Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/81
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 mei 2025 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres,
(gemachtigde: J. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [straat 1] [nummeraanduiding 1] in [plaats 1] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 605.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaresse van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
21 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
21 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 14 april 2025. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [A] en [B] (taxateurs van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1991 gebouwde vrijstaande woning met een inpandige garage van 15 m², een serre van 11 m², een berging van 15 m², een overkapping van 12 m² en een tuinhuis van 3 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 141 m² en een perceeloppervlakte van 482 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde van € 432.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 605.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats 1] en [plaats 2] , te weten:
- [straat 2] [nummeraanduiding 2] in [plaats 1] , verkocht op 11 april 2022 voor € 617.000,-;
- [straat 3] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 1] in [plaats 2] , verkocht op 11 september 2021 voor € 612.500,-; en
- [straat 4] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 1] in [plaats 1] , verkocht op 1 oktober 2021 voor € 720.000,-.
Beoordeling van het geschil
Uitleg matrix
7. Op de zitting hebben de taxateur en de heffingsambtenaar desgevraagd een uitleg gegeven over de waardering van de secundaire kenmerken en de prijzen per onderdeel in de matrix. In de rechterkolom staat per woning de verkoopprijs, de geïndexeerde verkoopprijs en de datum van de transactie. Uit de geïndexeerde verkoopprijs wordt vervolgens de prijs voor de grond en dergelijke gehaald. Dan resteert daarna de prijs per m² voor de woning. Die is weergegeven in kolom PPE. De secundaire kenmerken (KOUDV en L) zijn cijfermatig
(1-5) weergegeven. Dit model hanteert de taxateur in beroep bij zijn waardering van de waarde van de woning. Daarbij worden de onderlinge verschillen in de secundaire kenmerken niet apart berekend. Er wordt in de matrix dus geen gebruik gemaakt van de procentuele correctie per factor voor KOUDV en L zoals genoemd in de begrippenlijst, die bij de matrix is gevoegd. Dat betekent dat in de prijs per m² in de kolom PPE niet ook de onderlinge verschillen in de secundaire kenmerken zijn verwerkt. De waardering van de secundaire kenmerken komt daarmee alleen tot uitdrukking in de cijfermatige weergave (1-5) in de matrix. De procentuele correctie per factor voor KOUDV en L wordt volgens de heffingsambtenaar wel gebruikt bij de eerste waardebepaling. Daarom is deze informatie wel bijgevoegd.
8. De rechtbank stelt vast dat deze matrix in feite niet verschilt van de matrix die de heffingsambtenaar hiervoor hanteerde. In die vorige matrix werden de secundaire kenmerken in woorden weergegeven (zoals: goed, eenvoudig, voldoende) en werden de onderlinge verschillen ook niet cijfermatig berekend. Daarvan is in de rechtspraak geoordeeld dat dit een geschikt hulpmiddel is om de waarde te onderbouwen. De rechtbank verwijst hiervoor naar een uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 17 september 2024 [1] . Dat betekent dat de rechtbank ook de in deze zaak gehanteerde matrix een geschikt hulpmiddel vindt bij de taxatie door de taxateur. Wel kan de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift nog duidelijk maken dat de procentuele correcties in een eerder stadium worden gebruikt en niet meer in de bezwaar- en beroepsfase.
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in dezelfde gemeente liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
10. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Waardering secundaire kenmerken van de referentiewoningen
11. Eiseres heeft zich op de zitting op het standpunt gesteld dat de referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn, maar dat de secundaire kenmerken niet juist zijn gekwalificeerd. Hierdoor zou de waarde van de woning te hoog zijn vastgesteld. Eiseres stelt dat de prijs per m² van de referentiewoningen gecorrigeerd moet worden aan de hand van de secundaire kenmerken in de matrix. Dit zou een lagere prijs per m² van de referentiewoningen tot gevolg hebben. Daaruit volgt volgens eiseres dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
11.1
Allereerst merkt de heffingsambtenaar op dat deze beroepsgrond erg laat naar voren is gebracht. De heffingsambtenaar wijst op de op de zitting gegeven uitleg bij de matrix. In de prijs per m² is enkel de indexering naar de waardepeildatum verwerkt en niet ook de onderlinge verschillen in de secundaire kenmerken. Een woning wordt verkocht in de staat waarin hij verkeert. De secundaire kenmerken komen alleen tot uitdrukking in de cijfermatige weergave (1-5) in de matrix.
11.2
De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar voldoende op de beroepsgrond van eiseres heeft kunnen reageren. Zij zal deze beroepsgrond en de reactie daarop daarom bij de beoordeling betrekken. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de voorzieningen bij [straat 2] [nummeraanduiding 2] terecht op ‘2’ zijn gesteld. Bij de [straat 4] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 1] speelt ook het bouwjaar mee. Relatief is deze woning goedkoop. De rechtbank is, gelet op de overgelegde documentatie, van oordeel dat de heffingsambtenaar en de taxateur daarmee een toelichting op de matrix hebben gegeven die toereikend is. De beroepsgrond slaagt niet.
Onvoldoende rekening gehouden met de ligging en stankoverlast
12. Eiseres voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning in de buurt van bedrijven. Op de zitting heeft eiseres toegelicht dat naast haar woning een recyclingbedrijf is gevestigd. De ligging van een woning in de buurt van bedrijven kan namelijk zorgen voor een lagere waarde, omdat het leidt tot meer verkeer en drukte in de omgeving. De heffingsambtenaar heeft de woning vergeleken met referentiewoningen die geen last hebben van een ligging in de buurt van bedrijven.
12.1
De heffingsambtenaar voert aan dat de woning aan een vaart ligt, waarachter een kerk is gelegen. Zowel de uitstraling als de ligging van de woning zijn met een ‘2’ gekwalificeerd. De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met de verminderde uitstraling en kwaliteit van de woning. Eiseres heeft volgens de heffingsambtenaar onvoldoende toegelicht waarom de uitstraling en de ligging nog lager zou moeten worden gewaardeerd.
12.2
De rechtbank is van oordeel dat eiseres onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er (stank)overlast is waardoor de uitstraling en ligging lager dan een ‘2’ gekwalificeerd moeten worden. De heffingsambtenaar is het met eiseres eens dat sprake is van een mindere ligging, maar heeft daar al voldoende rekening mee gehouden in zijn waardering. De beroepsgrond slaagt niet.
Onvoldoende rekening gehouden met het voorzieningenniveau
13. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde benedenverdieping en keuken. De keuken in de woning is meer dan dertig jaar oud. Dit heeft een negatieve invloed op de waarde van de onderhavige woning vanwege de afnemende esthetische waarde en de standaard voor functionaliteit en efficiëntie. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar de woning vergeleken met referentiewoningen die geen oudere keuken hebben. De waarde van de woning zou hierdoor te hoog zijn vastgesteld door de heffingsambtenaar.
13.1
De heffingsambtenaar voert aan dat eiseres geen foto’s heeft overgelegd om haar standpunt te onderbouwen. De taxateur heeft de voorzieningen gewaardeerd als slecht met een ‘2’, vergeleken met de referentiewoningen. De heffingsambtenaar stelt verder dat, voor zover eiseres klaagt dat er onvoldoende rekening gehouden is met gedateerde voorzieningen, daar in de matrix voldoende ruimte voor is, omdat de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen hoger is dan de prijs per m² van de woning.
13.2
De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar over het waarderen van het voorzieningenniveau van de woning met een ‘2’ volgen. Eiseres heeft verder geen foto’s overgelegd waaruit blijkt dat het voorzieningenniveau lager moet zijn dan de waarde die de taxateur heeft vastgesteld, terwijl het wel op de weg van eiseres had gelegen om dit nader te onderbouwen. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waardering van het voorzieningenniveau aannemelijk heeft gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.
Onvoldoende rekening gehouden met de staat van onderhoud
14. Eiseres stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met het waardedrukkende effect van het slechte duurzaamheidsniveau van de woning. Zo zou de woning matig tot slecht geïsoleerd zijn. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld door daar onvoldoende rekening mee te houden bij de waardebepaling.
14.1
De heffingsambtenaar voert aan dat de woning energielabel C heeft. Dat blijkt uit zowel de landelijke database van de Rijksoverheid als uit het door eiseres overgelegde woningwaarderapport. De heffingsambtenaar bestrijdt dat de woning ondergemiddeld duurzaam is.
14.2
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in dit standpunt en is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het duurzaamheidsniveau. Daarnaast heeft eiseres geen foto’s overgelegd en heeft ze ook geen andere onderbouwing gegeven van het duurzaamheidsniveau van de woning. Het had op de weg van eiseres gelegen om dit wel te doen. De beroepsgrond slaagt niet.
14.3
Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De prijs per m² van de woning (€ 2.698,-) is de laagste vergeleken met de prijzen van de referentiewoningen; respectievelijk € 2.919,-, € 3.239,- en € 2.832,-.
Proceskostenvergoeding
15. Eiseres heeft op de zitting uitdrukkelijk verzocht om een proceskostenvergoeding, omdat zij meent op het verkeerde been gezet te zijn door de uitleg van de matrix en zich daar niet voldoende op heeft kunnen voorbereiden.
15.1
De rechtbank gaat daar niet in mee. De matrix geeft voldoende inzicht in de onderbouwing van de woningwaarde zodat eiseres niet geschaad is in haar procesbelang. Het verzoek om proceskostenvergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
16. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 mei 2025.
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 mei 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.