Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/68
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 mei 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: J. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [straat 1] [nummeraanduiding 1/letter] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 1.619.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
21 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
21 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 14 april 2025. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [A] en [B] (taxateurs van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Procesorde
2. Eiser heeft op 8 april 2025 een aanvullende beroepsgrond ingediend. Daarbij wijst hij op het eigen verkoopcijfer van 10 maart 2024. Eiser heeft op de zitting aangeboden zo nodig om bewijs over te leggen waaruit blijkt dat het transport op 1 november 2024 heeft plaatsgevonden.
2.1
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar bezwaar gemaakt tegen toelating van dit stuk. Hij heeft toegelicht dat door het late tijdstip van indiening, hij niet heeft kunnen controleren of deze verkoop marktconform is geweest. Er zijn geen stukken ingediend die aantonen dat de woning getransporteerd of zelfs verkocht is. Zelfs als aangenomen mag worden dat de woning verkocht is, ligt de transactie te ver van de waardepeildatum om mee te nemen bij de waardebepaling.
2.2
De rechtbank vindt dat eiser deze beroepsgrond eerder naar voren had kunnen brengen dan kort voor de zitting. Het is voor de heffingsambtenaar op deze manier niet goed mogelijk hierop te reageren. Wegens strijd met de goede procesorde heeft de rechtbank op de zitting daarom besloten deze beroepsgrond buiten beschouwing laten. Daarmee wijst de rechtbank tevens het aanbod van eiser om bewijs aan te leveren ten aanzien van het eigen verkoopcijfer af.
Feiten
3. De woning is een in 2007 gebouwde vrijstaande woning met een souterrain van 118 m², een onderpandige garage van 33 m², een dakkapel van 2 m², een berging van 7 m², een tuinhuis van 5 m² en een zolder van 70 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 147 m² en een perceeloppervlakte van 1.249 m².
Geschil
4. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 1.300.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.619.000,-.
Beoordelingskader
5. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
6. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [straat 2] [nummeraanduiding 2] , verkocht op 13 oktober 2021 voor € 1.985.000,-;
- [straat 3] [nummeraanduiding 3] , verkocht op 7 januari 2021 voor € 1.565.000,-;
- [straat 4] [nummeraanduiding 3] , verkocht op 6 september 2021 voor € 1.875.000,-; en
- [straat 4] [nummeraanduiding 4] , verkocht op 7 juni 2022 voor € 1.865.000,-.
Uitleg matrix
7. Op de zitting hebben de taxateur en de heffingsambtenaar desgevraagd een uitleg gegeven over de waardering van de secundaire kenmerken en de prijzen per onderdeel in de matrix. In de rechterkolom staat per woning de verkoopprijs, de geïndexeerde verkoopprijs en de datum van de transactie. Uit de geïndexeerde verkoopprijs wordt vervolgens de prijs voor de grond en dergelijke gehaald. Dan resteert daarna de prijs per m² voor de woning. Die is weergegeven in kolom PPE. De secundaire kenmerken (KOUDV en L) zijn cijfermatig (1-5) weergegeven. Dit model hanteert de taxateur in beroep bij zijn waardering van de waarde van de woning. Daarbij worden de onderlinge verschillen in de secundaire kenmerken niet apart berekend. Er wordt in de matrix dus geen gebruik gemaakt van de procentuele correctie per factor voor KOUDV en L zoals genoemd in de begrippenlijst, die bij de matrix is gevoegd. Dat betekent dat in de prijs per m² in de kolom PPE niet ook de onderlinge verschillen in de secundaire kenmerken zijn verwerkt. De waardering van de secundaire kenmerken komt daarmee alleen tot uitdrukking in de cijfermatige weergave (1-5) in de matrix. De procentuele correctie per factor voor KOUDV en L wordt volgens de heffingsambtenaar wel gebruikt bij de eerste waardebepaling. Daarom is deze informatie wel bijgevoegd.
8. De rechtbank stelt vast dat deze matrix in feite niet verschilt van de matrix die de heffingsambtenaar hiervoor hanteerde. In die vorige matrix werden de secundaire kenmerken in woorden weergegeven (zoals: goed, eenvoudig, voldoende) en werden de onderlinge verschillen ook niet cijfermatig berekend. Daarvan is in de rechtspraak geoordeeld dat dit een geschikt hulpmiddel is om de waarde te onderbouwen. De rechtbank verwijst hiervoor naar een uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 17 september 2024 [1] . Dat betekent dat de rechtbank ook de in deze zaak gehanteerde matrix een geschikt hulpmiddel vindt bij de taxatie door de taxateur. Wel kan de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift nog duidelijk maken dat de procentuele correcties in een eerder stadium worden gebruikt en niet meer in de bezwaar- en beroepsfase.
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in dezelfde buurt liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
10. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Waardering van de secundaire kenmerken van de referentiewoningen
11. Eiser stelt zich op het standpunt dat de referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn, maar dat de secundaire kenmerken niet juist zijn gekwalificeerd. Hierdoor zou de waarde van de woning te hoog zijn vastgesteld. Voor alle referentiewoningen geldt volgens eiser dat ze onterecht op elk kenmerk als een ‘3’ zijn gekwalificeerd. Dat wijkt teveel af van de tekst over de referentiewoningen in de verkoopbrochures van de makelaar. Eiser meent dat de referentiewoningen veel betere secundaire kenmerken hebben dan in de taxatiematrix is aangegeven en dat de prijs per m² van deze referentiewoningen naar beneden gecorrigeerd zou moeten worden. Gelet op het voorgaande meent eiser dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
11.1
Allereerst merkt de heffingsambtenaar op dat deze beroepsgrond erg laat naar voren is gebracht. Verder merkt de heffingsambtenaar op dat de verkoopbrochures van de referentiewoningen niet door de heffingsambtenaar zijn aangeleverd, wel de foto’s uit de iWOZ kaarten. De heffingsambtenaar ziet geen reden om de referentiewoningen anders te kwalificeren. Het zijn moderne woningen, maar hij ziet geen reden om ze anders te kwalificeren dan met een ‘3’. Met dit soort objecten mag je een bepaalde standaard wel verwachten. Er is geen reden om uit te gaan van erg goed of luxe. Ook wijst de heffingsambtenaar op zijn toelichting op de matrix dat in de prijs per m² niet ook de verschillen in de secundaire kenmerken zijn verwerkt. Een woning wordt verkocht in de staat waarin hij verkeert. De secundaire kenmerken komen alleen tot uitdrukking in de cijfermatige weergave in de matrix. Tot slot stelt de heffingsambtenaar dat de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen hoger is dan de prijs per m² van de woning en dat daar nog voldoende ruimte zit, bij een eventuele correctie.
11.2
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar voldoende op deze beroepsgrond van eiser heeft kunnen reageren. Deze beroepsgrond en de reactie daarop worden daarom bij de beoordeling betrokken. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de gegeven uitleg op de zitting en de overgelegde documentatie voldoende heeft onderbouwd dat de secundaire kenmerken van de referentiewoningen juist zijn gekwalificeerd.
11.3
De rechtbank stelt vast dat de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen (respectievelijk € 3.853,18, € 4.775,61, € 4.436,15, en € 5.475,01 / 4 = € 4.635,-) hoger is dan prijs per m² van de woning (€ 4.075,-). De referentiewoningen zijn voldoende geschikt om als vergelijking te gebruiken. De beroepsgrond slaagt niet.
Voorzieningenniveau en staat van onderhoud
13. Eiser heeft de beroepsgronden dat onvoldoende rekening gehouden zou zijn met het voorzieningenniveau en de staat van onderheid op de zitting ingetrokken. Daarom hoeft hierover geen beslissing meer te worden genomen.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 mei 2025.
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 mei 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.