Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht, kantonrechter
Zittingsplaats Amersfoort
Zaaknummer: 11478135 \ AC EXPL 25-26 WMB/61313
Vonnis van 11 juni 2025
in de zaak van
[eiser],
wonend in [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. A. Hofman,
tegen
[gedaagde],
wonend in [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. E.R. Jonker.
1.De procedure
1.1.
[eiser] heeft [gedaagde] op 17 december 2024 gedagvaard. Daarna heeft [gedaagde] een conclusie van antwoord ingediend. De mondelinge behandeling vond plaats op 14 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Op de mondelinge behandeling is [eiser] verschenen, bijgestaan door mr. Hofman. [gedaagde] is samen met mr. Jonker verschenen.
1.2.
Aan het eind van de zitting heeft de kantonrechter bepaald dat er een vonnis zal worden gewezen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[gedaagde] huurt sinds december 2022 de woning aan de [adres] in ( [postcode] ) [plaats] (hierna: de woning) van [eiser] . [eiser] heeft [gedaagde] een opzegging van de huurovereenkomst gestuurd en wil dat [gedaagde] de woning ontruimt per 1 september 2025, omdat hij de woning in onverhuurde staat wil verkopen om een lening voor de aankoop van zijn eigen nieuwbouwwoning af te betalen. [gedaagde] weigert te ontruimen, omdat de opzegging niet voldoet aan de vereisten die daarvoor gelden op grond van de wettelijke huurbeschermingsregels. [eiser] wil dat de kantonrechter voor recht verklaart dat het beroep van [gedaagde] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, vaststelt dat de huurovereenkomst zal eindigen op 1 september 2025 en bepaalt dat [gedaagde] op dat tijdstip de woning ontruimd dient te hebben. De kantonrechter zal de vorderingen afwijzen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
3. De beoordeling
De huurbeschermingsregels staan in principe in de weg aan de opzegging door [eiser]
3.1.
Het staat in deze zaak vast dat tussen partijen sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met betrekking tot woonruimte. Het wettelijke uitgangspunt is dat de huurbeschermingsregels daarop van toepassing zijn. Verder staat vast dat die regels er in dit geval in principe aan in de weg staan dat de huurovereenkomst eindigt op de datum waartegen [eiser] heeft opgezegd, onder meer omdat in de opzeggingsbrief geen wettelijke opzeggrond is vermeld [1] en die daarom niet voldoet aan de eisen die de wet daaraan stelt. [2]
Het beroep op huurbescherming is niet onaanvaardbaar
3.2.
[eiser] heeft betoogd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde] zich op de huurbeschermingsregels beroept. Er geldt naar vaste rechtspraak een hoge drempel om te oordelen dat dat het geval is, waarbij sprake moet zijn van een aaneenschakeling van omstandigheden die in hun onderlinge samenhang bezien een bijzonder geval opleveren. Het is aan [eiser] om feiten en omstandigheden te stellen en te onderbouwen die maken dat die conclusie in dit geval gerechtvaardigd is en dat heeft hij onvoldoende gedaan.
3.3.
[eiser] zegt dat hij zich misleid voelt door de manier waarop de huurovereenkomst tot stand is gekomen, omdat dat volgens hem op aandringen van [gedaagde] is gebeurd, hij zelf niet goed op de hoogte was van huurwetgeving, terwijl [gedaagde] dat volgens hem wel was, en partijen hebben besproken dat [eiser] weer over de woning wilde kunnen beschikking als het nieuwbouwproject, waar hij zijn huidige nieuwbouwwoning heeft aangekocht, doorgang zou vinden. Voor zover die omstandigheden al vast zouden komen te staan, kunnen die naar oordeel van de kantonrechter niet leiden tot de conclusie dat het beroep van [gedaagde] op huurbescherming onaanvaardbaar is.
3.4.
Zelfs als van [gedaagde] erop heeft aangedrongen dat [eiser] de woning aan hem zou verhuren – wat [gedaagde] betwist – dan stond het [eiser] vrij om dat niet te doen. [eiser] heeft echter ingestemd met een voorstel om verhuurder van [gedaagde] te worden, heeft daartoe met [gedaagde] overlegd over de voorwaarden waaronder hij dat wilde doen (namelijk dat huurbetalingen in contanten zouden worden gedaan en dat [eiser] op het adres ingeschreven zou blijven staan), en ontvangt daardoor sinds december 2022 een huurprijs van € 1.200,00 per maand. Er is niet gesteld en ook niet gebleken dat [gedaagde] [eiser] op een of andere wijze onder druk heeft gezet om de huurovereenkomst aan te gaan of hem bijvoorbeeld onwaarheden heeft verkondigd over de wettelijke huurbeschermingsregels. Bovendien verhuurde [eiser] (een gedeelte van) de woning op dat moment (of kort daarvoor) al aan studenten en heeft [gedaagde] hem dus hoogstens overtuigd om van huurder(s) te wisselen.
3.5.
De door [eiser] gevoelde misleiding lijkt er daarom in te bestaan dat hij zich gebonden ziet aan huurwetgeving, terwijl dat nooit zijn bedoeling is geweest. Dat is echter een omstandigheid die voor zijn eigen rekening komt. Het was aan hem om zich op voorhand te vergewissen van de wettelijke regels waar hij zich als verhuurder aan te houden zou hebben, voor zover hij daarvan niet al op de hoogte was. Het feit dat hij dat niet heeft gedaan, kan daarom niet ten nadele van [gedaagde] worden uitgelegd, ongeacht of [gedaagde] eventueel wel op de hoogte was van de huurbeschermingsregels.
3.6.
De huurbeschermingsregels hebben verder uitdrukkelijk tot doel om de gronden waarop huurders hun huis uit kunnen worden gezet, limitatief vast te stellen. Het doet daarom ook niet ter zake dat partijen volgens [eiser] hebben besproken dat hij de woning weer tot zijn beschikking wilde hebben als het nieuwbouwproject doorgang zou vinden. Voor zover het daarbij voor beide partijen al de bedoeling zou zijn geweest om af te wijken van de wettelijke huurbeschermingsregels, zou ook die afspraak in strijd zijn met de wet, omdat het juist dat soort afspraken zijn waartegen huurders met het wettelijke systeem worden beschermd. [3] Uit het feit dat [gedaagde] met zijn vrouw, minderjarige stiefzoon en pasgeboren baby mogelijk op straat zou komen te staan als hij de woning moet ontruimen, blijkt in dit geval ook het belang van die bescherming.
3.7.
De kantonrechter acht het beroep van [gedaagde] daarom naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar en zal de gevorderde verklaring voor recht afwijzen. De kantonrechter stelt vast dat de door [eiser] gestuurde opzegging nietig is. Dit brengt met zich dat de kantonrechter de vordering tot vaststelling van het einde van de huurovereenkomst en ontruiming afwijst.
[eiser] moet de proceskosten betalen
3.8.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. [gedaagde] heeft niet toegelicht waarom hij aanspraak zou kunnen maken op een veroordeling in ‘de volledige kosten van rechtsbijstand’ en de kantonrechter ziet ook geen aanleiding om dat toe te wijzen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten van het liquidatietarief × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
510,00
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
4.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.A.T. Werner en in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2025.