Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/22
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 mei 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: J. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [straat 1] [nummeraanduiding 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 571.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 14 april 2025. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [A] en [B] (taxateurs van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1936 gebouwde eindwoning met een dakkapel van 2 m², een aangebouwde woonruimte van 5 m² en een berging van 14 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 101 m² en een perceeloppervlakte van 138 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 535.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 571.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [straat 1] [nummeraanduiding 2] , verkocht op 28 november 2022 voor € 746.360,-;
- [straat 1] [nummeraanduiding 3] , verkocht op 9 september 2021 voor € 640.000,-;
- [straat 1] [nummeraanduiding 4] , verkocht op 6 mei 2022 voor € 567.557,-; en
- [straat 2] [nummeraanduiding 5] , verkocht op 30 september 2021 voor € 605.598,-.
Beoordeling van het geschil
Onjuiste objectafbakening
7. Eiser heeft de beroepsgrond dat er sprake zou zijn van een onjuiste objectafbakening met betrekking tot de brandgang op de zitting ingetrokken. De rechtbank zal deze grond dan ook niet verder bespreken.
Uitleg matrix
8. Op de zitting hebben de taxateur en de heffingsambtenaar desgevraagd een uitleg gegeven over de waardering van de secundaire kenmerken en de prijzen per onderdeel in de matrix. In de rechterkolom staat per woning de verkoopprijs, de geïndexeerde verkoopprijs en de datum van de transactie. Uit de geïndexeerde verkoopprijs wordt vervolgens de prijs voor de grond en dergelijke gehaald. Dan resteert daarna de prijs per m² voor de woning. Die is weergegeven in kolom PPE TRN. De secundaire kenmerken (KOUDV en L) zijn cijfermatig (1-5) weergegeven. Dit model hanteert de taxateur in beroep bij zijn waardering van de waarde van de woning. Daarbij worden de onderlinge verschillen in de secundaire kenmerken niet apart berekend. Er wordt in de matrix dus geen gebruik gemaakt van de procentuele correctie per factor voor KOUDV en L zoals genoemd in de begrippenlijst, die bij de matrix is gevoegd. Dat betekent dat in de prijs per m² in de kolom PPE TRN niet ook de onderlinge verschillen in de secundaire kenmerken zijn verwerkt. De waardering van de secundaire kenmerken komt daarmee alleen tot uitdrukking in de cijfermatige weergave (1-5) in de matrix. De procentuele correctie per factor voor KOUDV en L wordt volgens de heffingsambtenaar wel gebruikt bij de eerste waardebepaling. Daarom is deze informatie wel bijgevoegd.
9. De rechtbank stelt vast dat deze matrix in feite niet verschilt van de matrix die de heffingsambtenaar hiervoor hanteerde. In die vorige matrix werden de secundaire kenmerken in woorden weergegeven (zoals: goed, eenvoudig, voldoende) en werden de onderlinge verschillen ook niet cijfermatig berekend. Daarvan is in de rechtspraak geoordeeld dat dit een geschikt hulpmiddel is om de waarde te onderbouwen. De rechtbank verwijst hiervoor naar een uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 17 september 2024 [1] . Dat betekent dat de rechtbank ook de in deze zaak gehanteerde matrix een geschikt hulpmiddel vindt bij de taxatie door de taxateur. Wel kan de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift nog duidelijk maken dat de procentuele correcties in een eerder stadium worden gebruikt en niet meer in de bezwaar- en beroepsfase.
10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen zowel eind- als tussenwoningen zijn die in dezelfde en naastgelegen straat liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
11. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Ontbreken vastgoedkaart
12. Van de referentiewoning [straat 2] [nummeraanduiding 5] is volgens eiser geen vastgoedkaart overgelegd waardoor hij niet kan vaststellen dat deze voldoet aan de eisen die de Wet WOZ stelt.
12.1
De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de vastgoedkaart van de referentiewoning [straat 2] [nummeraanduiding 5] wel is overgelegd. Eiser heeft op de zitting ook niet weersproken dat de vastgoedkaart van de referentiewoning [straat 2] [nummeraanduiding 5] wel is overgelegd. De beroepsgrond slaagt niet.
Waardering secundaire kenmerken van de referentiewoningen
13. Eiser stelt zich op het standpunt dat de meeste referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn, maar dat de secundaire kenmerken niet juist zijn gekwalificeerd. Hierdoor zou de waarde van de woning te hoog zijn vastgesteld. Eiser meent dat bij de referentiewoningen [straat 1] [nummeraanduiding 2] en [straat 1] [nummeraanduiding 3] de secundaire kenmerken een hogere score ‘4’ zouden moeten hebben in plaats van de score ‘3’, die in de taxatiematrix is aangegeven en dat de prijs per m² van deze referentiewoningen daarmee naar beneden gecorrigeerd zou moeten worden. Hij baseert zijn standpunt op de verkoopbrochures van de referentiewoningen. Verder zou de referentiewoning [straat 1] [nummeraanduiding 4] niet goed vergelijkbaar zijn. Gelet op het voorgaande meent eiser dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
13.1
Allereerst merkt de heffingsambtenaar op dat deze beroepsgrond erg laat naar voren is gebracht. Verder heeft de heffingsambtenaar op de zitting weersproken dat de secundaire kenmerken van de referentiewoningen onjuist zijn gekwalificeerd en dat inhoudelijk toegelicht. [straat 1] [nummeraanduiding 2] is een nette woning, maar er is geen aanwijzing voor dat deze met een ‘4’ moet worden gewaardeerd. De keuken bevat nog een gasfornuis en de badkamer heeft een douche in een bad. Dat zijn factoren die wijzen op een verouderde keuken en badkamer. Ook wijst de heffingsambtenaar op zijn ter zitting gegeven toelichting op de matrix dat in de prijs per m² niet ook de verschillen in de secundaire kenmerken zijn verwerkt. Een woning wordt verkocht in de staat waarin hij verkeert. Het verkoopcijfer wordt niet met percentages gewaardeerd. De secundaire kenmerken komen alleen tot uitdrukking in de cijfermatige weergave in de matrix. Tot slot stelt de heffingsambtenaar dat de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen hoger is dan de prijs per m² van de woning, waardoor er nog voldoende ruimte zit om eventuele tekortkomingen op te vangen.
13.2
De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar voldoende op de beroepsgrond van eiser heeft kunnen reageren. Zij zal deze reactie daarom bij de beoordeling betrekken. De rechtbank is verder van oordeel dat de heffingsambtenaar met de op de zitting gegeven uitleg voldoende heeft weersproken dat de secundaire kenmerken van de referentiewoningen te laag zijn gekwalificeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
Onvoldoende rekening gehouden met het voorzieningenniveau van de woning
14. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De keuken in de woning is meer dan zestien jaar oud en de badkamer is ook meer dan zestien jaar oud. Dit heeft een negatieve invloed op de waarde van de onderhavige woning vanwege de esthetische achteruitgang, verminderde functionaliteit en het ontbreken van duurzame functies. De heffingsambtenaar heeft de woning verder vergeleken met referentiewoningen die geen oudere keuken of badkamer hebben. De waarde van de woning zou hierdoor te hoog zijn vastgesteld door de heffingsambtenaar.
14.1
De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat de taxateur de voorzieningen
heeft gewaardeerd als eenvoudig/verouderd ‘2’. Dit komt overeen met de waardering van de voorzieningen door eiser. Daar is in de matrix ook al rekening mee gehouden. Als er wordt besloten om de keuken en/of badkamer te vervangen, maakt het niet uit of de voorzieningen gedateerd zijn of niet. De heffingsambtenaar concludeert namelijk dat de voorzieningen wel functioneel zijn aangezien eiser hier niets over heeft opgemerkt.
14.2
De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar over het waarderen van het voorzieningenniveau van de woning als eenvoudig/verouderd ‘2’ volgen. Eiser heeft verder geen foto’s overgelegd waaruit blijkt dat het voorzieningenniveau lager moet zijn dan de waarde die de taxateur heeft vastgesteld, terwijl het wel op de weg van eiser had gelegen om dit nader te onderbouwen. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waardering van het voorzieningenniveau aannemelijk heeft gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.
Onvoldoende rekening gehouden met de staat van onderhoud van de woning
15. Eiser voert aan dat de onderhoudstoestand matig is. Woningen met een matige tot slechte onderhoudstoestand worden tegen aanzienlijke lagere prijzen verkocht volgens eiser. Eiser stelt verder dat er onvoldoende rekening is gehouden met het waarde drukkende effect van het slechte duurzaamheidsniveau van de woning. Zo zou de woning matig tot slecht geïsoleerd zijn. De heffingsambtenaar heeft hier onvoldoende rekening mee gehouden in de waardering.
15.1
De heffingsambtenaar voert aan dat de staat van onderhoud door de taxateur is beoordeeld is met een ‘3’, als zijnde niet op peil, maar dat op korte termijn geen verbeteringen noodzakelijk zijn. De heffingsambtenaar voert verder aan dat de standpunten van eiser niet worden onderbouwd met objectieve en verifieerbare gegevens. [straat 1] [nummeraanduiding 2] heeft energielabel B, [straat 1] [nummeraanduiding 3] energielabel C en [straat 2] [nummeraanduiding 5] energielabel E. Van [straat 1] [nummeraanduiding 4] is het energielabel niet bekend en dat geldt overigens ook voor de woning zelf. De taxateur heeft op grond van wat eiser inbrengt geen aanleiding gezien om de kwalificatie van het onderhoud aan te passen.
15.2
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn motivering en is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud. Daarnaast heeft eiser geen foto’s overgelegd en heeft ook geen andere onderbouwing gegeven van de staat van onderhoud van de woning. Het had op de weg van eiser gelegen om dit wel te doen. De beroepsgrond slaagt niet.
15.3.
Uit het voorgaande volgt dat de prijs per m² van de woning (€ 4.455,81) het laagst is ten opzichte van de prijzen per m² van de referentiewoningen (respectievelijk
€ 5.065,77, € 5.769,60, € 4.668,40 en € 5.438,20). Dat betekent dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
16. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 mei 2025.
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 mei 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.