieuwe grond. De heffingsambtenaar heeft bezwaar gemaakt dat deze grond nu pas wordt aangevoerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen. Eiser had deze grond eerder kunnen aanvoeren. De rechtbank is dan ook van oordeel, onder verwijzing naar overweging 3 van deze uitspraak, dat dit in strijd is met de goede procesorde. De rechtbank zal deze grond dan ook niet in behandeling nemen.
De vastgestelde waarde van de woning
11. Eiser voert aan dat hij de in de matrix vastgestelde waarde van € 866.000,- te hoog is. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de vastgestelde WOZ-waarde € 798.000,- is en de waarde van € 866.000,- is gebaseerd op de door de taxateur gedane herberekening in verband met het ingestelde beroep. De rechtbank kan dit volgen. Het geschil gaat om de vastgestelde WOZ-waarde en niet om de waarde in de herberekening. De beroepsgrond slaagt niet.
Het verzoek om vergoeding van de immateriële schade
12. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
13. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 6 maart 2023. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
14. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Daarom is het beroep ongegrond.
15. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht. Ook wijst de rechtbank het verzoek om schadevergoeding af.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries , rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 januari 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 januari 2025.
de griffier is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.