Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Amersfoort
Zaaknummer: 11205358 \ AC EXPL 24-1681 CMR/51145
Vonnis van 8 januari 2025
in de zaak van
[eiseres],
wonend in [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. P.J.A. De Jong,
tegen
STICHTING DE ALLIANTIE,
gevestigd in Hilversum,
gedaagde partij,
hierna te noemen: De Alliantie,
gemachtigde: mr. W. Vos.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de nagekomen producties van [eiseres] .
1.2.
Op 11 december 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. [eiseres] was aanwezig, samen met haar gemachtigde mr. P.J.A. de Jong. Namens De Alliantie was de heer [A] ( [functie] ) aanwezig, samen met de gemachtigden mr. W. Vos en mr. L.P. Eggers.
1.3.
Hierna is bepaald dat er een vonnis komt.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eiseres] huurt van De Alliantie de woning op het adres [adres] in [plaats] . [eiseres] heeft sinds begin 2022 last (gehad) van muizen in de woning. Zij stelt dat er sprake is van een muizenplaag waar De Alliantie verantwoordelijk voor is. Zij vraagt daarom huurprijsvermindering en wil dat De Alliantie maatregelen neemt ter bestrijding van de muizenplaag. Daarnaast stelt [eiseres] dat zij schade heeft geleden door de muizenplaag. Zij vraagt daarom van De Alliantie ook een schadevergoeding. De Alliantie is het daar niet mee eens en zegt – kort gezegd – dat er geen sprake is van een muizenplaag en dat de bestrijding van muizen geen verplichting is van De Alliantie als verhuurder. De kantonrechter volgt het verweer van De Alliantie en wijst de vorderingen van [eiseres] af.
3.De beoordeling
3.1.
[eiseres] stelt dat zij last heeft van een muizenplaag in haar woning. Na de renovatie van haar woning in 2021, is de woning volgens [eiseres] bouwkundig veranderd en konden muizen door gaten in de muren naar binnen komen. De aanwezigheid van een muizenplaag is volgens [eiseres] een gebrek.
3.2.
In de wet is een regeling opgenomen over gebreken in huurwoningen. Een gebrek is een staat of eigenschap van een zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak. [1] Een verhuurder is verplicht om een gebrek in het gehuurde te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is, uitgaven vereist die niet van de verhuurder zijn te vergen of het om kleine herstellingen gaat. [2] Wanneer het huurgenot wordt verminderd als gevolg van een gebrek, kan de huurder een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. [3] Daarnaast is een verhuurder verplicht de schade te vergoeden die door het gebrek is veroorzaakt. [4] [eiseres] vordert in deze zaak (onder andere) huurprijsvermindering, een veroordeling van de Alliantie om de muizenplaag te bestrijden en een schadevergoeding. Beoordeeld moet dus worden of er sprake is (geweest) van een gebrek.
3.3.
De vordering tot huurprijsvermindering ziet op de periode vanaf 4 januari 2024, omdat [eiseres] tijdens de mondeling behandeling op dit punt haar eis heeft verminderd. Hoewel [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard dat zij in 2024 (nog steeds) last heeft van muizen, kan de kantonrechter dat op basis van het dossier niet vaststellen. [eiseres] verwijst naar een rapport van het Kennis- en adviescentrum Dierplagen (KAD), maar dat rapport is van 7 september 2022. Er is geen recent rapport opgemaakt. Ook verwijst [eiseres] naar meldingen uit 2022 en 2023 en foto’s uit diezelfde periode. Maar [eiseres] heeft in 2024 geen meldingen meer gedaan van muizen(overlast) en ook heeft [eiseres] geen recente foto’s of andere stukken overgelegd waaruit blijkt dat zij sinds begin 2024 nog last heeft (gehad) van muizen in haar woning. Omdat niet vastgesteld kan worden dat er vanaf begin 2024 (nog) sprake was van een muizenplaag, wordt in dit verband niet toegekomen aan de vraag of een muizenplaag een gebrek is in de zin van de wet. Het gebrek is volgens [eiseres] immers de aanwezigheid van de muizenplaag en nu niet vast is komen te staan dat er (nog) een muizenplaag in haar woning is geweest in 2024, is er dus in 2024 ook niet het door [eiseres] gestelde gebrek geweest. Dat betekent dat de vordering tot huurprijsvermindering wordt afgewezen.
3.4.
Ook de vordering dat De Alliantie maatregelen moet nemen ter bestrijding van de muizenplaag wordt afgewezen, omdat zoals gezegd niet is gebleken dat [eiseres] op dit moment last heeft van een muizenplaag in haar woning. De vraag of De Alliantie verantwoordelijk zou zijn voor de bestrijding daarvan, kan dus onbeantwoord blijven. Tijdens de mondelinge behandeling werd duidelijk dat het [eiseres] vooral gaat om het dichten van een aantal gaten in de woning waar de muizen doorheen zouden kunnen komen. De Alliantie heeft aangeboden om een opzichter naar de woning van [eiseres] te sturen om de gaten in de woning te bekijken en om deze op te vullen met kit. De kantonrechter gaat ervan uit dat partijen hierover in overleg zijn gegaan of dat alsnog zullen doen.
3.5.
Vast staat dat [eiseres] in het verleden wel last heeft gehad van muizen in haar woning. Daar heeft zij schade door geleden. Op de foto’s die [eiseres] heeft overgelegd zijn onder andere snoeren van verschillende apparaten te zien die zijn doorgebeten en niet ter discussie staat dat dit door muizen is gedaan. De vraag is echter of De Alliantie als verhuurder verantwoordelijk kan worden gehouden voor deze schade. Dat is naar het oordeel van de kantonrechter niet het geval. De gevorderde schadevergoeding wordt daarom afgewezen. Voor dit oordeel is het volgende van belang.
Hoewel de aanwezigheid van muizen in een woning erg vervelend kan zijn en het voorstelbaar is dat [eiseres] hier veel overlast van heeft (gehad), is de enkele aanwezigheid van muizen nog niet een gebrek dat de verhuurder is toe te rekenen. De bestrijding van ongedierte, zoals muizen, is immers op grond van de regelgeving [5] in beginsel de verantwoordelijkheid van de huurder. [eiseres] heeft onvoldoende onderbouwd waarom dat in dit geval anders is. Uit het rapport van het KAD volgt dat er tijdens de inspectie op 7 september 2022 wel sporen van muizen zijn aangetroffen, maar dat dit geen verse sporen waren. Hieruit volgt dan ook niet dat er sprake was van een (ernstige) muizenplaag. Het KAD heeft het advies gegeven om de toegangsmogelijkheden in muren en in huis af te dichten met geschikt materiaal en om de verdwenen muisstop te vervangen en de aanwezigheid daarvan regelmatig te controleren. De Alliantie is na het rapport bij [eiseres] langs geweest om een groot deel van de gaten te dichten. [eiseres] heeft geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat dit onvoldoende was en wat er nog meer had moeten gebeuren. Ook is niet gebleken dat er noemenswaardige kosten verbonden zijn aan het bestrijden van de muizen. [eiseres] heeft zelf in de periode september 2021 tot en met augustus 2024 immers in totaal slechts € 55,00 uitgegeven aan de muizenbestrijding.
3.6.
Het bovenstaande betekent dat ook de verklaring van recht dat er sprake is van een muizenplaag en dat De Alliantie daar verantwoordelijk voor is, wordt afgewezen. Ook de nevenvorderingen worden afgewezen.
3.7.
[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van De Alliantie worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
812,00
(2 punten × € 406,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
947,00
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] af,
4.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 947,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.S. Koppert en in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2025.