Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/69
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 mei 2025 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [vestigingsplaats] , eiseres,
(gemachtigde: J. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [straat 1] [nummeraanduiding 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 564.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaresse van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 21 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 14 april 2025. De gemachtigde van
eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [A] en [B]
(taxateurs van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1900 gebouwde twee-onder-een kapwoning met een praktijkruimte, een dakkapel van 1 m², een aangebouwde woonruimte van 46 m², een berging van 9 m² en twee overkappingen van in totaal 19 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 71 m² en een perceeloppervlakte van 470 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde van € 537.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 564.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [straat 2] [nummeraanduiding 2] , verkocht op 14 april 2021 voor € 527.500,-;
- [straat 1] [nummeraanduiding 3] , verkocht op 8 mei 2020 voor € 498.250,-;
- [straat 1] [nummeraanduiding 4] , verkocht op 22 december 2021 voor € 535.535; en
- [straat 3] [nummeraanduiding 5] , verkocht op 19 december 2020 voor € 541.500,-.
Beoordeling van het geschil
Uitleg matrix
7. Op de zitting hebben de taxateur en de heffingsambtenaar desgevraagd een uitleg gegeven over de waardering van de secundaire kenmerken en de prijzen per onderdeel in de matrix. In de rechterkolom staat per woning de verkoopprijs, de geïndexeerde verkoopprijs en de datum van de transactie. Uit de geïndexeerde verkoopprijs wordt vervolgens de prijs voor de grond en dergelijke gehaald. Dan resteert daarna de prijs per m² voor de woning. Die is weergegeven in kolom PPE. De secundaire kenmerken (KOUDV en L) zijn cijfermatig (1-5) weergegeven. Dit model hanteert de taxateur in beroep bij zijn waardering van de waarde van de woning. Daarbij worden de onderlinge verschillen in de secundaire kenmerken niet apart berekend. Er wordt in de matrix dus geen gebruik gemaakt van de procentuele correctie per factor voor KOUDV en L zoals genoemd in de begrippenlijst, die bij de matrix is gevoegd. Dat betekent dat in de prijs per m² in de kolom PPE niet ook de onderlinge verschillen in de secundaire kenmerken zijn verwerkt. De waardering van de secundaire kenmerken komt daarmee alleen tot uitdrukking in de cijfermatige weergave (1-5) in de matrix. De procentuele correctie per factor voor KOUDV en L wordt volgens de heffingsambtenaar wel gebruikt bij de eerste waardebepaling. Daarom is deze informatie wel bijgevoegd.
8. De rechtbank stelt vast dat deze matrix in feite niet verschilt van de matrix die de heffingsambtenaar hiervoor hanteerde. In die vorige matrix werden de secundaire kenmerken in woorden weergegeven (zoals: goed, eenvoudig, voldoende) en werden de onderlinge verschillen ook niet cijfermatig berekend. Daarvan is in de rechtspraak geoordeeld dat dit een geschikt hulpmiddel is om de waarde te onderbouwen. De rechtbank verwijst hiervoor naar een uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 17 september 2024 [1] . Dat betekent dat de rechtbank ook de in deze zaak gehanteerde matrix een geschikt hulpmiddel vindt bij de taxatie door de taxateur. Wel kan de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift nog duidelijk maken dat de procentuele correcties in een eerder stadium worden gebruikt en niet meer in de bezwaar- en beroepsfase.
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-een kapwoningen zijn die in dezelfde buurt liggen. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
10. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Waardering secundaire kenmerken van de referentiewoningen
11. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de meeste referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn, maar dat de secundaire kenmerken niet juist zijn gekwalificeerd. Hierdoor zou de waarde van de woning te hoog zijn vastgesteld. Eiseres meent dat de referentiewoningen [straat 1] [nummeraanduiding 3] , [straat 2] [nummeraanduiding 2] en [straat 1] [nummeraanduiding 4] veel betere secundaire kenmerken hebben dan in de taxatiematrix is aangegeven en dat de prijs per m² van deze referentiewoningen naar beneden gecorrigeerd zou moeten worden. Hij baseert zijn standpunt op de verkoopbrochures van de referentiewoningen. Gelet op het voorgaande meent eiseres dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
11.1
Allereerst merkt de heffingsambtenaar op dat deze beroepsgrond erg laat naar voren is gebracht. Verder heeft de heffingsambtenaar op de zitting weersproken dat de secundaire kenmerken van de referentiewoningen onjuist zijn gekwalificeerd. Hij licht dat als volgt toe. De referentiewoningen zijn nette, onderhouden woningen, maar ze voldoen niet aan de standaarden van nu. [straat 1] [nummeraanduiding 3] heeft energielabel C, omdat er zonnepanelen op het dak liggen. Voor het overige is de woning in dezelfde bouwperiode gebouwd als de woning. In de verkoopbrochure staat niet dat er is gerenoveerd of gemoderniseerd.
[straat 2] [nummeraanduiding 2] is in 2017 gemoderniseerd. Dat is ook al weer even geleden. Dat betrof alleen de zijgevel en niet de hele woning. Verder wijst de heffingsambtenaar op zijn toelichting op de matrix. Tot slot stelt de heffingsambtenaar dat de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen hoger is dan de prijs per m² van de woning en dat daar nog voldoende ruimte zit, om eventuele correcties op te vangen.
11.2
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar voldoende heeft kunnen reageren op de aanvullende beroepsgrond van eiseres. Dat betekent dat de aanvullende reactie van eiseres en de reactie van de heffingsambtenaar daarom bij de beoordeling betrokken zullen worden. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende heeft weersproken dat de secundaire kenmerken van de referentiewoningen onjuist zijn gekwalificeerd.
De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar dat de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen hoger is dan prijs per m² van de woning. De referentiewoningen zijn voldoende geschikt om als vergelijking te gebruiken. De beroepsgrond slaagt niet.
Praktijkruimte
12. Eiseres heeft kort voor zitting in een aanvullend beroepschrift gewezen op het onderdeel ‘praktijkruimte’ in de matrix. Eiseres zegt daarover dat dit een schuur is en niet op € 36.000,- gewaardeerd had mogen worden. Daartoe voert zij op zitting aan dat het een schuur is die gebouwd is in 1900 en een mastiek dak heeft van bitumineuze aard.
12.1
De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat het gebouw ongeveer 60 m² groot is, een pannendak heeft en wordt gebruikt als winkel, om spreekbeurten te geven en voor andere activiteiten. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen, omdat hij dit op de zitting aan de hand van foto’s van het gebouw heeft laten zien. Verder heeft eiseres niet weersproken dat er een winkel is gevestigd in het gebouw. De heffingsambtenaar heeft het gebouw terecht als praktijkruimte aangemerkt en heeft de waarde van de praktijkruimte aannemelijk gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.
Onvoldoende rekening gehouden met het voorzieningenniveau
13. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. De keuken in de woning is meer dan zestien jaar oud en de badkamer is meet dan twintig jaar oud. Dit heeft een negatieve invloed op de waarde van de onderhavige woning vanwege de esthetische achteruitgang, verminderde functionaliteit en het ontbreken van duurzame functies. De heffingsambtenaar heeft de woning vergeleken met referentiewoningen die geen oudere keuken of badkamer hebben. De waarde van de woning zou hierdoor te hoog zijn vastgesteld door de heffingsambtenaar.
13.1
De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat hem geen feiten en omstandigheden bekend zijn die erop wijzen dat de ‘3’ voor het voorzieningenniveau onjuist is. Eiseres heeft dit ook niet nader onderbouwd.
13.2
De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar over het kwalificeren van het voorzieningenniveau van de woning met een ‘3’ volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Onvoldoende rekening gehouden met staat van onderhoud
14. Eiseres stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met het waardedrukkende effect van het slechte duurzaamheidsniveau van de woning. Zo zou de woning matig tot slecht geïsoleerd zijn. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld door daar onvoldoende rekening mee te houden bij de waardebepaling.
14.1
De heffingsambtenaar voert aan dat dit standpunt niet wordt onderbouwd met objectieve en verifieerbare gegevens. Het zou verder ook niet relevant zijn. De referentiewoningen [straat 2] [nummeraanduiding 2] en [straat 3] [nummeraanduiding 5] hebben energielabel B. Referentiewoning [straat 1] [nummeraanduiding 3] heeft energielabel C. Deze energielabels hebben nauwelijks invloed op de verkoopprijzen. De referentiewoningen zijn allemaal van hetzelfde bouwjaar. Eiseres had zelf beter moeten onderbouwen dat de staat van onderhoud van haar woning slechter is. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen. De staat van onderhoud is terecht gekwalificeerd met een ‘3’. Dat heeft de heffingsambtenaar voldoende toegelicht op de zitting. De gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen ligt hoger dan die van de woning. Ook al zou de woning zelf een veel lager energielabel hebben dan komt dat tot uitdrukking in de vierkante meterprijs. De beroepsgrond slaagt niet.
14.3
Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De prijs per m² van de woning is de laagste (€ 2.600,-) vergeleken met de prijzen van de referentiewoningen; respectievelijk € 2.632,-, en € 2.973,-, € 4.233,- en € 3.180,-.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 mei 2025.
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 mei 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.